Címke: bérlőképviselet

Az ESTON hosszú távú bérleti megoldást biztosított a Nielsen számára

Sikeres volt az ESTON International és az AC Nielsen Piackutató Kft együttműködése, melynek eredményeként hosszú távú irodabérleti szerződés született a Váci Utca Centerben.

Az ESTON Bérlőképviseleti csapata a Nielsen helyi vezetőivel, facility menedzserével, illetve a new yorki központ ingatlanokért felelős vezetőjével dolgozta ki a bérlő számára megfelelő ingatlan stratégiát.

„A több mint két éves tanácsadói munka során kielemeztük a szerződés lejáratakor aktuális bérleti körülményeket, és igyekeztünk transzparens módon megjeleníteni az összes piaci lehetőséget az ügyfelünk számára. Több alternatív iroda elhelyezési lehetőséget sikerült felkutatni, végül mégis a lejáró szerződés újratárgyalása bizonyult a legversenyképesebb, és egyéb szempontok szerint is optimális megoldásnak. A Váci Utca Center vezetése az elmúlt években remek munkát végzett az épület folyamatos karbantartásával és frissítésével. Ez nagyban segített minket az egyik legfontosabb célunkat illetően, hogy a Nielsen a legfrissebb trendek alapján megújult irodában folytathassa tevékenységét, az eddig megszokott és kedvelt lokáción. A szerződéses feltételek újratárgyalása során sikerült az irodai tér kihasználásának hatékonyságát növelni, emellett a kereskedelmi feltételek letárgyalása során odafigyeltünk arra, hogy az általunk elért ösztönző csomag maximálisan támogassa a Nielsent az iroda kialakításban és az operációs költségeket illetően egyaránt” – mondta el Pál Tamás az ESTON International Iroda Ügynökségi Vezetője.

Rekordtranzakció a bérlőképviseleti piacon

Az Eston közreműködésével 25 ezer négyzetméteres új irodaépületbe költözik a Nokia Networks

A Nokia Networks kizárólagos bérlőképviseleti megbízásából az Eston International Ingatlantanácsadó Zrt. átfogó piaci tendert bonyolított le, melynek eredményeként a cég számára új, 25 ezer négyzetméteres bér-irodaépületet fejleszt a Futureal a Corvin Sétányon, mindemellett az ingatlantanácsadó segítségével – a kivitelezés idejére – 16 ezer négyzetméternyi irodaterületre is sikerült bérleti szerződést hosszabbítani.

A hazai piacon már 22 éve aktív Eston 2013 év végén nyerte el a Nokia Networks irodahasználatának optimálására vonatkozó megbízást. A Nokia Networks a világ egyik vezető IT vállalata, a Helsinki Tőzsdén (NASDAQ OMX Helsinki) 1915-óta jegyzett Nokia hálózati megoldások üzletága. A feladat az volt, hogy 2250 fő számára a napi működést támogató, a kapcsolódó költségeket megfelelő szinten tartó, egyben a cég jövőbeni struktúrájának és tevékenységének is megfelelő ingatlanhasználati modellt alakítsanak ki, lehetőség szerint a korábbival azonos színvonalú lokáción. Az együttműködés sikeres volt: a megbízó tevékenységét két irodaépületből egy új, a cég egyedi igényei szerint kialakított és a korábbival közel megegyező elhelyezkedésű ingatlanba helyezi, és az átmeneti időszak zökkenőmentessége érdekében az aktuális irodabérleti szerződések is összehangolásra kerültek.

„Rendkívül büszkék vagyunk arra, hogy a Nokia Networks bizalmát elnyertük, és a felkérésnek sikeresen megfeleltünk. Az elmúlt másfél év megfeszített munkája, tanácsadóink szakértelme és kitartása mind fontos tényező volt a hazai piac legnagyobb volumenű bérlőképviseleti megbízásának teljesítésében, melynek részeként jelentős méretű irodaterületre is megfelelő bérleti kondíciókat tárgyaltunk le. A projekt nagyságrendjét jól mutatja az is, hogy az adott megállapodás az elmúlt öt év top 4 irodabérleti tranzakciójának egyike.” – mondta el Salamon Adorján, az Eston International Zrt. elnök-vezérigazgatója.A piaci adatok szerint az irodapiac legnagyobb, ügynökségek által közvetített bérleti megállapodásai korábban szerződéshosszabbítások voltak (25.800 és 29.000 négyzetméter). A bérlőképviseleti megbízással lezárt ügyletek közül az elmúlt öt évben egy sem volt 20 ezer négyzetméternél nagyobb, a 10 ezer négyzetmétert meghaladók pedig rendre bérlethosszabbítások voltak.

A cégvezető hozzátette. „Az projekt komplexitását érzékelteti, hogy a megfelelő megoldás megtalálásához a megbízó aktuális ingatlanhasználatának körülményeit, a cég szervezeti struktúráját és ingatlannal kapcsolatos elvárásait egy olyan piaci környezetben kellett összesítenünk és kiértékelnünk, ahol húszezer négyzetmétert meghaladó irodaterület nem áll rendelkezésre egyetlen meglévő épületben sem. Az elvárásoknak megfelelő ingatlan megépüléséig tehát – értelemszerűen – a kifutó szerződéseket is koordinálni kellett, ami sokszereplőssé tette az egyeztetéseket. Véleményem szerint az ügylet sikerét a piacismeret, a rugalmasság és a rendkívül rövid reakcióidő biztosította.” Az Eston International nagy tapasztalattal rendelkezik a bérlőképviselet terén, hiszen korábban már számos, közismert vállalat irodabérlését támogatta kizárólagos bérlőképviseleti megbízás keretében. A legjelentősebb ügyfelek között szerepel a Provident, a Mars & Wrigley és a Concorde Értékpapír Zrt. is.

A Nokia Networks új székházingatlanát a Futureal valósítja meg Pest belvárosában, az Urban Land Institute „Global Award for Excellence” díjával elismert Corvin sétányon. Az épület kitűnő közlekedési kapcsolatokkal rendelkezik majd, és közvetlen közelében a termékek és szolgáltatások széles köre is elérhető. A 2015. első negyedéves adatok szerint a Nokia Networks által kiválasztott irodarégióban – Pest központi területei – a teljes modern bériroda-állomány 18%-a található, az irodaépületek átlagos telítettsége a dél-budai szektor után a legmagasabb, 87%-os. 2014-ben a Pest-központi régióban kötötték a legtöbb irodabérleti megállapodást: a mintegy 125.420 négyzetméternyi kibérelt irodaterület a teljes éves kereslet 27%-ának felelt meg. Ugyanekkor, a budapesti piac egyik legvonzóbb területeként ismert Váci úton összesen 80.280 négyzetmétert béreltek ki.

Zagyva Béla (Nokia Networks), Salamon Adorján (Eston)
Zagyva Béla (Nokia Networks), Salamon Adorján (Eston)

Háttér-információ:

A 2015-ben már 22 éves fennállását ünneplő Eston International teljes körű megoldásokat kínál ügyfeleinek az üzleti ingatlanok valamennyi területén. Az Eston közvetítői, értékelői és tanácsadói tevékenysége mellett 2012-től már integrált ingatlanüzemeltetési szolgáltatást is kínál; tevékenységi területe a kereskedelmi ingatlanok valamennyi részpiacára kiterjed az irodáktól a raktározási ingatlanokig, az üzlethelyiségektől a fejlesztési és befektetési célú ingatlanokig. Az Eston a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) és a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fórumának (BRF) tagja; szakmai elismerései mellett (az „Év Ingatlanforgalmazója”, „Best Cerean”, az „Év Ingatlanértékelője” és a BBJ által adományozott „Legjobb ingatlan-tanácsadó”) 2014-ben ötödik alkalommal díjazták a „Business Superbrands” címmel.

Megfelelő időzítéssel az optimális irodahasználatért

Az Eston International bérlőképviseleti támogatása a rEVOLUTION irodabérletének megújítása érdekében.

A rEVOLUTION Software Kft. az Eston Internationalt kérte fel irodabérlettel kapcsolatos piaci lehetőségeinek feltárására, mely nyomán az ingatlantanácsadó cég kiemelkedően rövid idő alatt, sikeresen működött közre az aktuális, mintegy 500 négyzetméterre vonatkozó bérleti szerződés újratárgyalásában. A vállalatirányítási rendszereket és ügyviteli szoftvereket kínáló cég egyedi igények szerint fejleszti és vezeti be termékeit, ezzel hatékony megoldást biztosítva ügyfelei számára a pénzügyi-könyvelési tevékenység átfogó irányításában és ellenőrzésében. A rEVOLUTION székhelyét négy éve alakították ki a CA IMMO tulajdonában lévő, Váci úti Capital Square irodaházban. A meglévő bérleti szerződés lejárata előtt, az Eston támogatásával sikerült olyan bérleti konstrukciót kidolgozni a Bérbeadóval, mely a rEVOLUTION számára jelentős irodaoptimalizálást jelent, a Bérbeadó számára pedig egy értékes Bérlő hosszú távú megtartását.

 „Négy éve a Capital Square irodaházat választottuk, egyebek mellett az épület elhelyezkedése és kiépítési minősége miatt. Az itt eltöltött idő igazolta a házzal kapcsolatos minőségi elvárásainkat, ugyanakkor úgy gondoltuk, a futó bérleti szerződés lejárata előtt szeretnénk tisztán látni, milyen irányba mozdultak az irodabérleti feltételek az elmúlt időszakban. Örömünkre szolgál, hogy az Eston International csapata az aktuális piaci lehetőségeket bemutatta, és segítségünkre volt abban, hogy az általunk megszokott, megkedvelt épületben számunkra kedvezőbb kondíciókkal hosszabbíthassuk meg szerződésünket.” – mondta el Juhász Zsolt, a rEVOLUTION Software Kft. ügyvezetője. A cégvezető hangsúlyozta: „Az Eston által biztosított hozzáadott értéket számunkra a piac teljes lefedése jelentette az ajánlatkérés időszakában, valamint az, hogy (értékesítési tapasztalatából adódóan) a tanácsadó a bérlő és a bérbeadó érdekrendszerét egyaránt ismerte. Úgy érezzük, a megállapodással mindenki nyert.”

Salamon Adorján, az Eston International Zrt. vezérigazgatója hozzátette: „Köszönettel fogadtuk a rEVOLUTION bérlőképviseleti felkérését, és külön öröm volt számunkra, hogy az irodahasználattal kapcsolatos kérdésekhez ilyen proaktívan áll hozzá megbízónk. A gyakorlati tapasztalat azt mutatja, hogy a bérlők mozgástere érezhetően beszűkül, ha a bérleti szerződés lejáratához közel kezdenek csak az új iroda felkutatásába. A jelen megbízásnál mintegy másfél év volt még az aktuális szerződésből, és a Capital Square menedzsmentjének rugalmas hozzáállása miatt sikerült az ár-érték arányt is szem előtt tartva, a bérlő és bérbeadó számára egyaránt előnyös üzletet kötni, méghozzá kiemelkedően rövid idő (2 hónap) alatt.”

A CA IMMO portfóliójához tartozó, 2009-ben átadott Capital Square hat toronyban mintegy 32.500 négyzetméternyi modern, minőségi irodaterületet foglal magába. A Finta és Társai Építész Stúdió által tervezett épületegyüttes Budapest fő irodafolyosóján, a Váci úton helyezkedik el.

Háttér-információ:

A rEVOLUTION közel 20 éve támogatja ügyfeleit testreszabott, széles körű feladatokat ellátó, bármikor bővíthető és az egyedi igényeknek megfelelő vállalatirányítási rendszerek és ügyviteli szoftverek bevezetésével. A vállalat termékei megoldást adnak a számlázási, készletezési, pénzügyi és könyvelési folyamatok kezelésére, Magyarországon egyedülálló módon: vállalatmérettől függetlenül.

A húszéves fennállását 2013-ban ünneplő Eston International teljes körű megoldásokat kínál ügyfeleinek az üzleti ingatlanok valamennyi területén. Az Eston közvetítői, értékelői és tanácsadói tevékenysége mellett 2012-től már integrált ingatlanüzemeltetési szolgáltatást is kínál; tevékenységi területe a kereskedelmi ingatlanok valamennyi részpiacára kiterjed az irodáktól a raktározási ingatlanokig, az üzlethelyiségektől a fejlesztési és befektetési célú ingatlanokig. Az Eston a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) és a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fórumának (BRF) tagja; szakmai elismerései mellett (az „Év Ingatlanforgalmazója”, „Best Cerean”, az „Év Ingatlanértékelője” és a BBJ által adományozott „Legjobb ingatlan-tanácsadó”) 2013-ban negyedik alkalommal díjazták a „Business Superbrands” címmel.

A CA Immo ingatlanbefektetési társaság, amely stabil nemzetközi pénzügyi hátterének és jelentős piaci részesedésének köszönhetően Magyarország és a régió egyik vezető ingatlanpiaci szereplőjeként teljes körű ingatlanüzemeltetési és –kezelési szolgáltatást kínál. A CA Immo-t 1987-ben alapították és 1988 óta jegyzik a Bécsi Tőzsdén. A vállalat kereskedelmi ingatlanokba, leginkább irodákba fektet be Ausztriában, Németországban és Közép-Kelet-Európában. A 2012. szeptemberi adatok szerint vagyoni eszközének értéke mintegy 4,5 milliárd euró. A CA Immo magyarországi portfóliója kb. 320.000 négyzetméter ténylegesen bérbe adható területet foglal magába, melynek hozzávetőlegese értéke 400 millió euró. A portfólióba tartozik a Capital Square, a City Gate, az IP West, az R70 Irodaház, a Víziváros Office Center, a Buda Business Center, az Infopark A, a Canada Square és a Bartók Ház irodaházak, valamint az Europolis Park Budapest Aerozone és az Europolis Park Budapest M1 logisztikai park.

Sikeres irodabérleti tárgyalás rekordidő alatt: hatékony bérlőképviselet a gyakorlatban

Az Eston International már húsz éve kínál bérlőképviseleti szolgáltatást ügyfelei számára. A cég ezen üzletágának legfrissebb sikere a First Data Magyarország Kft. irodabérleti szerződésének újratárgyalása a BSR Center irodaházban, melyet az Eston a Váci úti irodarégió teljes körű átvilágításával párhuzamosan menedzselt.

„Büszkék vagyunk rá, hogy a First Data számára optimális irodahasználati megállapodást rekord gyorsasággal, három hónapon belül sikerült mind a bérlő mind a bérbeadó megelégedésére lezárni, mindezt úgy, hogy a piacon elérhető reális alternatívák felkutatása és kiértékelése a tárgyalásokkal párhuzamosan megtörtént.” – nyilatkozta Salamon Adorján, az Eston International Zrt. elnök-vezérigazgatója. A cégvezető hozzátette, hogy az adott bérlőképviseleti megbízás gyors sikerében nagy szerepet játszott az Eston tanácsadói csapatának és a First Data budapesti valamint londoni vezetőinek hatékony együttműködése. Az iroda-keresés a Váci úti irodafolyosóra fókuszált, mivel az ingatlan kiváló megközelíthetősége mellett a bérlő ügyfélkörének fizikai közelsége is kiemelt szempont volt. A First Data 2010 óta a BSR Center bérlője.

„A számunkra megfelelő iroda kiválasztásánál a költséghatékonysági és az ergonómiai szempontok egyaránt fontosak voltak, a BSR Center üzleti ajánlata és az épület minőségi kialakítása pedig tükrözte elvárásainkat. A tárgyalások ilyen gyors lezárása ugyanakkor felülmúlta előzetes elképzeléseinket.” – mondta el Barkóczi János, a Firts Data üzemeltetési vezetője.

A fővárosi modern bériroda állomány meghaladja a 2,5 millió négyzetmétert, melynek valamivel kevesebb, mint egyötöde bérlőre vár. „A számok alapján úgy tűnik, hogy a kínálati nyomás alatt lévő piacon a bérlőknek nem jelenthet túl nagy kihívást a számukra megfelelő bérleményt találni, és arra megállapodást kötni. A gyakorlatban azonban nem standard ajánlatok érkeznek a felmerülő igényekre, így a lehetőségek összevetése, az üzleti ajánlatok kiértékelése és a tárgyalások hatékony levezetése megfelelő piacismeretet és szakértelmet kíván. Az Eston International bérlőképviseleti szolgáltatása pontosan ezzel segíti ügyfeleit az irodahasználati feltételek optimálásában.” – foglalta össze Salamon Adorján, az Eston International Zrt. elnök-vezérigazgatója.

 

Háttér-információ:

A First Data piacvezető az elektronikus pénzügyi szolgáltatások terén; a vállalat több mint 50 országban biztosítja ügyfelei – bankok, kereskedők és kormányszervek – számára a biztonságos, gyors és megbízható elektronikus fizetés számos formáját. A First Data helyi és regionális igényekre szabva kínálja széleskörű fizetési megoldásait. A magyar FD iroda a többi közép-európai irodával együttműködve, határokon átívelő (cross border) együttműködés keretében nyújt teljes körű kártyakibocsátási és -elfogadói szolgáltatást a pénzintézeteknek és kereskedőknek, beleértve a betéti, hitel, terheléses (charge), hűség (loyalty) és előre feltöltött (prepaid) kártyák kibocsátását, az ATM, POS elfogadói valamint internetes tranzakciókat (e-commerce).

A müncheni alapítású GLL Real Estate Partners GmbH (GLL) 2000 óta tevékenykedik az ingatlanpiacon. A Nyugat-Európában, Közép-Kelet Európában, az Egyesült Államokban és Latin-Amerikában befektető vállalatcsoport ingatlanalapjai által kezelt portfolió értéke meghaladja a 4 milliárd eurót. A csoport befektetői között nyugdíjalapok, biztosítási vállalatok és független befektetők szerepelnek. A GLL budapesti portfoliójában található egyebek mellett a Bank Center, a Roosevelt 7/8 Irodaház, a Park Átrium, a BSR Center és a Népliget Center is. www.gll-partners.com

A BSR Center 25.000 m2-es A kategóriás irodaház a Váci úti irodafolyosón, mely 2007-ben épült. Az épület jelenleg 82%-ban bérbe adott, legnagyobb bérlői az AXA csoport Magyarország, az Erste Bank és a Magyar Államkincstár. www.bsr-center.hu

A húszéves fennállását idén ünneplő Eston International teljes körű megoldásokat kínál ügyfeleinek az üzleti ingatlanok valamennyi területén. Az Eston közvetítői, értékelői és tanácsadói tevékenysége mellett 2012-től már integrált ingatlanüzemeltetési szolgáltatást is kínál; tevékenységi területe a kereskedelmi ingatlanok valamennyi részpiacára kiterjed az irodáktól a raktározási ingatlanokig, az üzlethelyiségektől a fejlesztési és befektetési célú ingatlanokig. Az Eston a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) és a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fórumának (BRF) tagja; szakmai elismerései mellett (az „Év Ingatlanforgalmazója”, „Best Cerean”, az „Év Ingatlanértékelője” és a BBJ által adományozott „Legjobb ingatlan-tanácsadó”) 2013-ban negyedik alkalommal díjazták a „Business Superbrands” címmel.

Fejlesztők a kispadon – megfordulhat a trend?

2012-ben a fővárosi irodapiacon nem mutatkozott kínálati élénkülésére utaló jel. Az év során három épület átadása történt meg, a megépített 22.951 négyzetméternyi új irodaterületnél még sosem került kevesebb a piacra. Az irodafejlesztői piac kilátásai várhatóan 2013-ban sem javulnak számottevően, de az Eston International szakértői szerint már érezhető egyfajta keresleti nyomás, ami segíthet kimozdulni a beruházási mélypontról.
Irodapiaci mutatók

„A fejlesztések fokozatos elmaradása a finanszírozás leállásának, illetve az irodahasználókat is érintő gazdasági dekonjunktúrának egyenes következménye, de érdemes azzal számolni, hogy az irodaépületek életciklusának előrehaladtával dinamikusan nőhet az új fejlesztések iránti igény.”- mondta el Salamon Adorján az Eston International vezérigazgatója. A cégvezető szerint – tekintettel arra, hogy a modern irodaépületek tervezett élettartama jóval 100 év alatt van – az építés után 20-30 évvel indokolttá válik egy erős modernizálás, majd ugyanennyivel később pedig egy teljes körű felújítás. Az átadást követő 8-15 évben az épületek avulása egy ideig elfogadhatóan tükröződik a bérleti kondíciók bérlők számára kedvező alakulásában, de a korszerűtlen irodaházakból kiköltözni kívánó cégeknek a 2013-ban piacra kerülő új irodáknál minden bizonnyal bővebb kínálatra lesz szükségük.

„Az elmúlt hónapok során, egyebek mellett, több szolgáltató-központ irodakialakítási igényével találkoztunk. A megkereséseknél az ügyfelek számára kiemelt szempont az irodaterek rugalmas alakíthatósága, a megfelelő üzemeltetési hatékonyság és a nagy, egybefüggő irodaterület megléte. Figyelembe véve a fejlesztési tevékenység lassulását, a nagyobb, összefüggő területet igénylő bérlők már most is kevés lehetőséggel számolhatnak, ha reális alternatívát keresnek meglévő irodájuk kiváltására, így ebben az esetben az újonnan épülő ingatlanok kerülhetnek az előtérbe.” – fogalmazott Salamon. Kiemelte, hogy az előző évekhez hasonlóan továbbra is nő a bérlőképviseleti irodakeresések gyakorisága, ami gyakran zárul az ügyfél egyedi igényei szerint kialakított új építésű bérlemény elfoglalásával.

Az elmondottakon túl az új fejlesztések keresettségét növeli, hogy a fejlesztők az építés során már a környezettudatosság követelményeinek is fokozottan igyekeznek eleget tenni.  Az új ingatlan választása tehát akár a fenntartási költségek vonatkozásában is kedvező döntés lehet. Az előzetes igényfelmérések szerint a frissen piacra kerülő irodák iránti kereslet már a jövő évben arra sarkallhatja a fejlesztőket, hogy felálljanak a kispadról, és újra játékba hozzák magukat a budapesti irodapiacon.

A kínálati oldal lendületgyűjtése a fejlesztők magatartásán is tetten érhető. „Az iroda-beruházások mintegy fele továbbra is előbérleti megállapodással indul. Ugyanakkor, az irodafejlesztők pozitív hozzáállását tükrözi a tény, hogy a piacról nem tűntek el a spekulatív alapú fejlesztések, szemben például az ipari ingatlanok szegmensével.” – fejtette ki az Eston International vezetője. „Tapasztalataink szerint, az előbérlettel részben lekötött házaknál a beruházó pénzügyi hátterének függvényében alakítja a további értékesítési árakat.” Ennek megfelelően, az épület gyors értékesítését szem előtt tartva beszállhatnak a jelenleg általánosan erős árversenybe, de az előzetes feltöltés megfelelő szintje akár „ráérőssé” is teheti a bérbeadót. Az egyéni árazási stratégiától függetlenül, a már regisztrált irodaigények trendjéből jól látható, hogy az irodaépítési piac már a közeljövőben „magára találhat”.

Bérlőképviselet az irodapiacon – Kézzelfogható megtakarítás

Az Amerikai Egyesült Államokban és az Európai Unió tagországaiban egyaránt évtizedes hagyományai vannak az ingatlanmegoldások terén úgynevezett bérlőképviselet (tenant representation) formájában lebonyolított projektmenedzsmentnek. Az Eston International megpróbálja dióhéjban összefoglalni a felhasználói oldal kizárólagos képviseletének lényegét és a megrendelők számára ebből származó előnyöket.

A magyarországi irodapiacon a nyugati gyakorlathoz hasonlóan az első-osztályú irodaépületek zömének bérbeadásával/értékesítésével erre szakosodott ingatlan-tanácsadó cégeket bíznak meg, javarészt kizárólagos jelleggel. Természetszerűen ezen megbízások sikerdíjas struktúrában működnek, így az épületet képviselő ügynökség alapvető célja a legmagasabb bérleti díj és a megbízó számára legelőnyösebb bérleti kondíciók elérése, mely fontos feltétele a beruházói elvárásoknak megfelelő megtérülési ráta biztosításához.

A felhasználói (bérlői/vásárlói) oldal ezzel szemben általában nem rendelkezik megfelelő képviselettel, a bérleti kondíciók letárgyalása során csak saját magára támaszkodhat. A felhasználói oldal képviseletének szükségességét egy egyszerű példával szemléltethetjük: egy 1000 m2-es „A” kategóriás irodaterület 5 éves bérlete mélygarázs-beli parkolóhelyekkel megközelítőleg 1 000 000 eurós invesztíció tárgyában meghozott felelős döntést követel meg. A gazdasági válság hatására továbbá megfigyelhető, hogy ez az átlagérték a korábbi 10%-os sáv helyett akár 20-25%-kal is eltérhet, jellemzően az alacsonyabb tartományba, amely a bérlőknek igen jelentős megtakarítást eredményezhet. Ezt azonban a bérlők nem érzékelik, csak a listaárhoz képest viszonyítanak, piaci rálátás híján.

Az Eston iroda-bérbeadással foglalkozó szakembereinek tapasztalata azt mutatja, hogy számos vállalati és intézményi ingatlan-keresés során a projekt lebonyolításával megbízott személy teljesen biztos abban, hogy a megfelelő ingatlan kiválasztása, illetve ehhez kapcsolódóan a bérleti, vagy adásvételi szerződés letárgyalása különösebb szakmai tapasztalatot nem igényel, annak jelentőségére így gyakran nem fordítanak elég figyelmet.

Számos példa támasztja azonban alá, hogy egy sikeres és effektív megoldást nyújtó bérleti tranzakció lényege önmagában nem merül ki a nominális „m2” és „EUR/m2/hó” mutatókban, a teljes, effektív költségszint számos egyéb más tényezőtől is függ.

Már egy bérleti ajánlatban is, de a bérleti szerződésben feltétlenül a sorok között is kell tudni olvasni, ami egy erre szakosodott, az egyes épületekre vonatkozó és a bérlők számára nem hozzáférhető, naprakész piaci információkkal rendelkező, tapasztalt szakértő számára nem jelent problémát. Csak néhány aspektus, mely egy döntés során a felhasználó számára lehetséges alternatívaként felmerülő ingatlan-ajánlatok kiértékelése során az első látásra egyértelműnek tűnő ingatlan-megoldásnak éppen hátrányára billentheti a mérleg nyelvét:

  • közös területi szorzóval kifejezett, épületenként változó nettó-bruttó területarányok, melyeknek nemcsak nagysága, de számos esetben számítási módja is eltérő lehet;
  • nominális versus effektív bérleti díj, illetve az inflációs trendeknek, kamatmértékeknek a bérleti díj-mentes kedvezmények tekintetében a teljes bérleti költségre gyakorolt hatása;
  • szakmai körökben használt, de hivatalosan nem akkreditált nettó-nettó területarány fogalma, mely minden egyes iroda-igény kapcsán a konkrét iroda beosztási, illetve munkahely elhelyezési igény függvényében épületenként változik (a terület-igénytől függően épületenként a fizetendő összeg 5-10% eltérést is mutathat, mely nagyon gyakran csak az ún. space-plan /ültetési terv/ elkészülte után válik egyértelművé);
  • az aktuális piaci trendek, bérleti díj mozgások és a beruházói magatartás ismeretében adható indikáció arra vonatkozólag, hogy adott körülmények között milyen bérleti időtartamra ideális a bérlőnek elköteleznie magát;
  • épületenként eltérő management díjak, illetve ezek tartalmától függően az üzemeltetés során felmerülő addicionális költségek;
  • a bérleti díjban foglalt iroda kialakítás és technikai tartalom, mely épületenként változik, így egyes tételek hiánya, vagy megléte a bérleti időtartam függvényében a bérleti díjban akár 0,5-1,5 eurós havi differenciát is eredményezhet négyzetméterenként.

Az Eston International az utóbbi 3 év tapasztalatait összesítve úgy látja, hogy a bérlőképviseleti piac aránya jelentősen, saját ügylettípusai között 25%-kal nőtt. Ez is alátámasztja, hogy egyre több vállalkozás ismeri fel az ilyen jellegű projekt menedzsment hasznosságát és az abban rejlő hozzáadott értéket. Mivel az ingatlan-tanácsadó nem a beruházói oldalt képviseli és tőle javadalmazásban nem részesül, a kizárólagos bérlőképviselet garanciát jelent a bérlői oldal érdekeinek maximális szem előtt tartására és ily módon kizár bárminemű érdekellentétet. Nem elhanyagolható tényező az sem, hogy a tanácsadó sikerdíja csupán egy része a tevékenysége által a felhasználói oldal számára megtakarított összegnek.

További információk a Bérlőképviseletről.

Továbbra is sláger a bérleti szerződések újratárgyalása

Az Eston bérlőképviselettel foglalkozó csapata ismét eredményesen zárt két szerződés-újratárgyalást.

Az Eston Bérlőképviselettel foglalkozó részlege két eredményes újratárgyalást bonyolított le. A két megbízó: a Főzelékfaló Ételbár, illetve a Sinnex Zrt. volt.

Mint a hazai vállalatok nagy részét, Megbízóinkat is érintette az elhúzódó válság. Bérleti szerződéseik lejárata nem volt még esedékes, szerették volna mégis újragondolni és kihasználni a piaci változások által kínált lehetőségeket.”- mondta el Bercsényi Nóra, az Eston International Bérlőképviseleti Szolgáltatásainak vezető tanácsadója.

A komplex szolgáltatáscsomag keretében sor került a bérlők jelenlegi szerződéses feltételeinek átvizsgálására, piaci lehetőségeik feltárására, valamint az érvényben levő kondíciók újratárgyalására. A tárgyalás-sorozatnak köszönhetően az Eston elérte, hogy a bérleti feltételek a Bérlői igényeknek megfelelően kedvezőbbé váljanak, valamint a réginél rugalmasabb bérleti kondíciókkal használhassák tovább a területeiket.

Mindkét esetben azonnal életbe léptek a kedvezőbb szerződéses kondíciók nem csak a lejárati időpontban, mely eredmény a jó előkészítésnek köszönhető. A Megbízó elvárásait az Eston szakértőinek sikerült a bérbeadók által is értelmezhető, elfogadható keretbe ültetni és sikeresen kommunikálni.

A bérlőképviselet (tenant representation) jóval több, mint egy hagyományos ügynöki tevékenység; előnyeit egyre inkább felismerik a hazai üzleti élet szereplői is. Legfőbb előnye, hogy a megbízott tanácsadó kizárólag a bérlő érdekeit tartja szem előtt és azoknak megfelelően jár el. A tanácsadó teljesen személyre szabott megoldást dolgoz ki, és koordinálja a teljes folyamatot a lehetőségek felkutatásától, a területigény meghatározásán és a szerződéses feltételek egyeztetésén át, a bérlemény kialakításáig és a költöztetésig.

Mivel a bérlőnek és a tanácsadónak a Bérlőképviseleti szolgáltatás keretén belül közösek az érdekei (megtakarítás-maximalizálás, terület optimalizálás, vállalti kultúrába illeszthető elhelyezés és kialakítás), ezért kiemelten fontos a tanácsadó és a megbízó (bérlő) között létrejövő bizalmi kapcsolat. Sokszor ez egy korábbi közös munka alkalmával jön létre, például az Eston tanácsadói is több visszatérő ügyfél részére szolgáltattak már összetett keresési, újratárgyalási, bérlőképviseleti szolgáltatáscsomagot, amelyet egyre többen vesznek igénybe, hiszen felismerik az ebből származó előnyöket. Egy hozzáértő tanácsadó segítségével akár 20-25%-os megtakarítást is el lehet érni a jelenlegi piacon. Az anyagi előnyökön túl, egy esetleges átvizsgálás, átalakítás egy sokkal hatékonyabb és élhetőbb munkakörnyezetet is jelenthet, amely a munkavégzés hatékonyságára is bizonyíthatóan pozitív hatással van.” – mondta el Bercsényi Nóra.

Az Eston számos sikeres bérlőképviseleti projektet bonyolított, többek között olyan neves ügyfelek részére, mint a Malév, az UniCredit Bank, vagy a Syngenta.

Sikeres bérlőképviseleti tranzakció az Eston közreműködésével

A Syngenta 2600 m2-re (2200 m2 iroda és 400 m2 raktárterület) írt alá előbérleti szerződést az Office Garden II irodaházban

A Syngenta az Office Garden irodapark legújabb bérlője. Az ügylet az Eston közreműködésével, bérlőképviseleti megbízás formájában, előbérleti szerződés keretében valósult meg.

A Syngenta a világ vezető agrárvállalata, mely innovatív kutatással, fejlesztésekkel és technológiákkal kötelezte el magát a fenntartható mezőgazdaság mellett. A vállalat mintegy 25 000 embert foglalkoztat több mint 90 országban.

OG

A bérlő választása, az Office Garden irodapark, Budapest egyik legdinamikusabban fejlődő környezetében, Újbudán helyezkedik el, közel a Duna-parthoz, a Lágymányosi hídhoz és a Fehérvári úthoz, a Szerémi – és Budafoki út által határolt tömbben. A fejlesztés 17.000 m2-es II. ütemét 2010 harmadik negyedévében adják át.

Cégünk jelenlegi székháza a dél-budai régióban található, de a dinamikus növekedésünk miatt már nem tudja kiszolgálni a megnövekedett területigényünket, ezért mindenképpen ezen a környéken szerettük volna megtalálni az új székhelyünket. Az Office Garden irodapark és azon belül is az Office Garden II irodaház minden általunk támasztott fontos kritériumnak megfelelt. Nem okozott gondot a nagyszámú cégautó elhelyezése, vagy a több száz négyzetméternyi kézi raktár kialakítása sem. Az irodapark környezettudatos megoldásaival azt a fenntarthatóságot képviseli, amelyet cégünk a kezdetek óta magáénak vall. Az épület kedvező tulajdonságai és a tulajdonos irányunkban tanúsított rugalmassága rövid idő alatt segített eldönteni, hogy a Syngenta lesz az irodaház első bérlője.” – mondta Czigány Tibor, a Syngenta ügyvezető igazgatója.

A tárgyalások során a bérlőt bérlőképviseleti megbízás formájában az Eston International képviselte.

Újratárgyalás = Kölcsönös rugalmasság = "Win-Win"

Az Eston sikerrel működött közre a Tahitian Noni International (TNI) bérlőképviseleti megbízása során.

A jelenlegi bériroda-piacon a bérlők költségracionalizálása következtében visszaesett a költözési hajlandóság. Ebből kifolyólag kevesebb új tranzakció köttetik, mint a válságot megelőző időszakban. Az új bérlések hiánya pedig a meglévő bérlői állomány szükségszerű felértékelődését eredményezte.

Az ingatlan-tanácsadó szerepe, hogy felismerje mindkét oldal (bérbeadó, bérlő) esetében az előnyös lehetőségeket a gazdasági válság által átrendezett újszerű piacon.

Az egyik leghatékonyabb ilyen lehetőség az aktuális bérleti szerződések újratárgyalása, mely által mindkét fél nyerő pozícióba kerül. E tanácsadói szolgáltatás keretein belül az ügynökségeknek meg kell vizsgálniuk a bérlő aktuális bérleti szerződését, az adott ház szolgáltatásait és minőségét, annak aktuális árszínvonalát, az adott lokációban megtalálható konkurens házakéval egy időben. A felmérést követően lehet újra beárazni az adott irodaterületet, amit össze kell hangolni az ingatlan tulajdonosának érdekeivel, melynek módja cégenként eltérő. Fontos tehát, hogy a javasolt bérleti konstrukció egyezzen a bérlő igényeivel, ugyanakkor a ház (tulajdonos, bérbeadó) számára se ütközzön pl. a finanszírozás kikötéseibe. Az ingatlan-tanácsadók feladata, hogy megteremtsék az egyensúlyt a mérleg mindkét oldalán, és hogy összehangolják az erre irányuló kommunikációt Bérlő és Bérbeadó között. Természetesen mindehhez szükség van a felek rugalmasságára is, hiszen az érdekek egy bizonyos ponton túl azonossá válnak: sikeres, hosszú távú, kölcsönös együttműködés.

A Tahitian Noni International magyarországi képviselete 2005 óta bérelt irodát a MOM Park irodákban. A polinéz szigeteken honos “noni” gyümölcs-alapú termékekkel, étrendkiegészítő-gyártással, -forgalmazással és kutatás-fejlesztéssel foglalkozó, világszerte piacvezető cég már 1 évvel a bérleti szerződésének lejárta előtt felkérte az Eston International-t, hogy érdekeinek képviseletére dolgozzon ki egy egyedi konstrukciót, és vizsgálja meg, mely irodabérleti opció a leghatékonyabb számukra. A teljes körű elemzés végeredményeként az aktuális bérleti szerződés újratárgyalása bizonyult a leginkább idő- és költséghatékony megoldásnak, amely következtében megkezdődtek a tárgyalások a MOM Park tulajdonosával. Az egyeztetés során az Eston tanácsadóinak sikerült olyan egyedi konstrukciót találni, mely mind a Bérlő, mind a Bérbeadó számára – a gazdasági érdekeken túl – hozzáadott értékkel bír.

Borsos Péter, a Tahitian Noni International magyarországi ügyvezetője elmondta: “Az Eston szakértelme nélkülözhetetlen volt ahhoz, hogy olyan megoldást találjunk irodabérletünk meghosszabbítására, amely mind a tulajdonos, mind pedig a vállalatunk érdekeinek tökéletesen megfelel. Nagyszerű élmény volt egy olyan tanácsadó céggel dolgozni, mely kiválóan ötvözi a magas szintű szakmai tapasztalatokat és a kiemelkedő ügyfélkezelést.

Pintér Dániel, az Eston iroda-bérbeadási divíziójának vezetője úgy látja: “A szerződés újratárgyalás során mindkét fél (bérbeadó és bérlő) kölcsönös rugalmasságára volt szükség ahhoz, hogy sikert érjünk el, amelynek köszönhetően jelentős megtakarítást értünk el a bérlő számára, az irodaház pedig továbbra is egy jó nevű, megbízható bérlőt tudhat magáénak.

ESTON-elemzés: Forgatókönyv újratárgyalásra

Piaci helyzet

Másfél év telt el azóta, hogy a globális pénzügyi-gazdasági válság elérte Magyarországot, mely a gazdaság minden területére kihatott. Kis fáziskéséssel ugyan, ám hatásai az ingatlanszektort is mélyen érintették, az új fejlesztések leállítása mellett mind a magán-, mind a közszféra visszafogta költözési hajlandóságát.

Az idei év első félévében már megmutatkoztak a fellendülés első jelei, azonban a válság pénzügyi piacokra és közvetlenül a vállalatok pénzügyi helyzetére gyakorolt hatása még nem múlt el. Az elmúlt időszak a lakossági, és a vállalati szektort is megtakarításra, költségcsökkentésre ösztönözte, akik igyekeztek minden téren visszafogni kiadásaikat.

Az irodapiaci üresedés rég nem látott magasságokba szökött, a jelenleg erősen túlkínálatos piac pedig a bérleti díjak 10-30%-os csökkenését eredményezte.

A bérlői aktivitás minden szektorban jelentősen visszaesett, az új területekre kötött szerződések száma és volumene jelentősen lecsökkent. 2010 első negyedévében az irodapiaci bérleti szerződések összvolumenének mintegy felét a bérleti szerződés újratárgyalások tették ki.

Mivel egy vállalat költségtételei közül az irodabérleti díj viszonylag jelentősnek minősül, az a paradoxon állt elő, hogy a bérlők egy része egyfajta – a válság által felszínre hozott – lehetőségként tekint az újratárgyalásra, míg másik része szabályosan rákényszerül a meglévő bérleti feltételeik módosítására. A továbbiakban azt vizsgáltuk, a két eltérő szituáció mennyire más-más bérlői és bérbeadói magatartást, illetve tanácsadói hozzáállást kíván.

Bérlők

Azoknak a jól prosperáló vállalatoknak, amelyeknek nem okoz alapvetően anyagi nehézséget a jelenlegi bérleti díjuk megfizetése, a piacon elérhető alacsony bérleti díjak jó apropót kínálnak arra, hogy szerződésük újratárgyalásával kedvezőbb feltételeket alkudjanak ki bérbeadójuknál. Az ESTON tavalyi bérlőképviseleti megbízásai között szerepelt olyan ügyfél is, aki 2012-ben kíván csak költözni, azonban jól felismerve a piacon rejlő lehetőségeket, szerette volna a jelenlegi alacsony árakat fixálni a bérleti szerződésében. Ezek a vállalatok jellemzően közép- és hosszú távú jövőképpel és biztos háttérrel rendelkeznek, illetve elkötelezettek a bérbeadóval való együttműködés mellett. A kis- és középvállalatok egy részének azonban annyira ellehetetlenedett a pénzügyi helyzete, hogy a bevételeikhez viszonyított, 30-40%-os szintre szökött bérleti díjtömeg számukra már szinte megfizethetetlen. Az aránytalanul magasra növekedett költségeik mellett a cég jövője sokszor olyan bizonytalan, hogy még a kedvezőbb bérleti díjért cserébe sem célravezető számukra hosszabb bérleti időszakra szerződni. Továbbá azok a bérlők is a szerződéses kondíciók újragondolására kényszerülhetnek, akiknél a munkaerő leépítések következményeként a korábban bérelt területük akár 20-50%-a is feleslegessé vált. Számukra az egyik jártható út a sub-lease lehet, a szükségtelenné vált területeik albérletbe adása.

Bérbeadói reakciók

A bérbeadói oldalnak sem könnyű a helyzete, hiszen olyan éles verseny folyik a bérlőkért, hogy manapság már megtartani is kihívás őket, nem hogy újakat szerezni. A logika azt diktálná tehát, hogy a bérbeadók pozitívan reagáljanak minden olyan esetben, amikor egy megbízható, régi bérlő fordul hozzájuk a bérleti díj csökkentési kérelmével, hiszen a hosszú távú bérleti szerződések értéket és fontos szerepet képviselnek egy irodaház életében. Ezek az esetek általában egyszerűen kezelhetők, és könnyen kompromisszumra juthatnak az érdekelt felek.

A csődhelyzetben lévő bérlők szituációja már jóval bonyolultabb, hiszen akár a bérbeadó rugalmasságán és megértésén is múlhat, hogy egy adott cég folytathatja-e a működését, vagy lehúzhatja a rolót. Amennyiben a bérlő és bérbeadó álláspontja nem közelíthető egymáshoz, ritkán, a bérlő jogellenes kiköltözésére is sor kerület.

Az ESTON tanácsadói a gyakorlatban azt tapasztalták, hogy a bérbeadók időnként az utolsó utáni pillanatban kapnak észbe, miután a bérlő már új házba szerződött, és pánikszerűen ígérnek alá az új ház bérleti ajánlatának, amely kis körültekintéssel, néhány eurós engedménnyel még az elején elkerülhető lett volna. Amennyiben mégis költözésre kerülne sor, az a bérbeadó számára számos költséggel és előre nem látható kockázattal jár. Ebből a legjelentősebb tényező az addig folyamatos bevételi pénzáramok elmaradása, és ennek járulékos következményei, feltételezve, hogy a terület üresen áll majd néhány hónapig, illetve kisebb részben a bérbeadót terhelő ügynöki jutalék. Ezen felül egy adott terület nagyon ritkán felel meg átalakítás nélkül az új bérlő igényeinek, ezért az átépítés költsége is a bérbeadót terheli, mely előreláthatólag jóval magasabb lesz, mint a szerződést hosszabbító régi bérlő hűségéért cserébe – grátiszként – felajánlott tisztasági festés, esetleg szőnyegpadló csere összege.

Tanácsadók szerepe

A megbízható, hosszabb távra (3-5 éves periódusra) előre tervezni tudó bérlő számára a tanácsadók olyan piaci alapú konstrukciókat is ki tudnak dolgozni, amelyek nem csak az esetleges szerződéshosszabbítás, hanem már a meglévő szerződés hátralevő időszakára is megtakarítást érhetnek el a bérlő számára azáltal, hogy a kedvezményeket a teljes szerződési periódusra osztják el.

A kétségbeesett bérlő szituációjában a tanácsadó legfontosabb feladata, hogy kiszűrje és elhárítsa az irreális ajánlattételeket mindkét fél részéről, illetve hogy konstruktív javaslatokat tegyen a “win-win szituáció” elérése érdekében. Ebben a kényes helyzetben az érdekelt felek közötti jó viszony megőrzése a legfontosabb, illetve hogy a két különböző álláspont, esetleg érdekellentét minél közelebb kerüljön egymáshoz. A potenciális szerződésbontást követő, mindkét oldalt érintő veszteségek bemutatásával a tanácsadó elérheti, hogy a felek végső soron megegyezzenek.

Minden tárgyalási folyamat egyfajta pszichológiai játszma, melyben a tanácsadó cég élni tud a megfelelő kommunikációs eszközökkel, hiszen jól ismeri mindkét partner célkitűzéseit. Egy jó szakember alkalmazása éppen ezért mindkét fél számára megegyezést és előnyös feltételeket teremthet (pl. bérleti időtartam meghosszabbítása, átmeneti fizetési kedvezmény, forgalomarányos fizetés minimuma és maximuma).