Címke: Eston

Az ESTON hosszú távú bérleti megoldást biztosított a Nielsen számára

Sikeres volt az ESTON International és az AC Nielsen Piackutató Kft együttműködése, melynek eredményeként hosszú távú irodabérleti szerződés született a Váci Utca Centerben.

Az ESTON Bérlőképviseleti csapata a Nielsen helyi vezetőivel, facility menedzserével, illetve a new yorki központ ingatlanokért felelős vezetőjével dolgozta ki a bérlő számára megfelelő ingatlan stratégiát.

„A több mint két éves tanácsadói munka során kielemeztük a szerződés lejáratakor aktuális bérleti körülményeket, és igyekeztünk transzparens módon megjeleníteni az összes piaci lehetőséget az ügyfelünk számára. Több alternatív iroda elhelyezési lehetőséget sikerült felkutatni, végül mégis a lejáró szerződés újratárgyalása bizonyult a legversenyképesebb, és egyéb szempontok szerint is optimális megoldásnak. A Váci Utca Center vezetése az elmúlt években remek munkát végzett az épület folyamatos karbantartásával és frissítésével. Ez nagyban segített minket az egyik legfontosabb célunkat illetően, hogy a Nielsen a legfrissebb trendek alapján megújult irodában folytathassa tevékenységét, az eddig megszokott és kedvelt lokáción. A szerződéses feltételek újratárgyalása során sikerült az irodai tér kihasználásának hatékonyságát növelni, emellett a kereskedelmi feltételek letárgyalása során odafigyeltünk arra, hogy az általunk elért ösztönző csomag maximálisan támogassa a Nielsent az iroda kialakításban és az operációs költségeket illetően egyaránt” – mondta el Pál Tamás az ESTON International Iroda Ügynökségi Vezetője.

Market report 2017 I. – Befektetési ingatlanok

Stabil növekedés

A magyar gazdaság 2017 I. felében az előző évben mérthez képest jóval erősebben, 3,7%-kal bővült (előző év azonos időszakának növekedése 1,7% volt). A beruházások a tavalyi alacsony bázishoz képest jelentősen (34%-kal) nőttek; a bővülés a gazdaság valamennyi területére jellemző volt, az építőipari beruházások erősödése 49%-os volt. Az ipari termelés 5,6%-kal haladta meg az egy évvel korábbit a január-június időszakban, az építőipar erősödése ennél nagyobb mértékű (27%-os) volt. A lakásépítések száma 46%-kal nőtt az első hat hónapban (az egy évvel korábbihoz képest). A kiadott lakásépítési engedélyek és egyszerű bejelentések száma országosan 40%-kal bővült, Budapesten több mint kétszeresére emelkedett. Az építési engedélyezés könnyítése és a lakásvásárlási támogatások (CSOK, ÁFA- kedvezmény) nyomán a következő egy évben várhatóan megmarad a lakásépítések erősödő dinamikája. Az építőipari termelői árak a vizsgált időszakban folytatódó emelkedést mutattak, a második negyedévben csaknem 8%-os volt az áremelkedés az egy évvel korábbihoz képest.

A kiskereskedelmi forgalom bővülése tovább folytatódott: a január-júniusi időszakban az előző évhez képest az erősödés 3,9%-os volt (2016-ban 5,3%-os volt). A fogyasztói árak az egy évvel korábbihoz képest 2,3%-kal nőttek az első hat hónapban, az éves drágulás mértéke júniusban 1,9% volt. A legnagyobb mértékű inflációt a szeszesitaloknál és a dohánytermékeknél mérték.

A munkanélküliek aránya már 5% alatti (4,3%), emellett nőtt a foglalkoztatottak aránya (68,1%-ra). A munkanélküliség mértéke regionális szinten komoly eltéréseket mutat, a legjelentősebb ipari csomópontoknál továbbra is munkaerőhiány van. A Nemzeti Bank 2016 közepe óta nem módosított az irányadó kamatláb mértékén; az alapkamat jelenleg 0,9%.

A teljes reportot olvassa el itt:

Ingatlanmegoldások ügyfélre szabva

  1. második negyedévében az ESTON International Zrt. közel egy tucat ügyfélnek szállított személyre szabott ingatlanmegoldást.

A legfontosabb cél a második negyedévben is az volt, hogy a megfelelően felmért igényekre megfelelő ingatlanpiaci választ adjunk, azaz valóban szakértőként támogassuk partnereink irodaigényeit.  Személyre szabott ingatlanmegoldás alatt értjük azt, hogy már az első egyeztetésen nagy hangsúlyt fektetünk arra, hogy megértsük az okot, amiért változtatni készülnek ügyfeleink az aktuális irodabérletükön. Ezáltal az igényeket is alaposabban lehet értelmezni. A pontos elvárások ismeretére nagy szükség van a jelenlegi piacon, amikor is az üresedési ráta 8,6%-ra süllyedt, ami Budapesten az eddig regisztrált legalacsonyabb ráta, hiszen kevesebb irodaterületből kell megtalálni a legalkalmasabbat.

 „A megértés a kulcsa a jó megoldásnak, ez alaptézisünk. Mi úgy látjuk, hogy nem elég a piac naprakész ismerete és a gyorsaság, ha az alapvető ügyfélismeret nem áll rendelkezésre, nem lehet hatékonyan jó ingatlanmegoldást szállítani. Valljuk, hogy minden igényre egyedi megoldás áll rendelkezésre, nem dolgozunk konzervekkel.” – mondta el Pál Tamás, a vállalat Iroda-bérbeadási divízió vezetője.

Felmérésünk alapján a negyedéves időszakban partnereink 30%-a szeretett volna magasabb presztízsű irodába költözni, így esetükben a minőség és a kategória definiálása is megelőzte az irodalehetőségek ajánlását. Remek példa erre a C&A, akik egy régebbi építésű irodából szerettek volna egy újabb, modernebb stílusú irodába költözni.

Esetükben is új bérbeadásról beszélhetünk, ahogyan 2017 második negyedévében a keresleti piac 32,9%-ának esetében.

 

 

Háttér-információ:

A 2017-ben 24 éves fennállását ünneplő Eston International Zrt. teljes körű megoldásokat kínál ügyfeleinek az üzleti ingatlanok valamennyi területén. Az Eston közvetítői, értékelői és tanácsadói tevékenysége mellett 2012-től már integrált ingatlanüzemeltetési szolgáltatást is kínál; tevékenységi területe a kereskedelmi ingatlanok valamennyi részpiacára kiterjed az irodáktól a raktározási ingatlanokig, az üzlethelyiségektől a fejlesztési és befektetési célú ingatlanokig. Az Eston a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) és a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fórumának (BRF) tagja; szakmai elismerései mellett (az „Év Ingatlanforgalmazója”, „Best Cerean”, az „Év Ingatlanértékelője” és a BBJ által adományozott „Legjobb ingatlan-tanácsadó”) 2017-ben nyolcadik alkalommal díjazták a „Business Superbrands” címmel. Az ESTON 2015-ben elnyerte a Portfolio csoport nevével fémjelzett „Az Év Irodatranzakciója” díjat, a Nokia Networks 25 ezer négyzetméteres bérlőképviseleti megbízásának teljesítésével. 2016-ban a vállalat kiérdemelte a CIJ díjat is.

Irodapiaci jelentés 2017 Q2

Az ESTON International ezúton teszi közzé a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) 2017 második negyedévére vonatkozó irodapiaci összegzését.

A második negyedév során nem adtak át új irodaépületet. A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 3.346.735 m2-t tesz ki, melyen belül 2.682.155 m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület valamint 664.580 m2 saját tulajdonú iroda található.

Az üresedési ráta tovább csökkent; a második negyedév során 0,6 százalékponttal 8,6%-ra süllyedt, ami Budapesten az eddig regisztrált legalacsonyabb ráta. A legtelítettebb alpiac továbbra is Dél-Buda (3,1%), míg a legmagasabb üresedési rátát (33,1%) ismét az Agglomerációban tapasztaltuk.

A jelentés további részét töltse le innen:

Régi-új taggal bővült az ESTON befektetési csapata

Néhány éves kitérő után ismét az ESTON International Zrt. Befektetési Divízióját erősíti Balogh Attila, vezető tanácsadó; a szakember feladatai közé tartozik az ESTON vagyonkezelési üzletágának elindítása is.

Balogh Attila az ingatBalogh Attilalanpiac számos területén tevékenykedett, hazai és nemzetközi vállalatoknál egyaránt; több mint tizenhárom évnyi ingatlanszakmai tapasztalattal rendelkezik. 2004 és 2008 között az ESTON International munkatársa volt, ahol számos ingatlanbefektetési tranzakció lezárásában részt vett. Ezt követően tapasztalatot szerzett ingatlan-beruházásban, kereskedelmi ingatlanokhoz kapcsolódó social media és marketing szolgáltatásban, legutóbbi pozíciójában a Lurdy Ház kereskedelmi igazgatója volt négy évig. Az ESTON Befektetési Divíziójának vezető tanácsadójaként ingatlanbefektetések előkészítését és lebonyolítását végzi, illetve a tranzakciós tevékenységhez kapcsolódó egyéb feladatok teljesítését felügyeli (marketing, pénzügy, jog). Mindezek mellett feladataihoz tartozik a cég vagyonkezelő üzletágának felépítése.

Salamon Adorján, az ESTON vezérigazgatója kifejtette: „2016-ban erős évet zárt a hazai ingatlanbefektetési piac, és az ESTON Befektetési Divíziója is jelentős mértékben növelte árbevételeit. Várakozásaim szerint az idei év ismét dinamikus bővülést hoz a piacon és az általunk lezárt ügyletek vonatkozásában egyaránt. Nagyon örülök, hogy a mostani, igen pezsgő, egyben kihívásokkal teli időszakban Attila ismét csapatunk tagja lett, és bízom benne, hogy – a korábbiakhoz hasonlóan – jelentős szakmai sikereket érünk el együtt.”

A cégvezető hangsúlyozta a munkavállalók elégedettségének fontosságát a jelenlegi piaci környezetben, egyben örömét fejezte ki annak vonatkozásában, hogy a céghez visszatért régi-új kollégák száma Balogh Attilával is tovább bővült.

Flexible office use suited to the tenant’s needs

SequenceIQ’s office expansion advised by Eston

Eston completed another tenant representation assignment where the California based SequenceIQ expanded their office space. The IT developer company has already been a tenant at the Central Udvar office building; however, their former 300 m2 office proved to be too tight due to some changes in the ownership structure and to an expansion of staff. Thanks to Eston’s contribution the space used by SequenceIQ could be doubled to 600 m2 on another floor of the same building.

Adorján Salamon, the CEO of Eston commented “Upon assignment we have investigated the available offices at Central Udvar and we have negotiated to expand the parking contingent as well. As we see it, the success of the noted deal was that we managed to retain the flexibility of the original office lease agreement in a market situation that has remarkably changed since then. As known, office demand has recently perked up by a great extent and the vast supply that had been seen at the time of moving in is gone; in fact, the Central Udvar is already fully let.”

The CEO added “We provided more to SequenceIQ than negotiating the mutually beneficial office expansion agreement between the tenant and the landlord. We also supported the leasing of serviced offices at the Greenpoint office building for the fit-out period. The key message of this transaction to us is to deliver appropriate solutions to our client’s needs within a short timeframe with the assurance of flexible leasing conditions.”

Újabb bérlő a Globe 3 irodaházban

Az ESTON International közreműködésével egy új bérlő költözött az óbudai irodaépületbe

Jelentősen, 800 négyzetméterrel növelte az ESTON a Globe 3 irodaépület telítettségét, miután az egészségügyi termékek kereskedelmével foglalkozó SAUNIK Kft is az Óbuda központjában található ingatlant választotta új székhelyéül. Az ügyletek során az ingatlan-tanácsadó a bérbeadót képviselte.

Salamon Adorján, az ESTON International vezérigazgatója elmondta: „Nagy öröm számunkra, hogy munkánk eredményeként a közelmúltban két irodahelyiség is bérbeadásra került az általunk képviselt irodaházban. Hiszünk abban, hogy a hasonlóan sikeres együttműködések nem pusztán az aktuális piaci trendek leképeződései, hanem szakmai megközelítésünk visszaigazolása, mely szerint egy-egy ingatlanra fókuszálva – az adott épület „szakértőjeként” fellépve – eredményesebbek lehetünk. Hozzájárulásunkkal a Globe 3 telítettségét 14%-kal sikerült növelnünk.”

A cégvezető szerint 2016. kiemelkedő év lesz a hazai kereskedelmi ingatlanpiacon, ahol az egyik legeredményesebb szektor a modern bérirodáké lesz. Mint kifejtette: „A tavalyi évben új keresleti rekord született: több mint félmillió négyzetméternyi iroda került bérbeadásra. Idén várhatóan nem csökken az érdeklődés az irodai bérlemények iránt, és a bérlők mellett az irodafejlesztők és a befektetők tevékenysége is új lendületet vesz. Az ESTON által értékesített, irodafejlesztésre alkalmas területek volumene arra enged következtetni, hogy ingatlan tanácsadóként ismét megnyílik a lehetőség arra, hogy egy-egy új projekt teljes életciklusát végigkövessük a telekakvizíciótól a projekt-előkészítésen és fejlesztésen át a bérbeadásig és az azt követő befektetői értékesítésig.”

A Globe 3 irodaház Óbuda központjában, az Árpád híd budai hídfőjének közelében helyezkedik el, megközelíthetősége gépkocsival és tömegközlekedéssel is kiváló. Az irodaépülethez felújított recepció, rugalmasan alakítható irodaterület, álpadló, négycsöves fan-coil légkondicionáló rendszer, 24 órás biztonsági és portaszolgálat, nyitható ablakok, külső árnyékoló-rendszer, étterem és mélygarázs tartozik.

Háttér-információ:

A 2016-ben már 23 éves fennállását ünneplő ESTON International teljes körű megoldásokat kínál ügyfeleinek az üzleti ingatlanok valamennyi területén. Az ESTON közvetítői, értékelői és tanácsadói tevékenysége mellett 2012-től már integrált ingatlanüzemeltetési szolgáltatást is kínál; tevékenységi területe a kereskedelmi ingatlanok valamennyi részpiacára kiterjed az irodáktól a raktározási ingatlanokig, az üzlethelyiségektől a fejlesztési és befektetési célú ingatlanokig. Az ESTON a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) és a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fórumának (BRF) tagja; szakmai elismerései mellett (az „Év Ingatlanforgalmazója”, „Best Cerean”, az „Év Ingatlanértékelője” és a BBJ által adományozott „Legjobb ingatlan-tanácsadó”) 2014-ben ötödik alkalommal díjazták a „Business Superbrands” címmel. Az ESTON 2015-ben elnyerte a Portfolio csoport nevével fémjelzett „Az Év Iroda Tranzakciója” díjat, a Nokia Networks 25 ezer négyzetméteres bérlőképviseleti megbízásának teljesítésével.

2015 a rekordok éve volt, az ESTON-nál már körvonalazódik a folytatás

Az irodapiacon mért, kiemelkedő volumenű kereslet az ESTON számaiban is visszatükröződik

2015-ben megközelítőleg 540 ezer négyzetméternyi irodaterület bérbevételéről, illetve tulajdonosi felhasználásáról született megállapodás. A teljes modern irodaállomány 16%-át meghaladó területre vonatkozó kereslet új rekordot jelent a budapesti piacon, és nem ez az egyetlen pozitívum az aktuális trendekben.

A lezárt tranzakciók volumene négy éve folyamatosan emelkedik, ezen belül a nettó kereslet aránya is folyamatos erősödést mutat. 2015-ben a nettó kereslet aránya elérte a 63%-ot, ami a szintén kiemelkedő éves nettó felszívással együtt 12,1%-ra nyomta le az átlagos üresedést. A száraz adatok gyakorlati jelentőségére Salamon Adorján, az ESTON International Zrt. vezérigazgatója mutatott rá: „2015. az irodapiac fejlődési ciklusát tekintve mérföldkő volt: a keresleti erősödés végre valódi motivációt jelenthet több irodafejlesztőnek, így új irodakoncepciók születhetnek, illetve korábban félretett tervek kerülhetnek leporolásra. A kínálati oldal bővülésére 2012. óta vár mindenki, de az új átadások mindeddig nem tudták átlépni a 70 ezer négyzetméteres küszöböt.” A tulajdonos-cégvezető szerint erre nem csak a piac „vérfrissítése” miatt van szükség, de további lökést adhat a 2015-ben szintén igen eredményes – korábban évekig negligált – ingatlanbefektetési szektornak is.

Pál Tamás, az ESTON Irodabérbeadási Divíziójának vezetője elmondta: „A tavalyi év során a minőségi irodaterületekre mutatkozó igény megugrása miatt számos esetben éleződött ki a piaci verseny; több esetben is párhuzamosan „licitáltak” a kiszemelt irodaterületre. A 2015-ös év legnagyobb tanulsága a bérlők számára a megfelelő időzítés kritikussága volt, erre minden esetben felhívjuk ügyfeleink figyelmét.”

Az új irodaház-kínálat szűkössége miatt a bérbeadók sok esetben már foglalt területek felszabadításával tudtak csak nagyobb összefüggő területet ajánlani az új bérlőknek (meglévő, kisebb bérlők áthelyezésével, illetve a bérlő futamidő előtti kiköltözésének motiválásával); ilyesmire korábban csak igen ritkán volt példa. Salamon Adorján szerint a keresleti felfutás idén is folytatódni fog: „A bérleti ügyletek száma és volumene – a piaci trenddel párhuzamosan – az ESTON-nál is jelentősen bővült, melynek kapcsán piaci részesedésünk 2015-ben 17%-ra emelkedett. Cégünk életében az elmúlt három évben folyamatosan nőtt a lezárt tranzakciók mennyisége, 2015 negyedik negyedéve pedig a válságot követő időszak új rekordere lett. Optimisták vagyunk a folytatást illetően is: a megállapodások aláírása több esetben átcsúszott az idei évre, így nálunk az évkezdés semmi esetre sem tekinthető lassúnak. 2016-ra újabb kihívásokat állítunk magunk elé: a Nokia Networks 25 ezer négyzetméteres bérlőképviseleti ügyletével elnyertük a 2015-ös „Év Irodatranzakciója” díját, és terveink szerint idén is sikerül kiemelkedő szakmai teljesítményt nyújtanunk.”

 Háttér-információ:

A 2016-ben már 23 éves fennállását ünneplő ESTON International teljes körű megoldásokat kínál ügyfeleinek az üzleti ingatlanok valamennyi területén. Az ESTON közvetítői, értékelői és tanácsadói tevékenysége mellett 2012-től már integrált ingatlanüzemeltetési szolgáltatást is kínál; tevékenységi területe a kereskedelmi ingatlanok valamennyi részpiacára kiterjed az irodáktól a raktározási ingatlanokig, az üzlethelyiségektől a fejlesztési és befektetési célú ingatlanokig. Az ESTON a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) és a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fórumának (BRF) tagja; szakmai elismerései mellett (az „Év Ingatlanforgalmazója”, „Best Cerean”, az „Év Ingatlanértékelője” és a BBJ által adományozott „Legjobb ingatlan-tanácsadó”) 2014-ben ötödik alkalommal díjazták a „Business Superbrands” címmel. Az ESTON 2015-ben elnyerte az Iroda.hu csoport nevével fémjelzett „Az Év Irodatranzakciója” díjat, a Nokia Networks 25 ezer négyzetméteres bérlőképviseleti megbízásának teljesítésével.

Ismét eredményes volt az Eston International

Bérlőképviselet és átfogó projekt menedzsment: székhelyáthelyezés az ötlettől a berendezkedésig

Hamarosan újabb elégedett ügyfél kezdheti meg munkáját új székhelyén: az Eston International csapata a KONE irodájának áthelyezését támogatja teljes körű bérlőképviseleti és projektmenedzseri szolgáltatásával. Az iparág-vezető felvonókat, mozgólépcsőket valamint innovatív karbantartási és modernizálási megoldásokat biztosító KONE november közepén a Madarász Irodaparkban foglalja el 600 négyzetméteres irodáját a hozzá tartozó 100 négyzetméteres raktárterülettel, melynek kialakítását és költöztetését az ideaLog csapata tervezte meg, és bonyolította le.

Salamon Adorján, az Eston International vezérigazgatója elmondta: „Bérlőképviseleti csapatunk az irodabérleti tender kiírásától egészen a költözés kezdetéig koordinálja ügyfelünk székhelyáthelyezését. A megfelelő ajánlat kiválasztásakor fontos szempont volt az irodaház könnyű megközelíthetősége; és az, hogy az ingatlan területén megfelelő parkolót lehessen kialakítani, ahol a karbantartó gépjárművek időszakos elhelyezése megoldható. Ez utóbbi feltétel nem tipikus bérlői igény, ezért különösen örülünk annak, hogy az irodapiac meghatározó területén, a közkedvelt Váci úti régióban sikerült megfelelő épületet találnunk ügyfelünk számára.” A cégvezető hozzátette: „Megbízásunk a bérleti szerződés aláírásával koránt sem ér véget: a novemberre tervezett költözés előkészítését és lebonyolítását projekt menedzsment csapatunk végzi; a teljes székhely-áthelyezési folyamat kézben tartásával jelentős időbeli és anyagi megtakarítást érünk el ügyfelünk számára.”

Michael Pichlhofer, a KONE Felvonó Kft. ügyvezetője hozzátette: „Megelégedésünkre szolgál, hogy a számunkra megfelelő irodát a korábbi telephelyünktől nem messze, egyben a városközponthoz közelebb sikerült megtalálni. Ebben nagy szerepe volt az Eston szakértelmének. Mindemellett, kiemelten fontos számunkra, hogy a saját telephelyünkön magunk végezzük a felvonók karbantartását, amire a Madarász Irodaparkban szintén lehetőségünk van.”

A négy épületből álló Madarász Irodapark a XIII. kerület zöldövezetének egyik legkedveltebb részén, a Váci út mentén, a Madarász-Szekszárdi-Tomori utcák által határolt területen található. Az épületekben változatos méretű, magas műszaki minőségű irodaterületek érhetőek el; az irodaház plusz szolgáltatásként páratlan sport- és rekreációs szolgáltatásokat – uszoda, fitneszterem – nyújt, melyek egyedülállóan kényelmes munkakörülményeket biztosítanak a leendő bérlők számára.

Új tulajdonosi struktúra az ESTON-nál

Az alábbi interjút a Portfolio.hu készítette vezérigazgatónkkal, Salamon Adorjánnal a céget érintő tulajdonosi struktúra változásairól és a pozitív piaci kilátásokról.

Salamon Adorján, az ESTON International vezérigazgatója kivásárolta a WING ingatlanfejlesztő céget, így a tanácsadócég kizárólagos tulajdonosává vált. A tranzakció részleteiről, jövőbeli terveiről és magyarországi ingatlanpiac aktuális kihívásairól beszélt a Portfolio-nak.

Az elmúlt időszakban komoly változáson ment keresztül az ESTON International. Mi eredményezte ezt?
Az idei évben komoly növekedés van a hátunk mögött, és a cég tulajdonosi struktúrája is megváltozott. Minden üzletágunk (iroda bérbeadás, befektetési ügyletek, értékbecslés, property és project management) maximális vagy néha afeletti kihasználtsággal működik. Nagyon pozitív vagyok a cég és a piac jövőjével kapcsolatosan is.

Az idei évben megvásároltam a WING által tulajdonolt ESTON részvényeket, ezzel a cég egyedüli tulajdonosa lettem. A WING és az ESTON kapcsolata 15 éve kezdődött, azóta azonban sok minden megváltozott. 2000 óta a működésünk minden területén sikerült érdemi piaci részesedést elérnünk és pozícióinkat megszilárdítani. A WING időközben szintén nagymértékben változott, ma már az egyik legnagyobb ingatlanfejlesztő a magyar piacon, és ezzel párhuzamosan változtak a befektetési súlypontok is náluk. A mai napig jó szakmai együttműködés van a két cég között, de a kapcsolat nyújtotta előnyöket a WING tulajdonosi viszony nélkül is élvezheti. A megállapodás egy 15 éves kapcsolat mindkét fél részére kielégítő és korrekt lezárása volt.

Mit jelent a cég számára, hogy megváltozott a tulajdonosi összetétel?
Bár a WING nem nagyon kötötte meg a kezemet, a szabadságnak ez egy másik foka. A nagyobb önállóság komolyabb felelősséggel is jár, és a házon belüli kontroll is kisebb lett. Nekem ez az első munkahelyem, és nem is vágyom másikra, ezért a mindennapok során is ebben a szellemben vezetem a céget. Az új felállás mindenképpen nagy lendület ad, és lehetőséget nyújt a revitalizációra. Talán nem véletlen egybeesés, hogy idén voltam 40 éves, és úgy láttam ideje, hogy változzanak a dolgok. Idén értékesítettem több érdekeltségemet is, az ESTON megvásárlása pedig ennek a portfólió-tisztítási folyamatnak egy állomása. Szeretném az energiámat úgy fókuszálni, hogy mind szakmailag, mind pedig emberileg a maximumot tudjam elérni. Tudom, milyen célokat és hogyan tudok megvalósítani, és ezeknek megfelelően szeretnék együtt dolgozni a partnereimmel. A célom, hogy hosszútávon kiegyensúlyozott kapcsolatok alakuljanak ki, amelyek mindenki számára előnyösek és fenntarthatóak.

Rendelkezik az ESTON nemzetközi kapcsolatokkal?
Jelen pillanatban a Knight Frankkel dolgozunk együtt, de nem egy licence-jellegű, névhasználattal együtt járó megállapodás szerint, hanem független helyi tanácsadóként. A Knight Franknek nincs magyarországi képviselete, de a már sikeresen lezárt projektek lehetőséget adnak arra, hogy minden olyan megbízásukban segíthessük őket, ami Magyarországot érinti. Eddig kifejezetten pozitívak a tapasztalataink. A közös munkák a tanácsadástól az értékbecslésen keresztül a tranzakciós szintig különféle együttműködéseket takarnak.

Szerepel az ESTON terveiben egy nemzetközi lánchoz való tartozás?
Szakmai együttműködéseink során azt látom, hogy a nemzetközi láncok globális központjai időnként túlzott kötöttséget jelentenek a helyi irodák adminisztratív, pénzügyi, vagy akár napi működésében. Most a Knight Frankkel kiegyensúlyozott a kapcsolatunk, komfortosan érzem így magamat. Kapunk tőlük és adunk is nekik, a megkötött ügyletek darabszámát tekintve kiegyensúlyozott az együttműködés.

Nemzetközi “láb” nélkül nem is nagyon lehet életben maradni?
Nekünk ez az együttműködés csak egy plusz hozzáadott érték. Hozzá vagyok szokva, hogy abból élek, amit a helyi piac kínál és minden megbízásunkat önerőből nyerjük el. Az ESTON-nál sokkal nehezebb valakinek belekényelmesedni a székébe, mert nem jönnek Londonból futószalagon az ügyfelek. Amióta én ingatlanokkal foglalkozom, minden egyes ügyfélért meg kellett küzdenem a piacon, a kollégáimat is így válogatom. Nálunk a vállalati kultúra is más, sokkal több szabadságot biztosítok a kollégáimnak, cserébe magas minőségű ügyfélkezelést és eredményességet várok. Engem nem az érdekel, hogy ki tud reggel beérni az irodába 8 órára, hanem ki az, aki az adott feladatot a legjobban tudja elvégezni.

Mindig abban voltunk erősek, hogy egyedi megoldásokat szállítottunk az ügyfeleinknek. Számos esetben tudtunk megbízást elnyerni és sikeresen teljesíteni, ahol az ügylet volumene messze a piaci részesedésünk felett volt, de a projekt egyedi jellege és a mi megközelítésünk miatt olyan megoldást tudtunk találni, amilyet a versenytársaink nem. Természetesen, a nap végén ezek ugyanúgy irodabérleti vagy adásvételi szerződésekben materializálódnak, de amíg eljutunk oda, addig nagyon sok pluszt értéket tudunk teremteni. Gyakran előfordul, hogy olyan projekteket tudunk lezárni, amiket előttünk több versenytársunk sem tudott az előző 5-6 évben.

Jelenleg mekkora az ESTON piaci részesedése?
Piaci szegmensenként változik, és lévén, hogy ezek a piaci szegmensek közepesen transzparensek, ezt nagyon nehéz megmondani. Az iroda-bérbeadási piacon, ami talán a leginkább transzparens, nagyjából 12-15 százalékos piaci részesedésünk lesz idén. Bár még nincs vége az évnek, de valószínűleg az idei év legnagyobb bérlőképviseleti megbízását mi teljesítettük (Nokia Networks 25 000 négyzetméter). Több mint 10 éve mi vagyunk a legnagyobb magyarországi ingatlanalap (ERSTE) értékbecslői és a project management üzletágunk is folyamatosan 3-4 megbízást bonyolít párhuzamosan.

Ha már a transzparenciáról beszélünk, ez hogyan változott az elmúlt 15-20 évben?
Javult. A kezdeti években erre senkinek nem volt igénye. A kilencvenes évek végén a tanácsadó cégek piaci jelentései azért készültek, hogy a külföldi befektetőknek valami szép színes képet mutassanak az országról, ami nagyjából lefedi a piaci történéseket, de nem volt egy explicit realitás-megfeleltetés hozzácsatolva. Aztán, amikor a piacok elkezdtek bővülni, egyre több fejlesztés jött, a fejlesztők is tudni akarták, ténylegesen hány négyzetméter került bérbeadásra, mekkorák a bérleti díjak a piacon. Ez a tanácsadók igényével és nyitottságával párosulva elindította a BRF-et, a Budapesti Ingatlantanácsadók Egyeztető Fórumát (Budapest Research Forum).

2008-2009 óta nem nagyon látok fejlődést a piaci átláthatóság vonatkozásában. Az iroda- és logisztikai bérleti piacot nagy biztonsággal lefedjük Budapesten és vonzáskörzetében, a befektetési piacról azonban mindenki mást gondol. Van, akinél a 4 millió eurós üzlet is a befektetési piac része, van, akinél csak a 40 milliós – nagyon sok definíciós probléma van. Voltak rá törekvések a befektetési ügyleteknél is egységesebbé váljon a piac felmérése és értékelése, de ez akkora energia-befektetést igényelne mindenki részéről, hogy ennek rövidtávon nagyon alacsonynak tartom valószínűségét.

A befektetési piacon mennyire transzparensek a hozamok?
A volumenek jól becsülhetőek, de a pontos számokat csak az adott ügy résztvevői ismerik. A hozamot nagyon sok módon lehetséges kiszámolni. Egy adott tranzakció esetében, a részletek ismeretével ki lehet mutatni 10-15 százalékkal magasabb vagy alacsonyabb hozamot is, attól függően, hogy mi a célunk. Az ügylet hozamszintjét valamennyire érzékelteti az eladott ingatlan négyzetméterára, de fontos fejben tartani, hogy a prémium befektetések mindig egyedi ügyletek, nincs két ugyanolyan ingatlan.

2000 óta láttad egy ciklus két végpontját. Most hol vagyunk?
A magyar piac önmagához képest fog nőni. 2005 és 2008 között minden tanácsadó elmondta, hogy nőni fognak az irodabérleti díjak; de nem nőttek, mert történt egy hatalmas hozamesés, ami a fejlesztőket kompenzálta a fejlesztői profitban. Nem kellett a bérleti díjat mindenáron emelniük. Ma is hasonló a helyzet, a hozamok csökkenése sokkal gyorsabban, sokkal nagyobb hatást gyakorolhatna a fejlesztők nyereségességére.

Mindegy, hogy melyik égtáj felé indulunk, bármilyen összehasonlításban jellemzően olcsó volt a magyar piac (iroda, hotel, lakás stb.). A hozamok gazdasági vagy politikai ország-kockázat miatt mindig feljebb voltak, a bérleti díjak piaci verseny miatt mindig lejjebb voltak Magyarországon a régiós versenytársainkhoz képest. A jelenlegi 7-7,5% közötti hozamok biztosan csökkenni fognak a következő 12-14 hónapban, ugyanakkor korábbi 6% körüli szintet biztosan nem fogjuk elérni ebben az időszakban.

Az irodafejlesztési volumen a következő időszakban érdemben nőni fog, ezzel együtt az irodabérleti díjak is emelkedni fognak; a kérdés csak az, hogy enyhén, közepesen vagy erősebben. Ebben nagy szerepe lesz annak, hogy hány fejlesztő gondolja úgy hogy ebben a pozitív gazdasági környezetben, hogy építeni kell. Magyarországon jellemző a csordaszellem; korábban sokan léptek egyszerre a piacra, az időzítés keveseknél volt tervezési faktor. 2007-2008-ban teljesen kívülállók is indítottak ingatlan beruházást: három fogorvos összeadta a projekt indításhoz szükséges (csekély összegű) önerőt, és a projekt “felhúzta magát”. Bár általánosan továbbra is fennáll, hogy “a focihoz és az ingatlanhoz mindenki ért”, de az igazság az, hogy ma már rosszul tervezett projektekkel nem lehet boldogulni, és finanszírozáshoz sem lehet jutni előbérleti szerződések nélkül.