IPARI & LOGISZTIKAI INGATLANOK
A modern logisztikai és ipari ingatlanok piacán 2011-ben folytatódott az előző évek során megfigyelt tendencia: a fejlesztési ütem teljes lefékeződése mellett továbbra is nő a bérleti tranzakciók volumene. A bérleti ügyletek között változatlanul csekély arányban vannak új szerződések, a megállapodások zöme korábbi bérletek megújítására vonatkozik.
2011-ben továbbra sem indult modern raktárfejlesztés spekulatív alapon, az év során mindössze egyetlen csarnok átadására került sor. A BILK „L” épületének avatója a negyedik negyedévben történt, a 10 100 négyzetméteres egységben 8600 m² raktárterület és 1500 m² iroda került kialakításra. Az éves raktárfejlesztési tevékenység így az egy évvel korábbi teljesítménynek mindössze 15%-át teszi ki, noha a 2010-es év is alacsony bázist jelentett a korábbi időszakhoz képest.
Az átadások volumene a 2008-as csúcsévtől kezdve folyamatosan esik vissza, a bérleti szerződések volumene azonban hasonló értéket ért el, mint 2008-ban. (Emlékeztetőül: a 2009-es 166 ezer négyzetméternyi átadást 2010-ben 68 ezer négyzetméter piacra vitele követte, ez akkor 60%-os csökkenést jelentett.)
A budapesti és főváros környéki modern ipari és logisztikai ingatlanok állománya 2011 végén 1 807 207 m² volt, ebből 1,637 millió m² található logisztikai parkban, míg a városi logisztikai létesítmények regisztrált állománya 170 ezer négyzetméter volt. A raktárakhoz kapcsolódó irodaterületek aránya a teljes állományon belül 11,6%.
A spekulatív jellegű raktárfejlesztés már egy évvel korábban eltűnt a piacról, amit egyrészről a fejlesztések finanszírozásának nehézségei, másrészről a bizonytalan gazdasági körülmények – és kedvezőtlen fogyasztási statisztikák – miatt visszaeső bérlői aktivitás indokol. Az adott körülmények között a logisztikai piac szereplői – gyártók, disztribútorok és szállítmányozók – tevékenységük, és ingatlanhasználatuk racionalizálására törekednek, amit az éves tranzakciós adatok alá is támasztanak.
2011-ben összesen 329 100 négyzetméternyi területre született bérleti megállapodás, ez az egy évvel korábbihoz képest (210 270 m²) 57%-os emelkedést jelent. A korábbi években megkötött, lejárathoz közelítő szerződések újrakötése 2011-ben a teljes bérbeadás több mint felét tette ki (54%), míg az új megállapodások és az előbérletek aránya ennél jóval alacsonyabb (28% illetve 4%) volt. Az éves tranzakciós volumen 14%-a korábbi területek bővítésére vonatkozott; 2011-ben e szerződéstípus aránya mutatta a legnagyobb szórást negyedéves bontásban (4-22% között).
A kiemelkedő bérbeadási volumen értékeléséhez érdemes figyelembe venni a piac nettó felszívásának adatait is. A kibérelt területek nagyságának adatai szerint az egyes negyedévekben az egy évvel korábbinál akár kétszer-háromszor is több területre született megállapodás, ugyanakkor egyes raktárterületek visszaadása miatt a nettó abszorpció az első és a harmadik negyedévben is negatív értéket vett fel (-54 600 m² és – 12 100 m²). Eszerint, 2011. során mintegy 23 900 négyzetméterrel csökkent a bérelt raktárterületek állománya. A leírt tendencia a logisztikai piac átstrukturálódását is jelzi, és sok esetben a korábban hosszabb távra lekötött, majd a válság miatt részben feleslegessé vált raktárterületek albérletének megszűnése áll mögötte. A racionalizálódó raktárhasználat igénye a korábbi piaci sztenderdek módosulásához is vezet: tapasztalataink szerint egyre több gyártó, illetve kereskedő cég ismeri fel, hogy kisebb raktárigény esetén is érdemes logisztikai tevékenységüket kiszervezni. Míg a korábbi években jellemzően tízezer négyzetméter feletti raktárterületek esetén merült fel az igény professzionális szállítmányozó megbízására, 2011-ben már a kisebb forgalmú cégek is mérlegelték annak előnyét, hogy a saját használatú raktár bérlése helyett a nagyobb rugalmasságot biztosító logisztikai szolgáltatást béreljék. Az Eston által lezárt tranzakciók között is volt ilyen megállapodásra példa, ahol egy 1500 négyzetméteres ingatlanra vonatkozó logisztikai szolgáltatás került értékesítésre, alapélelmiszer raktározására. Ez a megoldás 2012-ben szélesebb körben is elterjedhet, a gazdasági bizonytalanság elhúzódása és a fogyasztás stagnálása miatt.
2011. jelentősebb bérleti tranzakciói zömében bérlet-hosszabbítások voltak, a legnagyobb ügyletek között volt az Auchan (37 500 m², Viktória Park), a Geodis (29 136 m², ProLogis Budaörs) és az Iron Mountain (14 500 m², ProLogis Park, Bp.-Gyál) szerződése. Az új raktárbérleti szerződések között kiemelkedik a járműmotor-alkatrészek gyártásával foglalkozó Dana Hungary több mint 6000 négyzetméteres bérlete. A győri VGP Parkban lezárt ügylet az Eston közreműködésével jött létre. További, ötezer négyzetméternél nagyobb területre két esetben kötöttek új megállapodást a második félév során: az Európa Center Üzleti és Logisztikai Parkban, és a ProLogis Park Budapest-Gyál területén (5200 nm és 5100 nm). (A már ismertetett adatok szerint az első félév két legnagyobb új szerződése egyenként tízezer négyzetméter feletti volt.)
A termelő célú ipari ingatlanok piacán szeptemberben került átadásra a Bosch miskolci projektje; az autóipari gyártócsarnok 5,5 milliárd forint értékű beruházással valósult meg, avatójára szeptemberben került sor. A logisztikai ingatlanokra jellemző üresedési mutató csekély mértékben emelkedett az egy évvel korábbihoz képest; a visszaadott területek miatt a kiemelkedő bérleti volumen ellenére 19,5%-ról 20,9%-ra nőtt. A negyedéves adatok szerint az év utolsó három hónapjában állt üresen a legkevesebb raktárterület; további raktárépítések hiányában az általános üresedés 2012 során várhatóan enyhe mértékű csökkenést mutat majd. Az előző évekhez hasonlóan a logisztikai parkokban kedvezőbb a raktárterületek kihasználtsága, itt az üresedési ráta emelkedése is kisebb mértékű volt, mint a városi logisztikai létesítményeknél.
Összességében tehát, a 2011-es év nem hozott érdemi változást a gazdasági hatásoknak – így a stagnáló fogyasztásnak – különösen kitett modern logisztikai ingatlanpiacon. Előbérleti szerződés nélkül új raktárfejlesztések indítása a következő évben sem várható, ugyanakkor az egyes vállalatok ingatlanhasználatának racionalizálása lehetőséget teremt a piaci növekedésre. Egyrészt a korábbinál kisebb méretkategóriákban is elterjedhet a logisztikai tevékenység kiszervezésének igénye, ami a professzionális szolgáltatók raktár keresletét növelheti. Másrészt, a nemzetközi áruterítést végző vállalatok régiós szinten tervezhetik újra ingatlanhasználati stratégiájukat, így Magyarország kedvező földrajzi fekvése okán eredményesen versenyezhet új regionális elosztó központok kialakításánál (ezt az alacsony bérleti díj szint is erősítheti). Termelési célú ingatlanfejlesztések a korábbiaknak megfelelően jellemzően vidéki helyszíneken valósulhatnak meg, elsősorban olyan ágazatokban, ahol az exporttevékenység továbbra is kiszámítható marad. A bérleti díjak vonatkozásában nem várunk változást, a díjak a már kialakult, 3 EUR/nm körüli szinten stagnálnak.
Korábbi elemzéseink: