A budapesti irodapiac jelenleg egy összetett, átmeneti időszakot él: miközben ismét erősödik a nemzetközi befektetői érdeklődés Magyarország iránt, a bérlői oldalon továbbra is óvatos döntéshozatal és kivárás jellemzi a piacot. A gazdasági bizonytalanság, az állami kiköltözések hatása, a home office hosszú távú következményei és a változó fejlesztési környezet egyszerre formálják a következő évek irodapiaci működését.
ESTON International ügyvezető igazgatója és tulajdonosa, Salamon Adorján egy friss interjúban osztotta meg piaci tapasztalatait a befektetői hangulat változásáról, a budapesti irodapiac előtt álló kihívásokról, valamint az ESTON stratégiai fókuszterületeiről.
Az elmúlt időszakban érzékelhetően javult Magyarország nemzetközi megítélése a befektetői körökben. A piaci szereplők részéről ismét növekvő érdeklődés tapasztalható Budapest és a hazai ingatlanpiac iránt, különösen a nemzetközi tőkepiaci szereplők oldaláról.
Bár ez a változás jelenleg elsősorban befektetői hangulatként és piaci sentimentként érzékelhető, a pozitívabb nemzetközi megítélés középtávon a tranzakciós aktivitás növekedésében is megjelenhet. A következő 6–12 hónap kulcsfontosságú lehet abból a szempontból, hogy az óvatos optimizmus tényleges befektetési döntésekben is testet ölt-e.
Az idei év a budapesti irodapiacon visszafogottabban indult, mint a korábbi időszakokban. A vállalatok jelentős része jelenleg kiváró álláspontot képvisel: sok esetben a költözés helyett rövidebb hosszabbításokkal próbálnak időt nyerni, miközben figyelik a gazdasági és vállalati környezet alakulását.
Különösen a nagyobb, több ezer négyzetméteres bérlők esetében figyelhető meg az óvatosabb döntéshozatal, míg a kisebb területigényű cégek továbbra is aktívabbak a piacon. A vállalatok ingatlanstratégiái egyre tudatosabbá és komplexebbé váltak, ami jelentősen meghosszabbítja a döntési folyamatokat a COVID előtti időszakhoz képest.
A budapesti irodapiac egyik legfontosabb rövid távú kérdése jelenleg az állami intézmények új irodafejlesztésekbe történő koncentrált költözése. Az ESTON várakozásai szerint az elkövetkező időszakban jelentős mennyiségű iroda kerülhet vissza a piacra, amely átmenetileg növelheti az üresedési rátát.
Mindez ugyanakkor nem klasszikus piaci korrekció eredménye, hanem elsősorban stratégiai állami döntések következménye. A jelenlegi fejlesztési aktivitás visszafogottabb, az új spekulatív projektek száma jelentősen csökkent, ami középtávon hozzájárulhat a piac egyensúlyának fokozatos helyreállásához.
A jó lokációval rendelkező, magas minőségű irodák iránt továbbra is stabil kereslet mutatkozik, miközben az irodaállomány egyre differenciáltabb alternatívákat kínál a bérlők számára.
Az elmúlt években sok szó esett az irodaházak alternatív funkcióba történő átalakításáról, azonban a gyakorlatban a konverziós lehetőségek jóval szűkebbek, mint ahogy azt a piaci diskurzus gyakran sugallja.
A sikeres funkcióváltáshoz egyszerre szükséges megfelelő lokáció, műszaki kialakítás, alaprajzi adottság és gazdaságos megvalósíthatóság. A tapasztalatok alapján bizonyos esetekben a hotelcélú konverzió reálisabb alternatíva lehet, mint a lakófunkció kialakítása.
Mindeközben az alacsonyabb árszinteken fokozatosan aktivizálódik a végfelhasználói kereslet is, amely hosszabb távon hozzájárulhat a kínálati nyomás enyhüléséhez.
Az elmúlt évek egyik legdinamikusabban fejlődő irodapiaci lokációja egyértelműen Dél-Buda volt. A térség fejlődését egyszerre támogatta a fejlesztői aktivitás és a bérlői kereslet erősödése, miközben a rendelkezésre álló fejlesztési területek is kedvező feltételeket biztosítottak az új projektek számára.
A jelenlegi gazdasági környezetben ugyanakkor továbbra is a belvárosi és bel-budai lokációkban érhetők el azok a bérleti díjszintek, amelyek mellett egy új fejlesztés gazdaságosan megvalósítható.
Mindezek mellett a Váci úti folyosó továbbra is meghatározó szereplője marad a budapesti irodapiacnak, köszönhetően a koncentrált irodaállománynak és a kiemelkedő közlekedési infrastruktúrának.
Az ESTON új Asia Desk szolgáltatása a növekvő ázsiai – különösen kínai – befektetői és vállalati érdeklődésre reagál. A kezdeményezés célja, hogy az ázsiai partnerek számára nyelvi és kulturális szempontból is magas szintű támogatást biztosítson a közép-európai piacra lépés és terjeszkedés során.
A dedikált szakmai fókusz lehetővé teszi, hogy az ESTON közvetlenebb kapcsolatokat építsen ki az ázsiai befektetői körrel, és aktívan támogassa az ipari, logisztikai, telek- és befektetési tranzakciókat a régióban.
A budapesti irodapiac következő időszakát várhatóan nem egy gyors visszarendeződés vagy hirtelen fellendülés határozza majd meg, hanem egy fokozatos, többrétegű alkalmazkodási folyamat.
A gazdasági környezet, a hibrid munkavégzés hosszú távú hatásai, a tudatosabb bérlői döntések és a változó fejlesztői aktivitás együttesen alakítják az új piaci működési modellt. A piac szereplői számára a rugalmasság, a stratégiai gondolkodás és a hosszú távú szemlélet egyre fontosabb versenyelőnyt jelent.
Az eredeti interjú teljes terjedelemben itt érhető el:https://www.irodakereso.hu/cikkek/interjuk/back-on-map-ujra-felfigyeltek-magyarorszagra-a-kulfoldi-befektetok
Az irodapiaci üresedési ráta még nőni fog, ám a befektetési tranzakciós volumen tavaly elérhette a mélypontját.
Az ESTON International Asia Desk divíziója 2026-os indulását követően rövid idő alatt aktív szereplővé vált az ázsiai befektetők és a közép-kelet-európai ingatlanpiac összekapcsolásában.
Az ESTON International ügyvezető igazgatója és tulajdonosa. A cég alapítása óta a hazai kereskedelmiingatlan-piac legnagyobb, magyar tulajdonban álló tanácsadójává nőtte ki magát, több mint 40 fős csapatot számlál.
Így megkapja legfrissebb híreinket és elemzéseinket közvetlenül a postaládájába.
