Címke: ipari ingatlanok

Market report 2017. I – Ipari és logisztikai ingatlanok

Növekvő fejlesztési dinamika

2017 első hat havában mintegy 49 ezer négyzetméternyi új ingatlant adtak át, ez több mint kétszer annyi, mint az előző év azonos időszakában piacra került volumen. A kínálati bővülés mértéke éves szinten is meghaladja majd a tavalyit. Az év végéig várhatóan összesen 101 ezer négyzetméternyi fejlesztés készül el, ami az egy évvel korábbihoz képest több mint 40%-os növekedést jelent. Az üres területek elfogyásával a beruházói tevékenység további élénkülésére számíthatunk, a kínálat pedig hamarosan átlépi a kétmillió négyzetmétert.

A legnagyobb volumenű építkezés jelenleg a nyugati agglomerációban zajlik, az Inpark Páty területén. A 23 ezer négyzetméteres beruházást az állami tulajdonú – de piaci szereplőként fellépő – NIPÜF Zrt. végzi. A társaság tevékenységének középpontjában hazai és nemzetközi piaci szereplők igényeinek megfelelő ipari ingatlanok fejlesztése áll.

A teljes reportot olvassa el itt:

Market report 2016 – Ipari Ingatlanok

Beinduló fejlesztések

2016-ban 71 ezer négyzetméternyi új ipari/logisztikai ingatlant adtak át, ami meghaladja az előző öt év teljes fejlesztési volumenét. Az üres területek elfogyásával a beruházói tevékenység látványos élénkülésére számíthatunk, bár az új építések éves mennyisége valószínűleg még nem tér vissza a korábban jellemző, 150-200 ezer négyzetméter körüli szintre.

2018-ban több, előbérleti konstrukcióban lekötött, illetve egyedi igény szerint megépülő csarnok átadása is várható; ezen területek zöme az M0-ás körgyűrű déli szektorában kerül megvalósításra. A fejlesztők növekvő hajlandóságot mutatnak (részben-) spekulatív alapú beruházások indítására. Új fejlesztések elsősorban a dél-budapesti agglomerációban folynak.

Rekord mértékű kereslet

2016-ban közel 430 ezer négyzetméternyi ingatlan került bérbe adásra, ez rekord mértékű keresletet jelöl. A bérlethosszabbítások aránya 52%, ennek hátterében az átköltözésre alkalmas üres területek hiánya áll.

ipari ingatlanpiaci mutatók

A teljes report letöltéséhez kattintson IDE:

Mi áll a telekpiaci bumm mögött?

Az ingatlanpiaci ciklus „nulladik kilométerköve” a fejlesztési telek, amelynek piacán óriási mozgások indultak be az elmúlt félévben. 2015. októbere és 2016. áprilisa között csak az Eston International annyi telket értékesített, amelyen 500.000 négyzetméter ingatlan kivitelezése lehetséges, ennek 30%-át irodafejlesztési célra – tudta meg az OGH Hírügynökség. Ez az élénk kereslet jelenleg is érzékelhető, de nehezen mérhető fel, meddig fog kitartani. A telekárak az elmúlt fél évben 30-50%-kal növekedtek.  A „telekbumm” hátterében levő trendekről  Salamon Adorján vezérigazgatót és Kiss Ernőt, a  befektetési és ipari ingatlan divízió vezetőjét kérdeztük.  

Fontos szem előtt tartani  a telekpiac vizsgálatánál, hogy az ingatlanpiacnak ez a szegmense az, amely  a legrugalmasabban reagál a változásokra. Vagyis amikor nincs piac, akkor senki sem vesz telket, amikor pedig visszajön a piac, akkor mindenki vásárolni akar. A válságot követő zéró likviditásból sikerült végre átlépnünk egy nagyon pezsgő telekpiaci környezetbe,  hívta fel a figyelmet Kiss Ernő.

„Mikor  irodaházat építenek,  de bejön egy válság, nem tudják leállítani már bizonyos szint után  a beruházást. Ezzel szemben egy telekvásárlást, telekre történő fejlesztési döntést napok alatt meg lehet hozni.  Volt korábban a praxisomban olyan  telek, amelyet négyszer sikerült. Idén is az egyik telek már kétszer cserélt gazdát. Ez is mutatja, hogy fejlődik most a piac, és az árak igen szép dinamikával emelkednek”.

Az Eston önmagában  annyi telket értékesített 6 hónap alatt, amelyen 500.000 négyzetméter ingatlan kivitelezése lehetséges, ennek 30%-át irodafejlesztési célra vették meg.  Az arányokat érzékeltetve, ha elképzeljük, hogy az elmúlt fél évben eladott telkeken most egy pillanat alatt új irodaházak épülnének fel, azok területe megegyezne az azt megelőző 3 évben átadott bérterülettel. A lakáscélú fejlesztések esetében is hasonló arányokat láthatunk. Ez az élénk kereslet a fejlesztési telkek iránt jelenleg is érzékelhető, de nehezen mérhető fel, meddig fog kitartani. A telekárak az elmúlt fél évben 30-50%-kal növekedtek, de ahhoz, hogy a 2007/2008-as árszínvonalat újra elérjék,  további mintegy 20%-os növekedésre lenne szükség – tette hozzá Salamon Adorján.

De mi is áll a „telekbumm” hátterében? Egyrészt az elhalasztott fejlesztések. Teljesen egyértelmű, hogy voltak olyan szegmensek,  például tipikusan ilyen volt az ipari ingatlanok piaca, ahol semmi fejlesztés nem történt az utóbbi időkben.  A lakásépítések  és az irodaátadások is drasztikusan visszaestek a válsággal, persze, a „leállás” a már megkezdett építések befejezése után, időben eltolva jelentkezett. A lendület még vitte egy darabig a piacot, most pedig ott állunk, hogy mind a lakások, mind az épített irodák száma az elmúlt években messze alulmúlta a piaci igényeket.

„A lakóingatlan piacon érezhető volt egyfajta megnyugvás a devizahitelek kivezetése után. A CSOK segíti a lakások iránti kereslet megerősödését, az áfa csökkentés pedig visszahozta a fejlesztők építési kedvét is. Várakozásaink szerint az adott tényezők a jelenlegi piaci helyzetben még nem az árcsökkenés, hanem a felfokozott érdeklődésnek megfelelő kínálat bővülésének irányába hatnak.” – mutat rá Kiss Ernő.

A szakember hozzátette, a  jegybanki alapkamat csökkenése miatt a magánszemélyektől kezdve a kkv-kon át a multinacionális vállalatokig mindenki keresi a befektethető pénzének a helyét. Mivel a bankbetét sokszor a költségeit sem fedezi, és az állampapírok hozamai is nagyon leestek, egyre több olyan ügyféllel találkoznak az Eston szakemberei, aki saját székházat szeretnének építeni, különösen, ha szabad likvid tőkével rendelkeznek, amit szeretnének befektetni. „Most is volt éppen  egy ilyen hívásom: egy magyar befektetőnek van éppen 1-3 millió eurója, amit szeretne jó helyen tudni. Sőt, ilyen hívások már szinte naponta befutnak hozzánk”.

Magánszemélyek esetében nehéz nagyobb ingatlanbefektetésbe kezdeni, ők lakásban vagy ingatlanalapok befektetési jegyeiben gondolkozhatnak. Ez utóbbi igen fontos tényező lett a piacon, az ingatlanlapok nagyon megerősödtek ezért.

Salamon Adorján szerint a piac bízik a dinamikus áremelkedésben, a fejlesztők már most azért vesznek telket, hogy a következő években legyen min fejleszteni.  Ez a felfokozott kereslet hajtja most az árnövekedést. Igaz, az irodafejlesztési telkek piacán még mindig a 2008-as árszínvonal alatt vagyunk, azaz nem beszélhetünk arról, hogy  ez az áremelkedés az árak elszállását jelentené.

„Azt érezzük, hogy a piaci szereplőknél egy  ’lemaradok róla’ hangulat kezd úrrá lenni. Volt például olyan telektranzakciónk, amely során hétfőn elkezdtünk tárgyalni, megállapodtunk, szerdán a szerződést is aláírtuk, és a vételár is megérkezett az eladó számlájára.  Egy  néhány százmillió forintos telekügyletről  beszélünk, amelyet végfelhasználó vásárolt, saját székház építésére. Hozzá kell tenni, ügyfelünkben  már az ügyletet megelőzően volt egy ’nem tudtam telket venni’ érzés, és emiatt önmagában átértékelte az árazást. Azt mondta, ez a telek most itt van, ez nekem jó lesz, megveszem, nem keresek tovább” – osztotta meg friss tapasztalatát Kiss Ernő. Azaz a vásárlók aggódnak, milyen árnövekedés jöhet még, és ezért most inkább gázt adnak a befektetési döntések terén. Ezzel pedig gyorsul az egész piac is, beleértve a tranzakciók átfutását is.

Felmerül a kérdés, túlzott-e az optimizmus, ami a telekpiacon tapasztalható? Az Eston szakemberei úgy gondolják, most még semmiképpen sem. A nagyobb fejlesztők folyamatosan vásárolnak mind a lakó-, mind az irodapiacon. A jövőbeni fejlesztéseikre veszik a telkeket, és folyamatosan találkozhatunk is  majd a megvalósult projektek átadásának híreivel.

„Két dologhoz ért mindenki Magyarországon, a focihoz és az ingatlanhoz. A telekvásárlóknál most minden elmegy, kis túlzással bárhol lehet most irodát fejleszteni:  ami hihető helyen van, ki lehet majd adni. De ha megint rossz idők jönnének, akkor a jó helyen levő ingatlanok fognak csak jól teljesíteni, vagyis túlélni adott esetben egy újabb válságot. De, ahogy mondtam, most még nem ennél a pontnál vagyunk” – zárta a beszélgetést  Kiss Ernő, az Eston befektetési és ipari ingatlan divíziójának vezetője.

———————————
A hír szerzője: OGH

Market Report 2015 az ipari ingatlanokról

A fejlesztési tevékenység elérte a mélypontot

2015-ben csak az utolsó negyedévben történt új átadás, ezzel a már alacsony bázishoz képest is jelentősen csökkent az éves fejlesztési volumen. Az előző évek gyakorlatához hasonlóan, továbbra sem várható spekulatív alapú projektek megjelenése.

Mint ismert, az ipari, logisztikai ingatlanfejlesztés éves teljesítménye 2010-ben esett 60 ezer négyzetméter alá, amikor a spekulatív jellegű beruházások a válság hatására teljesen eltűntek a piacról. A javuló gazdasági környezet, az élénkülő fogyasztás és növekvő kiskereskedelmi forgalom hatására 2016-ban várhatóan nőni fog az állománybővülés üteme, de teljes állomány ennek hatására sem lépi át a kétmillió négyzetméteres küszöböt.

A riport további részét letöltheti innen:

Ipari ingatlanpiaci jelentés 2015 Q4

Az Eston International Zrt. ezúton teszi közzé a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fórum 2015 negyedik negyedévére vonatkozó ipari ingatlanpiaci adatait.

2015 negyedik negyedévében a teljes budapesti modern spekulatív ipari ingatlanállomány 39.340 m2-rel bővült és elérte a 1.881.650 m2-t. A Budapesti Szabadkikötőben az Ekol Logistics számára átadtak egy 5.000 m2-es raktárt, továbbá egy 34.340 m2-es, teljesen bérbeadott ingatlan is bekerült az állományba, miután a cseh hátterű CTP ingatlanfejlesztő megvásárolta azt. 2015 során csupán ez előbb említett két ingatlannal bővült az állomány.

Forrás: BRF

A negyedik negyedévben a teljes bérlői kereslet 81.190 m2 volt, ami 30%-kal meghaladta a harmadik negyedévben regisztrált szintet. A kereslet közel 66%-át szerződéshosszabbítások tették ki, míg az új tranzakciók részaránya 22%, a bővüléseké pedig 12% volt. Előbérleti szerződést illetve BTS (built-to-suit – speciális bérlői igényeknek megfelelően kialakított ingatlan) megállapodást nem regisztráltunk az utolsó negyedévben. 2015-ben az éves teljes bérlői kereslet 353.220 m2 volt, ami csupán 5,5 százalékkal maradt el a 2014-ben mért rekord magas kereslettől.

A jelentés további részét töltse le innen: