A fenntarthatósági szempontok az elmúlt években az irodapiac egyik meghatározó témájává váltak. Miközben világszerte szigorodnak az energiahatékonysági és kibocsátási előírások, a bérlők és befektetők is egyre nagyobb hangsúlyt fektetnek az ESG-szempontokra és az épületek környezeti teljesítményére.
Ennek következtében a meglévő irodaházak tulajdonosai előtt egyre gyakrabban merül fel a kérdés: elegendő a meglévő épület korszerűsítése, vagy hosszabb távon az újrafejlesztés jelentheti a megfelelő megoldást?
A kérdés nem csupán műszaki vagy fenntarthatósági szempontból fontos. Az épület jövőbeni versenyképességét, piaci értékét és bérbeadhatóságát is alapvetően meghatározhatja.
A Világgazdasági Fórum becslése szerint a fejlett piacokon 2050-ben használatban lévő épületek mintegy 80%-a már ma is áll. Ezek közül számos ingatlan még a modern energiahatékonysági követelmények megjelenése előtt épült.
Eközben Európa és Észak-Amerika több piacán már konkrét szabályozások ösztönzik vagy kényszerítik ki az épületállomány korszerűsítését. Az Európai Unió épületenergetikai irányelvei, valamint a különböző nemzeti és városi szintű előírások egyaránt abba az irányba mutatnak, hogy a következő évtizedben jelentős beruházásokra lesz szükség a meglévő ingatlanállományban.
A szabályozói oldal mellett a keresleti oldal is változik. A vállalatok saját fenntarthatósági céljaik teljesítése érdekében egyre gyakrabban keresnek energiahatékony, jól minősített és jövőálló irodaterületeket. Ennek eredményeként nő a különbség a korszerű és az elavult irodaházak piaci megítélése között.
A tulajdonosok számára alapvetően négy stratégiai irány áll rendelkezésre.
A legegyszerűbb és legkisebb beruházást igénylő megoldás az épületüzemeltetés optimalizálása. Ide tartozhat az épületfelügyeleti rendszerek fejlesztése, a világítás korszerűsítése vagy különböző automatizálási megoldások bevezetése. Ezek a beavatkozások gyors eredményt hozhatnak, ugyanakkor általában nem jelentenek jelentős teljesítményugrást.
A következő lépcső a mérsékelt mértékű korszerűsítés, amely során az épület alapvető szerkezete változatlan marad, ugyanakkor energiahatékonysági és komfortnövelő fejlesztések valósulnak meg.
Ebben az esetben már az épület gépészeti rendszereinek, homlokzatának vagy belső kialakításának átfogó korszerűsítéséről beszélünk. A beruházás jelentősebb költséggel jár, ugyanakkor az energiafelhasználás és a szén-dioxid-kibocsátás jelentős csökkentését teheti lehetővé.
Bizonyos esetekben az épület műszaki adottságai vagy gazdaságossági szempontok miatt a bontás és az új fejlesztés jelentheti a legjobb hosszú távú megoldást. Az új épületek már a legkorszerűbb fenntarthatósági elvek szerint alakíthatók ki, ugyanakkor ez a legnagyobb beruházási igényű és legösszetettebb út.
A fenntarthatósági szempontok értékelése során ma már nem elegendő kizárólag az épület működése során keletkező kibocsátásokat vizsgálni.
Egyre nagyobb figyelem irányul az úgynevezett beépített karbonra (embodied carbon), vagyis arra a környezeti terhelésre, amely az építőanyagok előállításából, szállításából és az építési folyamatból származik.
Éppen ezért sok esetben egy jól megtervezett retrofit környezetvédelmi szempontból kedvezőbb megoldást jelenthet, mint egy teljes bontás és új épület létrehozása. Ugyanakkor nem minden épület alkalmas arra, hogy a jövő elvárásainak megfelelő szintre korszerűsíthető legyen.
Az alacsony belmagasság, a merev alaprajzi struktúra vagy az elavult szerkezeti kialakítás olyan korlátokat jelenthetnek, amelyek hosszú távon az újrafejlesztés irányába terelik a döntést.
A gyakorlatban ritkán létezik univerzális megoldás.
Számos ingatlan esetében a leghatékonyabb stratégia egy több lépcsőből álló fejlesztési terv: rövid távon az üzemeltetés optimalizálása, középtávon célzott korszerűsítések végrehajtása, majd a megfelelő időpontban egy átfogó retrofit vagy akár egy teljes újrafejlesztés megvalósítása.
A döntés során egyszerre kell figyelembe venni a műszaki lehetőségeket, a pénzügyi megtérülést, a bérlői elvárásokat, valamint a várható szabályozói környezetet.
„Bár Magyarországon jelenleg még kevésbé érzékelhető a szabályozói nyomás, mint számos nyugat-európai piacon, a fenntarthatósági és energiahatékonysági elvárások itthon is egyre hangsúlyosabbá válnak. A tulajdonosok számára ezért érdemes már most megvizsgálni, hogy portfóliójuk mely elemei igényelhetnek a következő években jelentősebb korszerűsítést vagy akár újrapozicionálást. Azok az épületek lesznek hosszú távon versenyképesek, amelyek időben megkezdik a felkészülést.” - Pintér Dániel, Head of Property Management & Project Management, ESTON International
Az ESTON International szakértői a Savills nemzetközi hálózatának tapasztalataira támaszkodva támogatást tudnak nyújtani az ingatlantulajdonosok számára a különböző fejlesztési és korszerűsítési lehetőségek értékelésében. Legyen szó műszaki felmérésről, üzemeltetési optimalizálásról, projektmenedzsmentről vagy befektetési szempontú elemzésről, a megfelelő stratégia kialakítása jelentős versenyelőnyt biztosíthat a következő évtizedben.
A cikk a Savills IMPACTS kiadványában megjelent „Retrofit or Redevelopment?” című elemzés alapján készült. A teljes tanulmány a Savills IMPACTS kiadvány 45. oldalán olvasható.
Az első bérleti szerződést egy teljes emeletre aláírták Budapesten, 2020. július 22-én.
Az ESTON International kapta a Liget Center Vitrum kizárólagos bérbeadási megbízását, amely Budapest 6. kerületének egyik legújabb és legmodernebb irodaépületeként kínál prémium irodateret a Városliget mellett a leendő bérlők számára.
Az irodapiaci üresedési ráta még nőni fog, ám a befektetési tranzakciós volumen tavaly elérhette a mélypontját.
Így megkapja legfrissebb híreinket és elemzéseinket közvetlenül a postaládájába.
