Címke: M0

10 éves a modern logisztikai raktárpiac Magyarországon – Eston elemzés

Az Europolis Park Budapest M1 (akkori nevén M1 Business Park) első ütemének 2001-es megnyitásával indult el a főváros modern logisztikai ingatlanpiacának fejlődése.

Magyarországon klasszikus értelemben vett logisztikai, bérraktározási piac a fővárosban és annak vonzáskörzetében tudott kialakulni. Ennek, az Eston szakértői szerint két fő oka van: Magyarország gazdasági termelésének, kereskedelmének illetve fogyasztásának legnagyobb piaca Budapest és agglomerációja, amely magához vonzza az ezeket kiszolgáló háttérágazatokat is. A másik ok hazánk történelmileg kialakult közlekedési hálózatában keresendő.

A Budapest-központú sugaras úthálózatnak köszönhetően a fővárosból az ország egyéb régiói is jól kiszolgálhatóak. Ennek megfelelően a főváros és vonzáskörzetének mintegy 1,8 millió m2 nagyságú modern logisztikai raktár kapacitásának 81%-a az M0 körgyűrű illetve az ország nyugati, déli és keleti régiói felé induló autópályák metszéspontjában helyezkedik el, amely országos, vagy akár közép-európai regionális logisztikai feladatok  ellátására is kiválóan alkalmas.

Az utóbbi 10 évben meghatározó modern logisztikai raktárfejlesztések az M0 körgyűrű mentén 4 gócpontban jöttek létre. A tradicionálisan legnépszerűbb M1-M7 autópályák által meghatározott nyugati régió a modern logisztikai raktárkapacitás egynegyedét öleli fel. A legnagyobb bérbe adható területtel rendelkező zóna az M6 és M5 autópályák által közrefogott Déli régió, itt közel 530 000 m2-t tesz ki a bérbe adható területek összessége. A harmadik „mag” az M5 autópálya és a reptér vonzáskörzetében alakult ki, itt a kapacitások 31%-át találjuk. A legkisebb, de egyben legjobban fejlődő és egyre népszerűbb régió Budapest északi agglomerációja, az M3 autópálya mentén. Ide jelenleg a piac mindössze 8%-a sorolható.

A főváros környéki logisztika piac főként a fogyasztási cikkek raktározására épül és nagy arányban országos igényeket szolgál ki, így az utóbbi években történt fogyasztási szokások változása, illetve a fogyasztás csökkenése közvetlen hatással van a raktárpiacra, amely tetten érhető a raktárpiacon tapasztalható üresedésben: jelenleg a Budapest környéki modern logisztikai raktáraknak átlagosan 22%-a kihasználatlan.

Az egyes logisztikai alpiacokon kialakuló lokális üresedési rátákban azonban egymáshoz képest nagy eltérések fordulhatnak elő, hiszen akár egyetlen nagy alapterületen működő cég kivonulása is jelentős kihatással lehet a piaci mutatókra.

Budapest nyugati vonzáskörzetében (M1-M7) az egykor 1 600 munkavállalót foglalkoztató Rynart Transport Hungary 2007. októberi kivonulása a mai napig érezteti hatását, a nyugati régió logisztikai területeinek 1/3-a jelenleg is kihasználatlan. A másik három zóna esetében az üresedés ennél jóval kedvezőbb, 17% körüli érték.

Logisztikai parkok
A vidéki városok esetében elsősorban lokális/regionális logisztikai piacokról beszélhetünk, amelynek bérlői oldalát jellemzően egy-egy nagy, regionális jelentőségű cég jelenléte határoz meg. A legkézenfekvőbb példa erre az Audi hatása a győri ipari ingatlanpiacra, ahol az autóipari multin kívül annak beszállítói illetve egyéb ipari cégek jelentős keresletet generálnak a helyi ipari ingatlan piacon. A gyár betelepülése maga után vonzza a kapcsolódó, kiszolgáló tevékenységek, beszállítók megjelenését is, mely a helyi raktár- illetve termelő célú ipari ingatlan kereslet legfőbb megteremtője, ellentétben a budapesti piaccal, ahol inkább a fogyasztási cikkek raktározása a jellemző.

A vidéki raktárfejlesztések szinte kizárólag helyi vállalkozókhoz köthetőek, akik kisebb, 5000-10 000 m2-es fejlesztésekben teremtik meg a kínálatot a jelentkező igényre. Nagyobb, nemzetközi fejlesztők (egy hegyeshalmi projektet leszámítva) a kicsi piaci méret és a korábban említett főváros-központú közlekedési szerkezet miatt nem merészkedtek vidéki helyszínekre.

Az Eston tanácsadói úgy látják, hasonló piaci folyamatok elindulására lehet számítani Kecskeméten és környezetében, a Mercedes, illetve annak beszállítói megjelenésével.

A fentiekből adódóan a vidéki raktárpiac szerkezete és dinamikája eltér a budapesti piacon tapasztalható trendektől. A vidéki, helyi vállalkozások és/vagy egy nagyvállalat kiszolgálására épülő logisztikai piacokat kevésbé az országos tendenciák, mint inkább a lokális gazdasági környezet vagy akár az adott nagyvállalat teljesítménye, igényei határozzák meg.

A jelenlegi piac fő jellemzője, hogy igen bérlőbarátnak tekinthető, hiszen legyen szó klasszikus logisztikáról, termelő tevékenységről, vagy szolgáltatási tevékenységről, a bérlők igen kedvező és rugalmas, személyre szabott feltételek mellett tudnak bérleti szerződéseket kötni, amivel akár hosszú távon is biztosítani tudják hatékony működésüket. Ugyanakkor a piaci trendekre reagálva a spekulatív fejlesztések egyelőre leálltak. A magas piaci üresedés illetve az alacsony bérleti díjak igen kedvezőtlenül hatnak a beruházások várható megtérülésére. A fejlesztők várják, hogy a bérleti díjak elfogadható szintre stabilizálódjanak, és a piac felszívja a rendelkezésre álló üres területeket, így a raktárpiac második évtizedének kezdeti szakaszát várhatóan a meglévő területek feltöltése, hatékony kihasználása határozza majd meg.

Az Eston szakértői úgy látják, hogy a gyártó cégek megjelenése illetve ezek arányának növekedése a modern logisztikai bázisokon, ipari parkokban egyre erősödő tendencia. Az erről a területről érkező új bérlőknek a közeljövőben jelentős szerepük lesz a piaci aktivitás fellendítésében.

Industrial properties – ESTON analysis 2010/1

The modern industrial stock did not grow much – neither in the capital nor in the greater metropolitan area in the second part of 2009.

Two new business parks extended their existing territories by 17,100 sq m altogether in the outer part of the 9th district, still inside the city borders. The final building of CityPoint9 (9,200 sq m) and the first phase of South Pest Business Park II (8,000 sq m) were delivered, from which the latter already reached 75% occupancy before handover.

In the greater metropolitan area, two new speculative developments were finished, offering approximately 30,000 sq m for rent. In the Eastern Region, bordered by the M5 and M0 motorways, Autoker Logistics Kft. extended the existing supply of M5 Gyál Business Park as a second part of the first phase, by 13,500 sq m.

In Dunaharaszti, Austrian IPD Group developed South Base Logistics Centre in two phases, now offering 16,000 sq m new warehouse and office space.

Solely one single BTS project was constructed in the past half year; Beltex-Ingatlan Kft. developed a new, 5,400 sq m building for BUNZL in the zone of Vendel Industrial Park in Biatorbágy.

Based on the above it is perfectly clear that the industrial development supply reacts very flexibly to market changes. Taking the high vacancy rate of the first half of 2009 as their basis, developers decided to postpone new development phases even if they obtained building permits for them. Or rather, only those with sufficient percentage of prelease were built. Nevertheless, total new industrial development volume for 2009 remained significant, as 166,000 sq m were built altogether, from which more than 70% in the first half of the year.

Concerning the whole year, lease renegotiations and extensions constituted the preponderance of the total take-up. However, tenant activity fell back – similarly to effects on the office market – therefore the total volume of new contracts was only approximately for 140,000 sq m. Tenants showed a livelier interest towards transactions in the final quarter: more deals were seen on the market than in the rest of the year.

Tenant demand for city logistics decreased, not more than 6,000 sq m was leased in total by new tenants in CityPoint9, Preston and South Pest Business Park.

The most significant deal in the agglomeration was also signed in the 4th quarter: CEVA logistics moved into ProLogis Batta for 38,700 sq m. Besides, Auchan signed a remarkable new lease in Viktória Industrial Park for 18,000 sq m.

Further significant new deals were mainly concluded in the M5-M0 East region, where the vacancy rate therefore dropped to 15%. Papyrus and Sauflon leased 7,000 sq m each, the former in BILK, while the latter in ProLogis Gyál. M5 Gyál Business Park greeted Elextronics as a new tenant, who signed for 5,000 sq m. The vacancy rate was around 19% in the greater metropolitan area and 26% within the city at the end of December.

Developers have valid building permits for more than half million sq m in the greater metropolitan area, which covers 14 modern industrial projects.

Development potential in city logistics is far more restricted as it lacks adequate volume of build-up areas. In addition, regulations on trucks – with a maximum weight of 12t and above – entering city zones also significantly influence tenants’ preferences as well. Business park tenants who can approach their premises free of charge via destination roads tend to stay in their current rentals, but those worrying about further regulatory restrictions look for new places around the M0 ring road instead.

Mostly due to the effects of oversupply, some deals in the past half year were concluded below rent levels pointed out by us. However, we believe that rents indicated in the table will be the norms in the long term.