Címke: ingatlanpiac

Ingatlanmegoldások ügyfélre szabva

  1. második negyedévében az ESTON International Zrt. közel egy tucat ügyfélnek szállított személyre szabott ingatlanmegoldást.

A legfontosabb cél a második negyedévben is az volt, hogy a megfelelően felmért igényekre megfelelő ingatlanpiaci választ adjunk, azaz valóban szakértőként támogassuk partnereink irodaigényeit.  Személyre szabott ingatlanmegoldás alatt értjük azt, hogy már az első egyeztetésen nagy hangsúlyt fektetünk arra, hogy megértsük az okot, amiért változtatni készülnek ügyfeleink az aktuális irodabérletükön. Ezáltal az igényeket is alaposabban lehet értelmezni. A pontos elvárások ismeretére nagy szükség van a jelenlegi piacon, amikor is az üresedési ráta 8,6%-ra süllyedt, ami Budapesten az eddig regisztrált legalacsonyabb ráta, hiszen kevesebb irodaterületből kell megtalálni a legalkalmasabbat.

 „A megértés a kulcsa a jó megoldásnak, ez alaptézisünk. Mi úgy látjuk, hogy nem elég a piac naprakész ismerete és a gyorsaság, ha az alapvető ügyfélismeret nem áll rendelkezésre, nem lehet hatékonyan jó ingatlanmegoldást szállítani. Valljuk, hogy minden igényre egyedi megoldás áll rendelkezésre, nem dolgozunk konzervekkel.” – mondta el Pál Tamás, a vállalat Iroda-bérbeadási divízió vezetője.

Felmérésünk alapján a negyedéves időszakban partnereink 30%-a szeretett volna magasabb presztízsű irodába költözni, így esetükben a minőség és a kategória definiálása is megelőzte az irodalehetőségek ajánlását. Remek példa erre a C&A, akik egy régebbi építésű irodából szerettek volna egy újabb, modernebb stílusú irodába költözni.

Esetükben is új bérbeadásról beszélhetünk, ahogyan 2017 második negyedévében a keresleti piac 32,9%-ának esetében.

 

 

Háttér-információ:

A 2017-ben 24 éves fennállását ünneplő Eston International Zrt. teljes körű megoldásokat kínál ügyfeleinek az üzleti ingatlanok valamennyi területén. Az Eston közvetítői, értékelői és tanácsadói tevékenysége mellett 2012-től már integrált ingatlanüzemeltetési szolgáltatást is kínál; tevékenységi területe a kereskedelmi ingatlanok valamennyi részpiacára kiterjed az irodáktól a raktározási ingatlanokig, az üzlethelyiségektől a fejlesztési és befektetési célú ingatlanokig. Az Eston a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) és a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fórumának (BRF) tagja; szakmai elismerései mellett (az „Év Ingatlanforgalmazója”, „Best Cerean”, az „Év Ingatlanértékelője” és a BBJ által adományozott „Legjobb ingatlan-tanácsadó”) 2017-ben nyolcadik alkalommal díjazták a „Business Superbrands” címmel. Az ESTON 2015-ben elnyerte a Portfolio csoport nevével fémjelzett „Az Év Irodatranzakciója” díjat, a Nokia Networks 25 ezer négyzetméteres bérlőképviseleti megbízásának teljesítésével. 2016-ban a vállalat kiérdemelte a CIJ díjat is.

A lomha kutya kezdi utolérni a gazdáját

A gazdaság és a tőzsde viszonyát a kutyasétáltatással is szokták példázni. A gazdaság a gazda, míg a kutya a tőzsde, amelyik össze-vissza rohangál a gazdája körül, de nagyjából egy irányba mennek. Az ingatlanpiac esetében viszont képzeljünk el egy olyan kutyát, amelyik csak lomhán kullog a gazdája után. Mikor észreveszi azonban, hogy a gazdája már messze lehagyta, akkor gyorsan utána fut, sőt ilyenkor előfordul, hogy le is előzi. Ennek lehetünk most szemtanúi a magyar ingatlanpiaci folyamatok kapcsán – hívta fel a figyelmet Kiss Ernő, az ESTON befektetési és ipari ingatlan divíziójának vezetője.

Makrogazdasági szinten két éve látható növekedés idehaza: az infláció folyamatosan csökkent, a GDP emelkedett. A javuló makrogazdasági folyamatok pedig késleltetve ugyan, de hatást gyakorolnak a magyarországi ingatlanpiacra.

Igaz, a magyar befektetési ingatlanpiac súlya közép-kelet-európai összehasonlításban jelenleg nem mondható jelentősnek, 2014-ben összesen 0,46 milliárd eurós forgalom bonyolódott le, ami a korábbi évek volumenéhez képest jelentős emelkedést jelent. Eközben Románia 0,9 milliárd €, Csehország 1,8 milliárd €, Lengyelország pedig 3,1 milliárd eurós eredményt ért el. (Ne felejtsük, a 2006/7-es éveket, amikor is a legjobban ment az ingatlanpiac a régióban, Magyarország súlya még jelentősen erősebb volt a maga közel 2 milliárd eurós teljesítményével).

A hozamokat tekintve – első látásra – nem tűnik jelentősnek a növekedés Magyarországon. Ingatlanfejlesztői szemszögből nézve azonban óriási különbséget jelent a cseh vagy lengyel 6% és a magyar 7,25-7,5% hozam közötti profittartalom különbsége – hívja fel a figyelmet Kiss Ernő.

Az általános trendekről szólva, a „klasszikus vevők” – vagyis a nyugat-európai, angolszász intézményi befektetők – itt vannak ugyan a piacon a korábbi akvizícióik révén, és kezelik is a portfóliójukban levő ingatlanokat, de befektetőként nem látjuk aktívnak őket. A makrogazdasági folyamatok alakulása illetve a nyugat-európai régióban is tapasztalható „hozamvadászat” talán ismét felbátorítja majd őket. Elmondható, hogy új szereplők belépése ebből a „klasszikus vevői csoportból” jelenleg nem igazán tapasztalható.

Növekedett az aránya viszont a hazai intézményi befektetőknek, a megerősödött hazai magánbefektetői köröknek, illetve „egzotikusabb” befektetőknek (ide sorolhatók a keletről, például az arab országokból érkező vásárlók). Utóbbiak jelenléte kimondottan a hotelszektorban nagyon erős, miközben az orosz szereplőket részben a hotel, részben pedig a lakóingatlanok piacán látjuk aktívnak.

Összességében – az Eston adatai szerint – mindenképpen növekvő befektetési volumen figyelhető meg Magyarországon. A piacon ugyanakkor diverzifikáció tapasztalható: látványosan nőtt például a hoteltranzakciók száma, sőt olyan nem tipikus szegmensben is történt tranzakció mint az egészségszektor. A hotelpiacon azt látjuk, hogy nagyon jól teljesít Magyarország, különösen Budapest. Növekednek a szobaárak és a foglalások, a belváros felértékelődik. Nőtt a kereslet a belvárosi ingatlanok iránt, és belvárosi épületekről gyakori hír, hogy hotelfejlesztés miatt cserél gazdát.

Jelenleg nem kérdés, hogy az összeurópai piacon Budapesten a legmagasabbak a hozamok. A varsói vagy prágai piachoz viszonyítva jelentős, akár 100-150 bázispontot is elérheti  a hozamkülönbség.

A hozam és a bérleti díjtömeg egymáshoz való viszonyát vizsgálva ki kell térni az irodaházak bérleti díjában levő regionális eltérésekre, hiszen amíg Varsóban egy „A” kategóriás irodaház bérleti díja ma 16-18 €/m2 szintjén mozog, addig Magyarországon egy frissen épült, azonos kategóriájú irodaházban 12,5-14€ között szóródnak a bérleti díjak. A 4€/m2 differencia jelentős árkülönbséget tud generálni a befektetési vásárlás szempontjából is. Kiss Ernő, az Eston befektetési és ipari ingatlan divíziójának vezetője ugyanakkor arra számít, hogy Magyarországon mindenképpen lesz növekedés a bérleti díjakban, még ha 2007 előtti „álomszintre” történő visszaemelkedés rövid távon nem is várható.

A telekpiacon mintegy 8 év kihagyás után végre ismét tényleges vásárlási szándékkal jelennek meg a nagyobb fejlesztők. Ráadásul több olyan fejlesztőről is van hír, akik egy folyamatban levő projekt mellett már keresik a következő építési telket is. Érdemes odafigyelni a Skanska példájára: a cég ugyanis bizalmát kifejezve visszahozta Magyarországra a fejlesztés mellé a kivitelezési tevékenységét is.

Végfelhasználók is elkezdtek saját célra telket keresni. Ez utóbbi oka, hogy olcsó a forrás a Növekedési Hitelprogram (NHP) révén. Sok olyan magyar kkv is van közben, akik elgondolkoznak azon, hogy érdemesebb saját tulajdonú ingatlanban folytatni a működést (annak rugalmatlanságával együtt), közülük pedig megjelennek már konkrét épületekre is vevők. A bankok eszközkezelő cégei által korábban felvásárolt, és évekig eladhatatlan ingatlanok az utóbbi 6-12 hónapban nagy lendülettel, sikeresen kerülnek értékesítésre.

A magyar befektetési ingatlanpiacon tehát zajlik az élet, vannak nagy volumenű ügyletek, a tranzakciók pedig heterogén összképet mutatnak: az irodaház, bevásárlóközpont, egészségügy, hotel szektorokban egyaránt színesítik az összképet. Az ipari ingatlanok piacán a Prologis akvizíciós tevékenysége újabb lendületet adott a piaci koncentrációnak, hiszen a cég jelenleg már mintegy 40%-os részesedéssel rendelkezik a minőségi bérlogisztika területén. Az irodaházak piacán két jelentős vevő is kikerült a végfelhasználói körből, a hazai intézményi befektetők közül pedig mindenképpen érdekes színfoltnak számít az MNB megjelenése, aki részben saját célra, részben pedig befektetésképpen vásárolt. Zárszavában Kiss Ernő hangsúlyozta, a piac most egészen más képet mutat a szereplők összetételében és aktivitásában, mint a válság előtti legaktívabb időszakban, azaz 2005-2007 között.

Forrás: OGH