Címke: ipari

Market report 2016 – Ipari Ingatlanok

Beinduló fejlesztések

2016-ban 71 ezer négyzetméternyi új ipari/logisztikai ingatlant adtak át, ami meghaladja az előző öt év teljes fejlesztési volumenét. Az üres területek elfogyásával a beruházói tevékenység látványos élénkülésére számíthatunk, bár az új építések éves mennyisége valószínűleg még nem tér vissza a korábban jellemző, 150-200 ezer négyzetméter körüli szintre.

2018-ban több, előbérleti konstrukcióban lekötött, illetve egyedi igény szerint megépülő csarnok átadása is várható; ezen területek zöme az M0-ás körgyűrű déli szektorában kerül megvalósításra. A fejlesztők növekvő hajlandóságot mutatnak (részben-) spekulatív alapú beruházások indítására. Új fejlesztések elsősorban a dél-budapesti agglomerációban folynak.

Rekord mértékű kereslet

2016-ban közel 430 ezer négyzetméternyi ingatlan került bérbe adásra, ez rekord mértékű keresletet jelöl. A bérlethosszabbítások aránya 52%, ennek hátterében az átköltözésre alkalmas üres területek hiánya áll.

ipari ingatlanpiaci mutatók

A teljes report letöltéséhez kattintson IDE:

Ipari ingatlanpiaci jelentés 2012 Q2 (BRF)

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) – melynek az Eston International is tagja – elkészítette 2012 második negyedévére vonatkozó ipari ingatlanpiaci adatait.

2012 második negyedévében sem adtak át új fejlesztést, így a teljes budapesti modern ipari ingatlan állomány 1 806 485 négyzetmétert tett ki.
Forrás: BRF

2012 második negyedévében az ipari ingatlanok iránti teljes kereslet 88 370 négyzetméter volt, amely 85 százalékkal haladta meg az első negyedéves szintet. 2012 első felében összesen 136 064 négyzetmétert adtak bérbe, 23 százalékkal kevesebbet, mint 2011 első fél évében.

A szerződéshosszabbítások aránya elérte a 2010 óta mért legmagasabb értéket, 59 676 négyzetméterrel a bérbeadások 67,5 százalékáért feleltek. A negyedév két legnagyobb bérbeadása is ilyen típusú volt, az UTI és a Diebold is meghosszabbította a szerződését a ProLogissal.

Az újonnan megkötött szerződések a kereslet 28%-át adták, amely megegyezik az első negyedéves szinttel. A bővülések pedig a teljes bérbeadás 4,5 százalékáért feleltek.

A negyedév során összesen 22 tranzakció történt a piacon, az átlagos bérbeadás 4 017 négyzetméter volt, amely 2010 óta a második legmagasabb szint. A logisztikai parkok iránti kereslet tette ki a teljes bérbeadás 97 százalékát, ezen épületek esetében az átlagos bérbeadás 5 038 négyzetméter volt. A városi logisztika esetében 7 755 négyzetmétert adtak bérbe, és 1 293 négyzetméter volt az átlagos bérbeadási volumen.

A kihasználatlansági ráta 38 bázisponttal nőtt az első negyedévhez képest, és jelenleg 21,4 százalékon áll. Mivel a city logisztikában nem történtek szerződéshosszabbítások, a nettó bérbeadás szinte teljes egészében az üres területek csökkenésével járt, így a kihasználatlansági mutató több mint 4 százalékponttal csökkent. Mivel azonban ez a típus az ipari ingatlan állomány csupán 10 százalékát teszi ki, nem befolyásolta nagyságrendileg az üresedési mutató változását. Az első fél év alatt 51 bázisponttal nőtt az üresedési arány.

A nettó abszorpció 2012 második negyedévében a negatív tartományban maradt 6 389 négyzetméterrel.

Teljes piacelemzés letöltése PDF-ben.

Az Eston segítségével nyílt meg Magyarország első beltéri kalandparkja

Különleges ipar-ingatlan elképzeléseket is megvalósít az Eston

Az Eston International ipari ingatlanokkal foglalkozó csapatának közreműködésével nyílt meg Magyarország első, fedett térben létrehozott szabadidősport- és kalandparkja a XI. kerületi Hunyadi János úton. A sportlétesítményhez szükséges megfelelő ingatlan felkutatása és az egyeztetések sikeres lebonyolítása az Eston tanácsadóinak köszönhetően valósult meg.

A nem mindennapi ingatlan-igénnyel az Eston szakértőit keresték meg, akik nagy lendülettel kezdtek neki a potenciális ingatlanok összegyűjtésének a megbízó speciális keresési paraméterei mentén. A kalandpark üzemeltetője olyan helyszínt keresett, amely fedett térrel, megfelelő belmagassággal rendelkezik, jól megközelíthető helyen található, nagy ügyfélforgalom lebonyolítására is alkalmas, rendelkezik parkolóval, valamint hangulatában is illik egy különleges sport- és szabadidőközponthoz.

A megbízó számos helyszíni bejárás és egyeztetés után végül egy XI. kerületi ingatlan mellett döntött, amely minden elvárásnak megfelelt. A több mint 8 méteres belmagasságú csarnokban mintegy 4500 m2-en van lehetőség különféle extrém kaland-, sport- és kikapcsolódási lehetőség megvalósítására, tömegközlekedéssel is könnyen megközelíthető (busz- és villamosjáratok), az autóval érkezők kényelmes leparkolhatnak, továbbá az épület megfelelő „alapanyag”-ot jelentett ahhoz, hogy különleges atmoszférájú teret hozhassanak létre, egyedi design-nal.

Köteles kalandpálya, fedett gördeszka-pályák, mászófal, görkorcsolyapálya, streetball és számos egyéb program próbálható ki a csarnokban, teret adva profik és kezdők gyakorlásához, vagy akár családi, baráti kikapcsolódáshoz egyaránt.

Az Eston segítségével a nyár folyamán nyílt meg a szabadidős tevékenységeket és különleges élményeket kínáló, eXbox Action Park élményház és szabadidős központ.

Bár az ipari-logisztikai ingatlanok piaca a kereskedelmi ingatlanok többi szegmenséhez képest viszonylag kisebb mértékű kárt szenvedett az elmúlt években, a bizonytalan gazdasági körülmények visszaeső keresői aktivitást generáltak. Tapasztalatunk alapján újabban nem hagyományos ingatlan-igények is megjelentek, mint például ez a beltéri szabadidő központ és kalandpark, amelyhez egyedi feltételek is társulnak. Az ehhez hasonló megkereséseknek az Eston csapata örömmel tesz eleget, hiszen mára védjegyünkké vált, hogy különleges ingatlan-elképzelésekre is találunk megoldást.” – nyilatkozta Kiss Ernő, az Eston International Zrt. társigazgatója.

Kerékpáros plázát épít Csepelen az Indotek

Egy tízezer négyzetméteres biciklis bevásárló központ, a Pedál Market építésébe kezd a volt Csepel Fémmű területén, 2013 elején az Indotek Group. A tervek szerint 2014-ben fejeződik majd be az 1,1 milliárdos beruházás.

A fejlesztés költségeinek 60 százalékát előértékesítés útján a piacról, a fennmaradó részt pedig önerőből biztosítja a budapesti “B” kategóriás iroda- és ipari ingatlanpiac egyik meghatározó szereplője. Az Indotek közlése szerint a leendő bérlőkkel az egyeztetések megkezdődtek.

Jellinek Dániel, a volt Fémmű területén legnagyobb ingatlantulajdonnal rendelkező Indotek Group vezérigazgatója elmondta, nem a Pedál Market lesz az Indotek egyetlen, az eddigi trendektől eltérő beruházása a csepeli ipartelepen. Az ingatlanfejlesztési szakember úgy véli, a kerületben van jövője a fémiparnak is, a kapacitása azonban már soha nem fogja megközelíteni a régi szintet, ezért a lerobbant, kiürült üzemépületek helyére minél több lakossági szolgáltatást kell telepíteni. A biciklisek Csepelre csábításának ötlete kézenfekvő volt, hiszen a kerékpárgyártásnak komoly hagyománya, és számos jelenleg is működő képviselője van a szigeten. A vezérigazgató úgy véli, az átgondolt fejlesztéseknek köszönhetően a jelenleg rozsdaövezetként számon tartott ipartelep egy-két évtizeden belül Csepel és a főváros legszínesebb városrészévé válhat.

Forrás: portfolio.hu

Ritka, mint a pesti ingatlanfejlesztés

Bár talán némi túlzás azt állítani, hogy semmi nem épül az országban, mindenesetre a látszat valóban ez. Egy-egy kisebb-nagyobb irodaház, bevásárlóközpont vagy ipari csarnok átadásáról, egykor leállt és hónapokig vagy akár évekig betontorzóként vegetáló projektek újraindulásáról, félkész fejlesztések belendüléséről és grandiózus beruházások átadási idejének folyamatos csúsztatásáról persze hallani, de tényleges új fejlesztésekből csak elvétve akad. A jelenség okai ismertek és érthetőek, ezért érdemes inkább annak örülni, ha lassabban és csúszásokkal tűzdelve, de végül néhány új fejlesztés valóban átadásra kerül.

Nehéz helyzetben van az, aki bármi újat igyekszik hozzátenni a fejlesztés alatt lévő magyarországi és elsősorban budapesti ingatlanfejlesztési projektek már unalomig ismételt listájához. Ahogy a 2011-es év sem a bokrétaünnepségektől volt hangos hazánkban, úgy igaz ez 2012-re, és előreláthatólag az lesz 2013-2014-re is, hiszen a két év múlva véglegesen átadásra kerülő fejlesztéseket az idei évben már erősen meg kellene alapozni. Pozitívum azonban, hogy a válságból eddig eltelt évek bebizonyították, ha nem is számolatlanul, de minőségi, jó feltételeket és kiváló lokációt kínáló projektekre a legmélyebb válság közepén is van igény. Ez az igény pedig nemcsak nálunk szerencsésebb gazdasági potenciállal bíró országokban jelentkezik, hanem itthon is. Azok a fejlesztők, beruházók és nem utolsósorban a bérlőik, akik mindig is az elsők között alkalmazkodtak ahhoz, amikor minőségi váltás történt a piacon, most is ezt teszik. Szinte közhely, hogy Budapesten közel 600 ezer négyzetméternyi “A” kategóriás irodaterület áll üresen, és kiskereskedelmi egységek tucatjai keresik új bérlőiket még a legfelkapottabb bevásárlóközpon­tokban is. Az a maximum tucatnyi fejlesztő azonban, aki az elmúlt és a következő néhány évben kezdett valódi új fejlesztésbe, már nem az egykor ismert “laza” játékszabályok szerint teszi ezt. Akik most fejlesztenek, sokat kockáztatnak, ezért jó esetben pontosan tudják, hogy mit csinálnak. A spekulatív beruházások teljesen más szintjére lépett a piac.Ha valaki úgy érzékeli, hogy a magazinunkban (ReEource Ingatlaninfó jún-júliusi száma) közzétett lista – elsősorban a kiskereskedelmi fejlesztésekről szóló fejezetében – hiányos, annak teljesen igaza van. Egyes, már régóta ismert és köztudottan a fejlesztés valamely szakaszában lévő projekteket a képviselő különböző okok miatt nem kívántak külön reklámozni. Így többek között a végeláthatatlan történetű CET-et, a Futureal Etele City Centerét, az ECE Aquincum Központját vagy a Docler Holding luxusáruházát, az Il Bacio-t, illetve a már elkészült, de még csak részlegesen átadott VÁCI1-et csak itt említjük meg.

A számtalan, évek óta csak látványterveken létező és talán soha, vagy csak a távoli jövőben megvalósuló projekt, valamint az egész városrészeket megújító, több hektárnyi beruházást vizionáló “mixed-use”, vagyis több funkciót magukban foglaló fejlesztési koncepciók mellett azonban találni valóban épülő beruházásokat is. A várható átadásuk és működésük tekintetében a legbiztosabb projektek között szerepel a Skanska Green House-a a maga közel 18 ezer négyzetméterével, valamint a WING Hegyvidék Központja a maga 5 ezer négyzetméternyi bérbe adható területével. Persze ezeket a projektet sem kerülték el a nehézségek, így ezek sem az eredetileg tervezett időpontokban kerülnek átadásra, de legalább 2012-ben már (szinte) biztosan átadják őket. Folyik a fejlesztés a Futureal háza táján is. Az egyik legnagyobb magyar tulajdonú ingatlanfejlesztő jelenleg két irodaházzal is szerepel a listán. Folytatódik a Corvin Negyedben a következő ütemek építése, illetve a bontás végeztével elkezdődhet a Váci úti K4 Office Towers építése is, melynek egyik fele “built-to-suit”, a másik fele pedig bérirodaház lesz. Az irodapiaci fejlesztések terén érdekelt még a Raiffeisen evolution, akik a Kerepesi Business Park projektjüket még mindig 2014-es átadással tervezik, továbbá az Ablon is melegen tartja a Lomb és a Newage fantázia nevű Business Centereit. A legnagyobbakhoz hasonlóan a Codic is két irodaházat tervez a továbbiakban: a V48-at a Váci úti irodafolyosóra, a Margit Cornert pedig Belbudára.

Bár még egyáltalán nem tért magához a logisztikai központok és ipari parkok piaca sem, a legstabilabb szereplőket ez nem riasztja vissza a fejlesztésektől. A Budapest vonzáskörzetéhez tartozó részpiacon az Ablon, a WING és a Goodman tervez fejlesztéseket. Vidéken pedig több kisebb-nagyobb helyi beruházás mellett, melyek jelentős része Győrhöz és Kecskeméthez, vagyis az AUDI és a Mercedes gyáraihoz köthető, a Polgár Ipari Park tűnik aktívnak.

Forrás: REsourceinfo

Óriási beruházás Zalaegerszegen

Több mint félmilliárd forintos ráfordítással bővítik az inkubátorházat Zalaegerszegen, az ipari parkban – jelentette be Gyutai Csaba (Fidesz–KDNP) polgármester pénteken sajtótájékoztatón Zalaegerszegen.

Az 572 millió forintos beruházáshoz a Zalaegerszegi Városfejlesztő Zrt. 171 millió forint uniós támogatást nyert el. A fejlesztéshez a város 80 millió forint pályázati önrészt biztosít, további 20 millió forinttal támogatja a beruházást, és készfizető kezességet vállal a 12 éves futamidőre felvett 300 millió hitelhez is – ismertette Gyutai Csaba. Jelezte: a mostani bérleti díjakkal számolva a beruházás várhatóan tíz év alatt térül meg.

A beruházás során bővítik az ipari parkban a jelenleg működő inkubátorház és technológiai központot, amelyben a kisvállalkozások, induló vállalkozások számára biztosítanak telephelyet. A létesítmény mellett – az építési telket a város már a múlt évben megvásárolta – közel 3700 négyzetméter alapterületű új inkubátorház épül, amely egy Zalaegerszegen működő, elektronikával foglalkozó magánvállalat fejlődését és bővülését szolgálja majd.

Forrás: MTI

Újabb Audi-beszállító érkezik Győrbe

Az elsősorban a közép-európai országokban ipari ingatlanok építésével foglalkozó VGP még 2008-ban vásárolt 12 hektáros területet az ipari parkban.

Zöldmezős beruházással újabb 10 ezer négyzetméteres gyártócsarnokot és egy ehhez kapcsolódó raktárbázist épít a győri ipari parkban az ingatlanfejlesztéssel, illetve ipari létesítmények bérbeadásával foglalkozó belga VGP N.V. magyar cége − erősítette meg a Napi Gazdaság információit Balogh László, a VGP Park Győr Kft. ügyvezető igazgatója. A több mint ötmillió eurós beruházás várhatóan már a nyár végére elkészül. Balogh a létesítménybe költöző, illetve az azt bérbe vevő céget üzleti titokra hivatkozva egyelőre nem kívánta megnevezni, de azt közölte, hogy egy jelentős Audi-beszállítóról van szó. Nem kizárt, hogy a cég még az idén elkezdi a termelést. Az elsősorban a közép-európai országokban ipari ingatlanok építésével foglalkozó VGP még 2008-ban vásárolt 12 hektáros területet az ipari parkban, ahol eddig egy 20 ezer és egy 6 ezer négyzetméteres csarnokot építettek. Az itt lévő területeket már korábban bérbe adták.

Forrás: Napi.hu

Bécsből Üllőre helyezi regionális disztribúciós raktárát a Beiersdorf

A német Beiersdorf (BDF) kozmetikai cég Magyarországra helyezi jelenleg Bécsben működő regionális disztribúciós raktárát, amely 2013 márciusától a DHL Supply Chain Magyarország Kft. (DSC) üllői központi raktárában működik majd – közölte a DSC az MTI-vel.

A közlemény szerint a DSC közel 106 millió forintos beruházással alakította ki a szükséges feltételeket a BDF termékeinek megfelelő tárolásához. Az új megállapodás 35-50 új, állandó munkahely létrehozását teszi lehetővé a logisztikai cég számára.
Az üllői logisztikai központból összesen 12 országot látnak majd el a BDF kozmetikai termékeivel és orvostechnikai eszközeivel, többek között Ausztriát, Romániát, Albániát és a teljes balkáni régiót.
A közlemény szerint a BDF annak ellenére döntött a váltásról, hogy az osztrák piac kiemelkedő szerepet játszik a cég életében. Az ausztriai redisztribúciós központ áthelyezése elsősorban költséghatékonysági célokat szolgál, és a magyar mellett cseh, illetve szlovák helyszínek is szerepeltek a lehetséges megoldások között.

Forrás: MTI

Milliárdokért folyik a harc Kőbányán

Művészeti és kulturális negyed vagy hatalmas ingatlanberuházás? Ez az igazi kérdés a kőbányai sörgyár 1-es számú telephelyének sorsával kapcsolatban. A kormánypárti vezetésű önkormányzat az előbbire hajlik, de pénze nincs hozzá, az idő viszont sürget, mert benne áll sokszáz millió forintja. Egyes elméletek szerint kormányközeli cégek is szerephez juthatnak.

A hely egykoron a Dreher első számú telepeként működött, itt volt-van az alapítók családi birtoka, a Dreher kastély, és a hozzá tartozó park is. Közel van a kerület központjához, területe mégis egy önálló sziget, amelyet lerobbant lakóterületek és park vesznek körül.

Évekkel ezelőtt S1 projekt néven vonult be az ingatlanszakmai köztudatba annak a kőbányai megaberuházásnak az embrionális terve, amit még az egyik legnagyobb európai ingatlanos kiállításra, a müncheni Expo Realra is kivittek – hátha ráharapnak a befektetők. Nem tették és vélhetően jó darabig nem is teszik, hiszen ki akarna most Magyarországon befektetni, főleg ilyen célra. A hvg.hu úgy értesült, hogy tavaly a Futureal is inkább jó pénzért (nettó 455 millió forintért) eladta az ottani területét az önkormányzatnak, lemondott a tervezett beruházásáról.

A négy tervezőirodát (köztük a Zoboki és Demetert, illetve a holland Eric van Egeraat irodáját) is bevonó álmok annak idején először egy vegyes funkciójú projektről szóltak a hatalmas, több mint 20 hektáros területen: irodák, lakások, művésztelep, üzletek, kulturális és szolgáltató egységek, hotelek és lakások épültek volna. Később ez úgynevezett komplex városrehabilitációs és városfejlesztési tervvé módosult, amibe már közlekedési koncepció és konferenciaterem is bekerült. Időközben a fideszes többségű önkormányzat jól bevásárolt és az övé lett a teljes terület, s most ott tart, hogy vélhetően lecsupaszítja az egészet egy kulturális negyedre, bár tisztában van azzal, hogy nem lehet teljesen kihagyni a magánbefektetőket.

„Milliárdok tűnnek el nyomtalanul. Az előző, szocialista vezetésű önkormányzat hárommilliárd forintos betétállománnyal adta át a stafétát, tavaly december végére ez 1,5, idén az év végére közel 1 milliárdra olvad. Örülhetünk, ha nem kell újabb vagyonelemeket, köztük ingatlanokat eladni. (A hvg.hu úgy tudja, hogy a költségvetésben 1,18 milliárd forintos bevételt terveznek a tárgyi eszközök és immateriális javak, köztük az ingatlanok eladásából.) Ilyen körülmények között óriási hiba lenne belevágni egy ennyire előkészítetlen projektbe” – mondta lapunknak Élő Norbert szocialista képviselő.

Azzal érvelt: már eleve tudni lehet, hogy önmagában képtelen megállni egy ilyen, 8-10 milliárd forintos projekt, állami támogatásra vagy uniós forrásokra nem számíthatnak, a későbbi üzemeltetéshez kereskedelmi vagy bérleti bevételek szükségesek, ez pedig csak akkor biztosítható, ha az ingatlanfejlesztőknek is felkínálnak lehetőségeket. Szerinte a fideszes kerületi vezetés meghallgatja ugyan az ellenzéket, de egy botrányos színvonalú közvélemény-kutatásra alapozza azt, hogy csakis a kultúra kapjon szerepet.

Szabó László, a Kőbányai Vagyonkezelő Zrt. vezérigazgatója alaptalannak nevezte az ellenzéki minősítéseket, ugyanakkor feltárta, hogy nem csupán közvélemény-kutatás készült, hanem több mélyinterjú is közszereplőkkel és a kultúrában dolgozókkal. „Négy-öt hasznosítási verzió készül, ebből kell majd kiválasztani azt az egy-kettőt, amiből összeáll az előzetes megvalósíthatósági tanulmány. Olyan dokumentáció kell végül, ami egyrészt felvázolja a hosszú távú fenntarthatóság hátterét, másrészt akár kiemelt beruházássá teheti ezt az óriási projektet” – árnyalta a képet lapunknak.

Kovács Róbert polgármester elismerte, hogy nehéz ősz és tavasz vár az önkormányzatra, de azt is hozzáfűzte: nem kényszerültek hitelre, vagy kötvénykibocsátásra, viszont belső forrásátcsoportosítást végre kell hajtani a zavartalan működés érdekében. Azt is mondta a hvg.hu-nak, hogy felülvizsgálják a korábban felvetődött kerületi beruházási projektek tervezését, az S1 projekt esetében pedig megbízták a CÉH Zrt.-t, hogy – felhasználva a budai Millenáris Park kialakításánál szerzett tapasztalatait – készítsen javaslatokat a kulturális-oktatási célú hasznosításra. A testület első embere gasztrofunkcióval egészítené ki a kultúrát és az oktatást és akár műteremlakásokat is elképzelhetőnek tart a területen. Viszont semmiesetre sem szeretne ingatlanfejlesztést látni.

A késlekedés a legnagyobb bűn Élő Norbert szerint, aki úgy látja: nem zárható ki, hogy azért „altatják” az egészet, hogy erre a szűkített funkcióra egy kormányhoz közeli vállalkozói csoport (például a Közgép) jelentkezzen, és persze nyerjen, majd aztán mégis úgy döntenek, hogy bővüljön a projekt kereskedelmi elemekkel is, amikor már nyeregben lesz a győztes. Ezt a lehetőséget nem vetette el Tóth Balázs, az LMP-t képviselő testületi tag sem, de szerinte nem 8-10 hanem 30-40 milliárd forintos végösszegről lehet szó, ha a városfejlesztés teljes egésze megvalósul. Éppen ez a nagy összeg az, ami vonzó lehet bizonyos cégeknek.

Kőbánya mint ingatlanos célpont

Nagyot csalódik az, aki csak lepusztult negyedekre számít, amikor felkeresi Kőbányát. Több új lakópark, „A”kategóriás irodaházak és két hatalmas pláza (Árkád, KÖKI) is található ebben a sokáig szegényes és csak szegények által lakott kerületben. Persze vannak nagy bukások is, mint például a Mázsa tér átalakítása és az oda tervezett nagy pláza és irodakomplexum elmaradása. A német beruházó évek óta hallgat ezzel kapcsolatos terveiről. Viszont továbbra is nagy potenciál van az ipari ingatlanokban, ezeknek csak a tizedét is újrahasznosítva jelentős értéket teremthetnének.

Önkormányzati fejlesztések

Tavaly több fontos közcélú beruházást is elvégeztek Kőbányán. Mintegy 200 millió forintért felújítottak egy orvosi rendelőt, zöld tetőt és tornatermet kapott egy óvoda, és beépítették a tetőteret egy idősek otthonában. Idén 2-2 óvoda, bölcsőde és általános iskola energetikai korszerűsítése van napirenden, hozzálátnak a kis Pongrác telep rehabilitációjához mintegy kétmilliárd forintért és 210 millióval szálltak be az Újköztemető előtti körforgalom kialakításába. Ezen kívül a társasági adó hozzájárulás sportcélokra igénybe vehető részéből tornacsarnokot építenek az egyik iskolában és egy kisebb jégpályát is kialakítanak a kerületben.

Forrás: HVG.hu

Vörös Csepel, vezesd a harcot, Váci út, felelj neki!

A rendszerváltást követően a budapesti belső ipari zónák radikális átalakuláson mentek keresztül. Egyes helyeken már csak mementónak maradt egy-egy ipari műemlék. Vadonatúj irodaházak, lakóházak és bevásárlóközpontok nőttek ki a földből. Körutunk során bejárjuk a Váci utat, a Soroksári utat, megfordulunk Csepelen, majd a Budafoki úton, de érintjük Kőbányát, Zuglót és Óbudát is.

A budapesti ipari övezetek egyrészt a klasszikus belváros és a belső lakónegyedek, valamint a lakótelepek és külvárosok között helyezkedtek el. Másrészt az M0-ás vonzáskörzetében is kialakult egy jelentősebb gyárövezet. A belső iparzóna a rendszerváltás után totális funkcióváltáson ment keresztül. Alapvetően a gyárépületek lebontásra kerültek, kisebb részüket rehabilitálták, akár ipari műemlékként is, mint a régi világ mementója. Az iroda- és kisebb részben lakófunkció által kiszorított ipari tevékenység pedig az M0-ás környékére települt ki, jelentős logisztikai központokkal és főleg raktározási funkcióval. E tekintetben az agglomeráció szerepe is felértékelődött, itt említhetjük meg például a szentendrei ipari park benépesülését, avagy a BITEP-et, azaz a Budaörsi Ipari és Technológiai Parkot.

Váci út, a sikertörténet

Budapest gazdasági és társadalmi fejlődése során számos jelentős ipari zóna alakult ki, ahol kisebb-nagyobb gyárak üzemeltek. A barnaövezetek jelentős része mára funkció nélkül maradt, és megújításra vár. Az egyik legjelentősebb rozsdaövezet volt a Váci út térsége, ahol szinte egyetlen gyárépület sem maradt – illetve a régi ipari ingatlan-állomány kis része műemlék-épületként él tovább más funkcióval –, és a funkcióváltásnak köszönhetően kialakult a már ismert irodafolyosó. „A totális átalakulásra azért is volt szükség, mert a régi ingatlanállomány már nem felelt meg a modern városfejlesztés követelményeinek és igényeinek, ráadásul ezt az övezetet lakónegyedek veszik körbe, így érthetően további ipari termelésre alkalmatlanná váltak” – mondja szakértőnk, Kiss Ernő, az Eston International társigazgatója, az Ipari és Befektetési Ingatlanok Divízió vezetője.

A Soroksári út mostoha sorsa

Érdemes megemlíteni a Soroksári utat, amely méretét és épületállományát tekintve méltó párja lehetne a Váci útnak. A Soroksári út azonban a rendszerváltozás után nem futott be akkora „karriert”, mint a Váci út. Pedig mindkét utca korábban ipari övezetként funkcionált, és a városszerkezeti térképre pillantva hasonló karakterrel rendelkezik. Azonban a Soroksári út lokációját és megközelíthetőségét tekintve rosszabb pozícióban van, mint a Váci út. Így például nincs metrója. Bár a HÉV bizonyos mértékig pótolhatná ezt a hiányt, azonban mivel a felszínen közlekedik, inkább elzárja a Duna és a Soroksári út közötti szakaszt, ahol pedig nagyszerű lehetőségek lennének új funkcióval megáldott épületek kialakítására. „Vagyis a Soroksári út féloldalasnak tekinthető, csak a bal oldalon lehetséges nagyobb fejlesztések kialakítása. Mindenesetre nagy mennyiségű rehabilitálandó tömbök halmozódtak fel itt, amelyeknek – ha megtalálják a megfelelő funkciót – nagy jövőt jósolunk” – teszi hozzá Kiss Ernő. Az egyes villamos tervezett meghosszabbítása is javítaná a tömegközlekedést, és Dél-Budával aktívan összekapcsolná a Soroksári út vonzáskörzetét. A Rákóczi és Gubacsi hidak környékén lévő területek is még sorsukra és tőkeerős fejlesztőkre várakoznak.

Weiss Manfréd nyomában

Az ipari övezetek közül az egyik legnagyobb karriert Csepel futotta be, amely azóta is viszonylag zárt egységet, kompakt övezetet jelent. Ez az egység főként annak köszönhető, hogy a sziget mintegy zárványként különül el a várostól, másrészt hiába fogalmazódtak meg nagyszabású tervek Csepel hatalmas szabad területeivel kapcsolatban, amely akár más irányú jövőt biztosíthatnának az itteni ipari övezetnek, egyelőre a válságnak és a politikai vitáknak köszönhetően még semmi nem valósult meg. „Ráadásul a szétaprózódott tulajdonviszonyok sem segítik elő, hogy a gyárnegyed hasznosítási lehetőségeit újraértelmezzék. Ezért az ipari épületek nagy részben megtartották eredeti funkciójukat, néhány új épület is épült, de többnyire az eredeti állományt csinosítgatják, több-kevesebb sikerrel karban tartják. Mindenesetre megállt az idő, még ha a közelben át is adták a Csepeli Szennyvíztisztítót” – magyarázza Kiss Ernő. Mivel az eredeti funkciókat megőrizték, ezért elsősorban gyártási, illetve másodsorban logisztikai tevékenységre, raktározási funkcióra alkalmas a terület, azonban a nehezen megközelíthetőség ez ellen hat. Hiszen az M0-ás környékén kialakuló logisztikai övezetek óriási előnnyel indulnak, de a city logisztikán (városi logisztikán) belül is jobb desztinációkat lehet találni.

A city logisztika nyomában

A Hungária körgyűrűn elszórtan kisebb-nagyobb gyárak működtek anno, a lerombolt épületek helyén pedig már megjelent az irodafunkció. A Váci út telítődése után az irodafejlesztők a válság elmúlásával új lokációkat helyeznek majd előtérbe, és a Hungária körgyűrű is a lehetséges célterületek között szerepel. A körgyűrű közelében lévő, de azon kívül eső területek elhelyezkedése és jó megközelíthetősége miatt megjelent a city logisztika is a régi ipari övezetben. Így az Illatos-Táblás-Gubacsi utcák régiójában új raktárak, üzemek épültek, amelyek főként belső ellátó központokként működnek, vagy éppen könnyűipari funkciót látnak el. A city logisztika megtelepülése a III. kerületben is tetten érhető, így a Bécsi út-Vörösvári út-Szentendrei út-Törökkői utca vonzáskörzetében is erős a raktárjelenlét, markáns könnyűipari tevékenység figyelhető meg. Azonban főleg az elhelyezkedése miatt, itt meglehetősen lokális volt a piac, azaz a jelen lévő cégeknek Budapest egyéb hasonló ipari régiói nem nagyon tudtak telephely-alternatívát kínálni. Az új Megyeri híd átadásával viszont észrevehető tendencia lett, hogy az észak-budai zóna ipari ingatlan felhasználóinak egy része Észak-Pest felé mozdult el” – kalauzol minket tovább a budapesti barnaövezetekben az Eston szakértője.

Egyéb rozsdaövezetek

Zugló a sűrű beépítésű bérházas övezet mellett jelentős kertvárosi és családi házas zónákkal rendelkezik, valamint jelentős ipari épületállomány is megtalálható itt. A gyártelepek esetében a rozsdaövezetek klasszikus átalakulása figyelhető meg, hiszen az ipari épületeket lebontották és lakóingatlan-fejlesztésekbe kezdtek a rehabilitált területeken. Kőbánya szintén óriási ipari övezetekkel rendelkezik, itt egyes helyeken megmaradt az eredeti funkció, elég, ha csak a Dreher sörgyár legendás múltjára és sikeres jelenére gondolunk, de például a Balkán utcában az OTP új fejlesztésének köszönhetően lakófunkció is megtelepült. Az Óbudai szigeten – a hely szelleméből fakadóan – eredetileg hajógyári tevékenységet folytattak, majd raktározás céljára hasznosították az épületeket, valamint az utóbbi évtizedben szórakoztató funkció is megjelent – egyre-másra nyíltak a kerthelyiségek. Jelenleg az ide tervezett megaprojekt, az ún. Álomsziget a válságnak és egyéb problémáknak köszönhetően csipkerózsika-álmát alussza.

Dél-Buda

Dél-Budán nem alakultak ki a pesti oldalhoz hasonló óriási ipari övezetek, itt a termelő funkciók kisebb területekre koncentrálódtak a múltban. Ebben az övezetben inkább a Váci út fejlődési útja járható, vagyis egyre inkább teret hódít az irodafunkció, elég csak a Külső Budafoki úton megépült irodaházakra gondolni, avagy Közép-Kelet Európa első innovációs és technológiai iroda parkjára, az Infoparkra. Emellett lakófunkció váltja fel az ipari tevékenységet, vagy esetleg a régi épületek kereskedelmi szerepkörben élednek újjá, mint a Hengermalom utcában 2006-ban megnyitott Újbuda Center esetében is.

Szakmák szerint is csoportosíthatók

Érdekes gazdaság- és kultúrtörténeti jelenség, hogy a főváros különböző pontjain megtelepedő ipari funkciók akár gazdasági ágazatok és szakmák szerint is markánsan megkülönböztethetők. Így például a Mester utca-Vágóhíd utca a húsosok környékeként híresült el anno. Gondoljunk csak az 1927-ben épült Borjúvásárcsarnokra, amely a WING fejlesztésének eredményeként újult meg, mint egyedülálló loft-irodakomplexum, miközben mellé illesztettek egy vadonatúj irodaházat is. A Soroksári út belső szakasza pedig a malomipar fellegváraként vált ismertté a történelemben. A hajdani 1880-ban épült Gizella Malom egyes épületeinek felhasználásával épült meg a Mill Loft, amely, ahogy a neve is jelzi, számos loftlakást tartalmaz. A Váci út északi szakaszán pedig a gépgyártás volt a fő ipari ágazat, például itt működött az Elzett gyára. Kőbánya a sörgyártás hazája, amelyet jelez az Európában is egyedülálló, jelenleg sajnos kihasználatlan, de fantasztikus alagútrendszer is.

Forrás: iroda.hu-csoport