Tag Archives: Váci út

Elkészült a WorkForce központja a DC Offices irodaházban

A közelmúltban készült el a WorkForce Kft. új központi irodája a DC Offices irodaházban.

A bérleti tranzakció az épület kizárólagos ügynöksége, az Eston International tanácsadóinak közreműködésével valósult meg.

A megrendelő az új irodáját egy olyan épületben alakította ki, ami egy emberi léptékű tömeggel és egyedi formavilágú homlokzattal rendelkezik. A választás a Váci út egyik impozáns épületére, a Váci út 49. szám alatt található, Vincze László és Parádi Nelli tervezte DC Offices irodaházra esett. Ennél az épületnél tudott harmóniába kerülni a belső tér kialakítása az épület külső megjelenésével.

A vállalkozás ügymenete egy földszinti és egy emeleti bérlemény kialakítását követelte meg. Ezen kritériumok kielégítéséhez létesült egy 118 m2 alapterületű földszinti ügyfélszolgálati rész, az ennek kiszolgálásához szükséges irodák és egyéb funkciókat ellátó helyiségek.

Az ügyfélszolgálati tér tervezésekor Rakonczai Gábor építész letisztult helyiség megvalósítására törekedett, amelyet a bútorok és egyéb kiegészítők hivatottak feloldani. A recepciós pult színes bútorlapok, selyemfényű festett fehér mdf lapok és szálcsiszolt alu dekorit lapok kombinációjából készült. A bérleményben található fehér elemeket a helyenként barna színűre festett falak, a recepciós pult melletti polcos tároló elemek és a Tom Dixon függesztett lámpák belső fényjátéka, valamint az antracit színű céglogó ellensúlyozza.

Az ügyfélszolgálati részben két iroda kapott helyet, amelyek közül az egyik nyitott terű és közvetlen kapcsolatban van az ügyfélszolgálati térrel. A másik irodarész szeparáltabb a nyugodtabb munkavégzés biztosítása miatt. Ezekben a helyiségekben is a fehér falfestés a dominánsabb, de a szürkés tölgy bútorlapokból készült asztalok és polcos tároló elemek, valamint a helyenként színes falfestéssel ellátott felületek élénkítik a tereket. A földszinti irodák kertkapcsolattal rendelkeznek, így az ott dolgozóknak lehetőségük nyílik néhány percre felállni az íróasztaltól és kimenni a zöldbe, hogy kikapcsolódjanak a napi ügyekből. A kertkapcsolat továbbá arra is szolgál, hogy összeköttetést létesít az épület főbejárata és a földszinti irodák között.

Az utca felőli üvegportálon és a belső kertre néző nagyméretű ablakokon keresztül a természetes megvilágítás rendkívül jól megoldott, ami költségtakarékosságot is eredményez. A földszinti alapterület 4 csöves fan-coil légkondicionálással felszerelt, amelyet minden helyiségben külön lehet szabályozni, kellemes munkakörülményeket teremtve ezzel az ott dolgozók számára.

Az 1. emeleten 268 m2 alapterülettel tudott gazdálkodni a tervező. A bérlemény bejáratánál közvetlenül a fogadótérbe lép be az ügyfél. Ennél a helyiségnél a földszinti egyszerűséget felülmúlja a tervező által elképzelt egyedi design-elemek koncepciója, amivel egy látványos teret kívánt létrehozni A falra Cole and Son Geometric Circus panel került, amellyel kontrasztba állítva Charles és Ray Eames tervezte Eiffel lábú műanyag karfás székek látványa fogadja az ügyfeleket. A recepciós pult a földszinti pulttal megegyező anyagok felhasználásával készült. A pult melletti front fehér bútorlap lamellák ezüst tükör élzárással egyfajta kapcsolatot hivatottak képezni a recepciós pulttal. A lapok mögött aranyszínű Muraspec tapéta került a falra, ennek különleges megjelenése is emeli az iroda imázsát. A lamellák szürke tölgy bútorlap falburkolatba csatlakoznak, amely ezen elemek lezárását adják. A Tom Dixon lámpák itt is fontos szerepet kaptak. Egyrészt biztosítják az igényes megjelenést, másrészt a téli időkben – felkapcsolva – meleg fény vetül a pultra, kellemesebbé téve a közérzetet.

Az alaprajz kialakítása során fontos volt, hogy az iroda közlekedője természetes megvilágítást is kapjon. A megoldást az irodák falainak kiugrásába beépített ablakok teszik lehetővé, amelyek egy fülkeszerű illúziót keltenek a folyosón végigsétálóban.

Az emeleti folyosóról nyílnak az egy- és többszemélyes irodák. Az előbbiben fehér lapokból készült tárolódobozok kerültek a szürke tölgy bútorkontúrba, valamint egy íróasztal biztosítja a munkaállomást. A többszemélyes irodahelyiségekben nagyméretű polcos tárolószekrények készültek. Az ügyvezetői irodában fekete bútorelemek a dominánsak és a kontrasztos szőnyegszín sejteti, hogy a helyiség a cégvezető irodája. Itt kapott helyet a Florence Knoll fekete bőrfotel és kanapé.

A tárgyalóba fehér színű, porfestett, fémvázú asztal készült, amelynek tetején fehér üveglap található. Az asztal körül fehér műanyag Panton székek biztosítják az ülőhelyet a tárgyalópartnerek számára. A parapetszekrény feletti szabad, fehér felület projektoros vetítésre ad lehetőséget.

Az Építészfórum.hu cikke alapján.

Újabb épületet terveznek a Váci útra

Szlovák cég épít irodaházat a Váci úton

Új spekulatív irodaház fejlesztést indít a Váci úti irodafolyosón a Budapesten most piacra lépő, pozsonyi székhelyű HB Reavis csoport. A 33 millió eurós beruházási költséggel megvalósuló Váci Corner 2014-re készül el.

Kilenc, a Váci úti irodafolyosón található irodaház bérleti díjait összevetve a 11, 12 -14, 15 eurós sávot célozza meg új, Váci út irodaházával, a Váci Cornerrel  a piacra lépő, pozsonyi központú HB Reavis – közölte a projekt bemutatása alkalmából rendezett mai sajtótájékoztatón Radnóty Zoltán, a csoport magyarországi ügyvezetője.

Nem új bérlőkre, hanem a versenyképességüket elvesztő házakból kiköltözőkre számítanak elsősorban a 19 ezer négyzetméteres bérbeadható területtel rendelkező, a BREEAM Excellent minősítést megcélzó épületben – mondta az ügyvezető. A területet idén tavasszal vásárolták meg a korábbi tulajdonostól, egy izraeli befektetői csoporttól, a terveket a  Szász László, Ybl-díjas építész vezette Stúdió 100 építésziroda dolgozta át. A jogerős építési engedély várhatóan a harmadik negyedévben áll rendelkezésre, a kivitelezés is akkor kezdődik.

A terület megvásárlását és az előkészítést saját tőkéből finanszírozták, a továbbiakra megfelelő ajánlat esetén hitelt is igénybe vesznek – fogalmazott Radnóty.

A HB Reavis a régió egyik legjelentősebb ingatlanfejlesztője, a pozsonyi irodapiaci kínálat több mint egyharmadának megvalósítása a csoport nevéhez fűződik. Tavaly az év ingatlanpiaci befektetője címet nyerték el Lengyelországban.

Forrás: Napi.hu

Rövid idő alatt újabb bérlőt vitt az Eston a DC Offices-be

Személyzeti tanácsadó cég költözik a DC Offices-be

Alig pár hét elteltével újabb bérlőt közvetített az Eston International a kizárólagos megbízásában lévő DC Offices irodaházba. A Zumtobel Lighting sikeres tranzakcióját követően most a Work-Force Kft. is a Váci úti épületet választotta. A Work-Force Kft. összesen 390 m2-nyi területet bérel az épületben, ebből közel 120 m2-t a földszinten, amely ügyfélszolgálatként fog működni.

A személyzeti tanácsadással foglalkozó cég korábban a belvárosban működött, azonban szeretett volna egy olyan irodaházba költözni, amely magas szintű szolgáltatásainak megfelelő környezetet garantál, jól megközelíthető, továbbá a működéséhez szükséges ügyfélszolgálat kialakítását is lehetővé teszi. Fontos kritérium volt a Work-Force Kft. számára az is, hogy új irodájuk harmonikus legyen az irodaház extravagáns megjelenésével. (Ebben a Womorrow Építész stúdió nyújtott nekik segítséget.) További döntési faktorként a kedvező bérleti-díj szint is szerepelt.

Az Eston ezen elképzelések mentén térképezte fel a bérlő-jelölt feltételeinek megfelelő piaci lehetőségeket és folyamatosan közreműködött az egyeztetésekben. A keresési szempontoknak mindenben megfelelő irodaépületet végül rövid idő alatt sikerült megtalálni. A Váci út-Dunyov utca sarkán épült A+ kategóriás DC Offices irodaház kiváló elhelyezkedésének (közvetlen metrókapcsolattal rendelkezik, illetve az Árpád híd mind a Budáról, mind a Pestről érkezők számára könnyű megközelíthetőséget biztosít), magas szintű szolgáltatásainak és a tulajdonos rugalmasságának köszönhetően ideális választásnak bizonyult.

Jóllehet, az idei évre még két új irodaépületet terveznek a fejlesztők ide, a Váci úti ’irodafolyosóra’, a korábban átadott, hasonlóan magas minőségi és műszaki színvonalú irodaépületek az újakkal szemben jobb alkupozíciót mondhatnak magukénak, így aki a változatlanul népszerű Váci úti irodákat választja, most jó időpontban bérelhet irodát hosszú távra, kedvező feltételekkel.” – mondta el az Eston International iroda-bérbeadási vezetője, Pintér Dániel.

Another new Eston-transaction to DC Offices

HR consultant firm chose DC Offices

Only a few weeks passed and DC Offices already received another new tenant, thanks to the building’s exclusive letting agency Eston International. Following the successful lease transaction of Zumtobel Lighting, now it is a personnel recruitment and consultancy firm Work-Force Kft. that chose DC Offices on Váci road. Work-Force leases a total of 390 sq m area in the building, from which, 120 sq m is going to operate as customer service area on the ground floor.

The consulting firm used to seat in the downtown but was intending to have an office that guarantees adequate milieu to its high-quality services; is well-accessible and is suitable to host a customer service area that is necessary for Work-Force’s operations. Furthermore, Work-Force wished to have an interior office design that is in harmony with the building’s extraordinary atmosphere. (Work-Force was supported by Womorrow Design Studio in this.) A further decisive factor was advantageous rent level.

After assessing the tenant’s requirements and scanning the market, Eston looked up the most suitable market options and continuously assisted Work-Force in the negotiations. The most adequate building was finally found within a quite short time: the ‘A+’ category DC Offices office building is located on the corner of Váci út-Dunyov utca. DC Offices has been an ideal choice thanks to its excellent location (the building has direct access to the subway and is easily accessible via Árpád Bridge either from Buda or from the Pest side), to its high-quality services and the proprietor’s flexibility.

Although, there are two new office buildings projected this year to be handed over on Váci út office corridor, the earlier buildings offering similar high-level quality and technical specifications on Váci út may be in better position regarding negotiations, so anyone choosing this constantly popular location can now lease his office with advantageous conditions for a long run.’ – says Dániel Pintér, Head of Office Leasing Division, Eston International.

Vörös Csepel, vezesd a harcot, Váci út, felelj neki!

A rendszerváltást követően a budapesti belső ipari zónák radikális átalakuláson mentek keresztül. Egyes helyeken már csak mementónak maradt egy-egy ipari műemlék. Vadonatúj irodaházak, lakóházak és bevásárlóközpontok nőttek ki a földből. Körutunk során bejárjuk a Váci utat, a Soroksári utat, megfordulunk Csepelen, majd a Budafoki úton, de érintjük Kőbányát, Zuglót és Óbudát is.

A budapesti ipari övezetek egyrészt a klasszikus belváros és a belső lakónegyedek, valamint a lakótelepek és külvárosok között helyezkedtek el. Másrészt az M0-ás vonzáskörzetében is kialakult egy jelentősebb gyárövezet. A belső iparzóna a rendszerváltás után totális funkcióváltáson ment keresztül. Alapvetően a gyárépületek lebontásra kerültek, kisebb részüket rehabilitálták, akár ipari műemlékként is, mint a régi világ mementója. Az iroda- és kisebb részben lakófunkció által kiszorított ipari tevékenység pedig az M0-ás környékére települt ki, jelentős logisztikai központokkal és főleg raktározási funkcióval. E tekintetben az agglomeráció szerepe is felértékelődött, itt említhetjük meg például a szentendrei ipari park benépesülését, avagy a BITEP-et, azaz a Budaörsi Ipari és Technológiai Parkot.

Váci út, a sikertörténet

Budapest gazdasági és társadalmi fejlődése során számos jelentős ipari zóna alakult ki, ahol kisebb-nagyobb gyárak üzemeltek. A barnaövezetek jelentős része mára funkció nélkül maradt, és megújításra vár. Az egyik legjelentősebb rozsdaövezet volt a Váci út térsége, ahol szinte egyetlen gyárépület sem maradt – illetve a régi ipari ingatlan-állomány kis része műemlék-épületként él tovább más funkcióval –, és a funkcióváltásnak köszönhetően kialakult a már ismert irodafolyosó. „A totális átalakulásra azért is volt szükség, mert a régi ingatlanállomány már nem felelt meg a modern városfejlesztés követelményeinek és igényeinek, ráadásul ezt az övezetet lakónegyedek veszik körbe, így érthetően további ipari termelésre alkalmatlanná váltak” – mondja szakértőnk, Kiss Ernő, az Eston International társigazgatója, az Ipari és Befektetési Ingatlanok Divízió vezetője.

A Soroksári út mostoha sorsa

Érdemes megemlíteni a Soroksári utat, amely méretét és épületállományát tekintve méltó párja lehetne a Váci útnak. A Soroksári út azonban a rendszerváltozás után nem futott be akkora „karriert”, mint a Váci út. Pedig mindkét utca korábban ipari övezetként funkcionált, és a városszerkezeti térképre pillantva hasonló karakterrel rendelkezik. Azonban a Soroksári út lokációját és megközelíthetőségét tekintve rosszabb pozícióban van, mint a Váci út. Így például nincs metrója. Bár a HÉV bizonyos mértékig pótolhatná ezt a hiányt, azonban mivel a felszínen közlekedik, inkább elzárja a Duna és a Soroksári út közötti szakaszt, ahol pedig nagyszerű lehetőségek lennének új funkcióval megáldott épületek kialakítására. „Vagyis a Soroksári út féloldalasnak tekinthető, csak a bal oldalon lehetséges nagyobb fejlesztések kialakítása. Mindenesetre nagy mennyiségű rehabilitálandó tömbök halmozódtak fel itt, amelyeknek – ha megtalálják a megfelelő funkciót – nagy jövőt jósolunk” – teszi hozzá Kiss Ernő. Az egyes villamos tervezett meghosszabbítása is javítaná a tömegközlekedést, és Dél-Budával aktívan összekapcsolná a Soroksári út vonzáskörzetét. A Rákóczi és Gubacsi hidak környékén lévő területek is még sorsukra és tőkeerős fejlesztőkre várakoznak.

Weiss Manfréd nyomában

Az ipari övezetek közül az egyik legnagyobb karriert Csepel futotta be, amely azóta is viszonylag zárt egységet, kompakt övezetet jelent. Ez az egység főként annak köszönhető, hogy a sziget mintegy zárványként különül el a várostól, másrészt hiába fogalmazódtak meg nagyszabású tervek Csepel hatalmas szabad területeivel kapcsolatban, amely akár más irányú jövőt biztosíthatnának az itteni ipari övezetnek, egyelőre a válságnak és a politikai vitáknak köszönhetően még semmi nem valósult meg. „Ráadásul a szétaprózódott tulajdonviszonyok sem segítik elő, hogy a gyárnegyed hasznosítási lehetőségeit újraértelmezzék. Ezért az ipari épületek nagy részben megtartották eredeti funkciójukat, néhány új épület is épült, de többnyire az eredeti állományt csinosítgatják, több-kevesebb sikerrel karban tartják. Mindenesetre megállt az idő, még ha a közelben át is adták a Csepeli Szennyvíztisztítót” – magyarázza Kiss Ernő. Mivel az eredeti funkciókat megőrizték, ezért elsősorban gyártási, illetve másodsorban logisztikai tevékenységre, raktározási funkcióra alkalmas a terület, azonban a nehezen megközelíthetőség ez ellen hat. Hiszen az M0-ás környékén kialakuló logisztikai övezetek óriási előnnyel indulnak, de a city logisztikán (városi logisztikán) belül is jobb desztinációkat lehet találni.

A city logisztika nyomában

A Hungária körgyűrűn elszórtan kisebb-nagyobb gyárak működtek anno, a lerombolt épületek helyén pedig már megjelent az irodafunkció. A Váci út telítődése után az irodafejlesztők a válság elmúlásával új lokációkat helyeznek majd előtérbe, és a Hungária körgyűrű is a lehetséges célterületek között szerepel. A körgyűrű közelében lévő, de azon kívül eső területek elhelyezkedése és jó megközelíthetősége miatt megjelent a city logisztika is a régi ipari övezetben. Így az Illatos-Táblás-Gubacsi utcák régiójában új raktárak, üzemek épültek, amelyek főként belső ellátó központokként működnek, vagy éppen könnyűipari funkciót látnak el. A city logisztika megtelepülése a III. kerületben is tetten érhető, így a Bécsi út-Vörösvári út-Szentendrei út-Törökkői utca vonzáskörzetében is erős a raktárjelenlét, markáns könnyűipari tevékenység figyelhető meg. Azonban főleg az elhelyezkedése miatt, itt meglehetősen lokális volt a piac, azaz a jelen lévő cégeknek Budapest egyéb hasonló ipari régiói nem nagyon tudtak telephely-alternatívát kínálni. Az új Megyeri híd átadásával viszont észrevehető tendencia lett, hogy az észak-budai zóna ipari ingatlan felhasználóinak egy része Észak-Pest felé mozdult el” – kalauzol minket tovább a budapesti barnaövezetekben az Eston szakértője.

Egyéb rozsdaövezetek

Zugló a sűrű beépítésű bérházas övezet mellett jelentős kertvárosi és családi házas zónákkal rendelkezik, valamint jelentős ipari épületállomány is megtalálható itt. A gyártelepek esetében a rozsdaövezetek klasszikus átalakulása figyelhető meg, hiszen az ipari épületeket lebontották és lakóingatlan-fejlesztésekbe kezdtek a rehabilitált területeken. Kőbánya szintén óriási ipari övezetekkel rendelkezik, itt egyes helyeken megmaradt az eredeti funkció, elég, ha csak a Dreher sörgyár legendás múltjára és sikeres jelenére gondolunk, de például a Balkán utcában az OTP új fejlesztésének köszönhetően lakófunkció is megtelepült. Az Óbudai szigeten – a hely szelleméből fakadóan – eredetileg hajógyári tevékenységet folytattak, majd raktározás céljára hasznosították az épületeket, valamint az utóbbi évtizedben szórakoztató funkció is megjelent – egyre-másra nyíltak a kerthelyiségek. Jelenleg az ide tervezett megaprojekt, az ún. Álomsziget a válságnak és egyéb problémáknak köszönhetően csipkerózsika-álmát alussza.

Dél-Buda

Dél-Budán nem alakultak ki a pesti oldalhoz hasonló óriási ipari övezetek, itt a termelő funkciók kisebb területekre koncentrálódtak a múltban. Ebben az övezetben inkább a Váci út fejlődési útja járható, vagyis egyre inkább teret hódít az irodafunkció, elég csak a Külső Budafoki úton megépült irodaházakra gondolni, avagy Közép-Kelet Európa első innovációs és technológiai iroda parkjára, az Infoparkra. Emellett lakófunkció váltja fel az ipari tevékenységet, vagy esetleg a régi épületek kereskedelmi szerepkörben élednek újjá, mint a Hengermalom utcában 2006-ban megnyitott Újbuda Center esetében is.

Szakmák szerint is csoportosíthatók

Érdekes gazdaság- és kultúrtörténeti jelenség, hogy a főváros különböző pontjain megtelepedő ipari funkciók akár gazdasági ágazatok és szakmák szerint is markánsan megkülönböztethetők. Így például a Mester utca-Vágóhíd utca a húsosok környékeként híresült el anno. Gondoljunk csak az 1927-ben épült Borjúvásárcsarnokra, amely a WING fejlesztésének eredményeként újult meg, mint egyedülálló loft-irodakomplexum, miközben mellé illesztettek egy vadonatúj irodaházat is. A Soroksári út belső szakasza pedig a malomipar fellegváraként vált ismertté a történelemben. A hajdani 1880-ban épült Gizella Malom egyes épületeinek felhasználásával épült meg a Mill Loft, amely, ahogy a neve is jelzi, számos loftlakást tartalmaz. A Váci út északi szakaszán pedig a gépgyártás volt a fő ipari ágazat, például itt működött az Elzett gyára. Kőbánya a sörgyártás hazája, amelyet jelez az Európában is egyedülálló, jelenleg sajnos kihasználatlan, de fantasztikus alagútrendszer is.

Forrás: iroda.hu-csoport

Új fényt vitt az Eston a DC Offices-be

Világítástechnikai cég a DC Offices új bérlője

Az Eston International iroda-bérbeadási csapatának a DC Offices megbízás elnyerését követően alig pár hónap alatt sikerült több bérlővel is tárgyalásokat kezdenie. A munka meghozta gyümölcsét: a csapat új lendületet adott a ház bérbeadásának és nemrég sikeresen zárta azt a bérleti ügyletet, amelynek során a DC Offices-be új bérlő költözik.

A bérlő, az osztrák hátterű, világítástechnikával foglalkozó Zumtobel Lighting hazai irodája korábban is a XIII. kerületben volt, így új irodájuk keresésekor fontos szempont volt, hogy a Váci úti irodafolyosón maradjanak. A vállalat további keresési feltételei között szerepelt, hogy fenntartható épületbe költözzenek, világos irodaterekkel. Mindezeknek maximálisan megfelelt a Váci út-Dunyov utca sarkán, az Árpád hídtól nem messze épült DC Offices irodaház, hatalmas üvegfelületeivel, környezettudatos megoldásaival.

A DC Offices látványos, hajlított homlokzatával a Váci út egyik gyöngyszeme, amely azonban nem csak a szemet gyönyörködteti: a tudatos tervezésnek köszönhetően a 8 szintes épület kifejezetten jól osztható, „A+” kategóriás irodaterületeket, és földszinti üzlethelyiségeket kínál. A parkolást kétszintes mélygarázs teszi kényelmessé, ezenkívül parkosított belső udvar, tetőterasz és kávézó is a bérlők kényelmét szolgálja.

Mint ahogy az Eston iroda-bérbeadással foglalkozó divíziójának vezetője, Pintér Dániel elmondta, a DC Offices iránt fokozott érdeklődés tapasztalható a bérlők részéről, nem véletlenül. Az épület egyesíti az esztétikumot az A+ kategóriás kényelemmel és hatékonysággal. Kedvező árszintjének köszönhetően szívesen választják azok, akik mindenképpen a Váci útra szeretnének költözni, vagy ott maradni.

Eston gave new shine to DC Offices

Lighting specialist chose DC Offices

Soon, only a few months after being assigned with the leasing tasks of DC Offices, Eston International office team entered into negotiations with several potential tenants. Their efforts bore fruit: giving the leasing process a new swing, Eston team successfully concluded a new lease transaction, thanks to which a new tenant moves to DC Offices.

The new lessee, the Austrian-based Zumtobel Lighting, who is leading supplier of integral lighting solutions, used to have its previous office also in the 13th District and wished to stay in this location, which was a key decision factor. Their further specifications were to move into bright office spaces in a sustainable building. DC Offices matched all search criteria: it is located on Váci Road-Dunyov Road corner, not far away from Árpád Bridge with large arched transparent surfaces and environmentally conscious office solutions.

With its huge glass façade, DC Offices office building is a jewel on Váci Road, brightening up not only the eye: thanks to the conscious design, the building offers especially well-partible, ‘A+’ category offices on 8 storeys and retail units on the ground floor. Parking is possible in the underground garage on two levels. Furthermore, a nice green inner courtyard, roof terrace and café also serve tenants’ convenience.

Eston’s Head of Office Leasing Division Dániel Pintér says DC Offices has lately become popular among tenants, not by chance. The building combines attractive design with A+ category comfort and efficient operation. Due to its advantageous rent levels, the house is well preferred among those willing to move onto Váci Road or stay there in a new office.

Új irodaházat épít a Skanska a Váci útra

Építési engedélyt és LEED arany elő-kvalifikációt kapott a Skanska Property Hungary Kft. legújabb irodakomplexum projektje a Nordic Light irodaház.

Az energiahatékony épület a Váci úti irodafolyosón 8+3 szinten kínál majd 26 300 négyzetméternyi irodaterületet és parkolóhelyeket. Az idén átadásra kerülő Green House irodaház után a Skanska Property Hungary Kft. egy újabb “szuperzöld” irodaház koncepcióval igyekszik betörni a legnépszerűbb irodapiaci lokációra, a Váci útra.

“Rézműves Ildikó, a Skanska Property Hungary Kft. kommunikációs és marketing szakértője a Portfolio.hu kérdésére elárulta, hogy a projekt első fázisának építését már idén, vagyis 2012-ben tervezi elkezdeni a cég, és az irodaházat várhatóan 2014-ben adják majd át az Árpád hídi metrómegállóhoz közeli telken.” A két ütemben megvalósuló új irodakomplexum területi megoszlása még nem tisztázott, ám annyi bizonyos, hogy a Skanska, ahogy eddig is megszokott volt, nem von be a fejlesztéshez külső forrást, vagyis saját finanszírozásban valósítja meg a projektet.

Forrás: Portfolio.hu

Irodapiaci elemzés – ESTON Market Report 2012/1

MODERN BÉRIRODÁK

Az előző évek trendjének megfelelően a budapesti modern bériroda piacot 2011-ben a tranzakciós volumen növekedése, egyben a fejlesztői tevékenység folyamatos csökkenése jellemezte. Az irodaátadások éves szinten nem érték el a 90 ezer négyzetmétert; a saját használatra átadott ingatlanok figyelmen kívül hagyásával a bérirodák állománya összesen mintegy 49 000 négyzetméterrel bővült. 2011 során az előző évhez képest 28%-kal több irodaterületre kötöttek bérleti megállapodást (397 333 m²). Az új szerződések aránya egy év alatt kilenc százalékponttal (39%-ra) csökkent, ugyanakkor a teljes bérbeadási tevékenység bővülése miatt az újonnan kiadott iroda-négyzetméterek volumene lényegében stagnált.

2011-ben folytatódott az irodafejlesztési ütem lassulása. Az év során átadott összes irodaterület (87 425 m²) az egy évvel korábbi mennyiség felét teszi ki (174 609 m² 2010-ben); ezzel a teljes irodaállomány az év végén 3 158 889 négyzetméterre nőtt. A beruházások elakadását jól mutatja, hogy 2011. első negyedévében csak egy (1 700 négyzetméteres) projektet adtak át, a harmadik negyedévben pedig egyáltalán nem került új iroda a budapesti piacra. Az éves irodaátadások 81%-a az év utolsó három hónapjára tehető; az ekkor átadott 71 225 négyzetméterből ugyanakkor 38 900 nm tulajdonosi használatba került. A 2011 során átadott irodaépületek közül kettő az év első felében került piacra (Officium, 14 500 nm és CDO Casalanz 1 700 nm), további négy épület megnyitóját a második félévben tartották. A pesti oldal nem-központi alpiacán megnyitott irodaházak közül kettő a X., kettő a IX. kerületben található. Az Erste Group Immorent beruházásával megvalósult Laurus irodaházban 14000 négyzetméternyi irodaterület került kialakításra. A KÖKI Terminál Irodaház az R-Co Ingatlanforgalmazó fejlesztése; a mintegy 7000 négyzetméternyi irodaterület a bevásárlóközpont felső szintjén található.

A IX. kerületi Millennium Városközpont két új irodatoronnyal bővült a fejlesztő Trigránit és az irodahasználó K&H
Csoport korábbi megállapodása nyomán. A 2500 dolgozónak helyet adó épületek egyike a K&H tulajdonába került (38 900 m²), míg a másik ingatlant a cég bérlőként használja majd (12 000 m²). A projekt a közeljövőben megszerezheti az arany fokozatú LEED minősítést.

A finanszírozási nehézségek és a gazdasági bizonytalanságok hatására az irodafejlesztések 2012-ben sem indulnak be. A 2012-es évre az Eston három spekulatív alapon elindított új épület átadását látja; kettő a XIII. kerületben, egy pedig a VI. kerületben. A Skanska ’Green House’ projektje a budapesti piac első olyan irodaháza, mely előzetesen kvalifikálta magát a platina szintű LEED minősítésre. A Kassák Park szomszédságában lévő projekt 17 500 négyzetméternyi irodát kínál, megnyitója várhatóan az év végén lesz; első bérlője az ABB (2000 m²). Az Atenor Group Váci úti fejlesztésénél (Váci Greens) szintén kiemelt szerepet kap a környezettudatosság: az öt épületből álló komplexum „A” épülete megkapta a BREEAM ’Excellent’ minősítést. Az ingatlan átadását szintén 2012 végére tervezik, az irodaterületek nagysága 15 500 m². A harmadik, 3000 m²-es épület a Vörösmarty utca 67-es szám alatti, ’IQ Offices’ elnevezésű iroda-projekt. A tervezett átadásokkal a 2012-es év folyamán tehát mindössze 36 ezer négyzetméternyi új irodaterület kerülhet piacra, ilyen alacsony állománybővülésre az ezredfordulót követően nem volt példa.

Az építtetők figyelmének középpontjában továbbra is a Váci úti irodafolyosó áll, így e részpiac jelentősége változatlanul kiemelkedő. A fejlesztők ugyanakkor nem fordultak el teljesen a budapesti piactól, hiszen megfelelő előbérleti szerződéssel számos, már korábban előkészített irodaprojekt tud megfelelő finanszírozást felmutatni, és rövid időn belül elindulni. Két nagy tanácsadó cég előbérlete kapcsán kapott zöld jelzést a Futureal és a Horizon Development projektje is. A Futureal a Váci út – Dózsa György út sarkán lévő ingatlan (volt Ibis szálloda) bontás utáni újrafejlesztésével építi meg a KPMG új székházát. A 20 ezer négyzetméteres irodaház átadását 2014-re tervezik, a KPMG az ingatlan területének közel felére kötött megállapodást. Az Eiffel Tér fejlesztőjeként bemutatkozott Horizon Development a Pesti Hírlap korábbi székházát újítja meg a PricewaterhouseCoopers előbérleti szerződése szerint. A 14 ezer négyzetméteres belvárosi irodaépület eredeti homlokzatát helyreállítják, a belülről teljesen megújuló, modern irodaház mintegy háromnegyedét foglalja majd el a PWC. Az Eiffel Palace néven, 2014-ben megnyitó épület megszerezheti a BREEAM minősítést.

2011 során a bérbeadásra került irodaterületek mennyisége közel 400 ezer négyzetméter volt (397 333 m²), ez az előző éves adatokhoz képest jelentős (28%-os) növekedés, ráadásul minden idők legmagasabb értékét érte el. Fontos hozzátenni, hogy a 2011-es magas tranzakciós volumen nagy része hosszabbításból adódott, míg pl. a 2008-as csúcs évet tekintve ennek aránya csupán 18% volt.

A bérlői aktivitás az év második felében érezhetően nőtt, a kibérelt területek 59%-ára ekkor kötöttek szerződést. Az első félév során az új szerződések aránya 44% volt, ez az év közepét követően pedig 35%-ra csökkent. A területbővítések aránya ugyanakkor az év első feléről a másodikra megduplázódott (10%-ról 20%-ra nőtt), és ez a tendencia éves szinten is kimutatható volt (16% a korábbi 8% helyett). A 2010-es adatokkal összevetve tehát az új szerződések súlya a területbővítések javára csökkent, ami mögött nagy valószínűséggel az egyes bérlők irodahasználatának racionalizálása áll. A folyamat a hazai irodapiac sajátosságaiból is következik, hiszen a világgazdasági válság előtt megkötött (a piaci átlag szerint jellemzően 3-5 éves) bérleti szerződések nagy része 2011 végéig lejárt, vagy már korábban újratárgyalásra került. A lejáró szerződések néhány esetben bérlet-hosszabbítást vagy relokációt eredményeztek; ezek megjelennek a bérlethosszabbítások és az új szerződések időszakos változásaiban. A növekvő arányú területbővítésekre ugyanakkor a gazdasági helyzet okán nem lehet magyarázat az, hogy néhány irodabérlőnek éppen felfutóban van a tevékenysége – bár természetesen ilyenre is van példa. A bővülések mögött sokszor az egyes cégek ingatlanhasználatának újragondolása, így székhelyek, illetve működési egységek összevonása áll. Ezzel összhangban más épületekben szabadulnak fel irodaterületek, ami az év során kimutatható volt az első és a harmadik negyedévben mért negatív nettó piaci abszorpcióból (-22601 m² az első negyedévben, -965 m² a harmadik negyedévben). A nettó felszívás éves szinten pozitív volt (103 850 m²).

A 2011 első felében megkötött legnagyobb irodabérleti megállapodások szerződés-hosszabbítások voltak; ilyen volt például a Vodafone (10 500 nm) vagy a Nokia Siemens Network (13 027 m²) ügylete. Az év közepét követően két tizenötezer négyzetméter feletti ügyletet is regisztrált az Eston, ezek közül egy új szerződés volt, egy pedig területbővítésre vonatkozott. A nagyobb területre vonatkozó megállapodások között előbérletek is voltak, mint például a KPMG (8500 m²) vagy a PricewaterhouseCoopers (kb. 10 000 m², Eiffel Palace) tranzakciója.

Az év második felében is számos nagyobb bérlet-hosszabbítás került lezárásra: a Citibank a Bank Centerben (3500 m²), a Zepter az Optima irodaházban (3850 m²), a LogMeln az Andrássy Palace-ban (2600 m²) újította meg szerződését. A jelentősebb új irodabérleti megállapodások között szerepel a Procter & Gamble tranzakciója a Corvin Offices 2. ütemében (2900 m²), illetve egy 5000 négyzetméteres bérlet a Rumbach Centerben.

A bérleti díjak az egy évvel korábbi szinten stagnálnak, a minőségi, „A” kategóriás irodák havi bérleti díja jellemzősen 9-12 EUR/m² körül van, a „B” kategóriás épületekben átlagosan 7-9 EUR/m² díjon kínálnak irodákat. A bérleti díjak vonatkozásában a fejlesztési ütem visszaesése, illetve a bérlethosszabbítások arányának megnövekedése miatt 2012-ben sem várunk változást. A budapesti modern bériroda piacra jellemző üresedési ráta a fokozott bérlői aktivitásnak és a visszafogott fejlesztői tevékenységnek köszönhetően 2011-ben is csökkenést mutatott. A 2010 végén 25% közeli üresedési mutató 2011 decemberére több mint 1,5 százalékponttal 23,4%-ra mérséklődött. A tulajdonosok által használt ingatlanokat is figyelembe véve a teljes piacra jellemző üresedés ugyanebben az időszakban 20% alá (19,2%-ra) esett. A 2012-re előrevetített csekély mértékű irodaátadás kapcsán – nagy bérlői aktivitás, de csökkenő arányú új szerződéskötés mellett – az Eston 2012-re a jellemző üresedés további, 1-3%-os csökkenését prognosztizálja.

A fentiek összefoglalásaként elmondható, hogy az irodafejlesztői piac a megfelelő finanszírozás hiányában és az új bérleti szerződések arányának csökkenése miatt kényszerpályán mozog, így a már tulajdonban lévő telkeken előkészített projektek indítása 2012-ben csak megfelelő előbérleti szerződés mellett lehet reális. A piaci kilátások középtávon már kedvezőbbek, hiszen az elmúlt két évben a piac átstrukturálódása nagyrészt már megtörtént.

A fejlesztőkhöz hasonlóan a nagyobb irodaigénylők számára is az előbérleti szerződés jelenthet megoldást egy esetleges relokációra – akár lejáró szerződés, akár az eddigi ingatlanhasználati stratégia megváltoztatása áll a költözés hátterében. A 2007-2008 rekordszintű irodabérleti volumene várakozásaink szerint nem hozza el 2012-ben a szerződés-újrakötések rekordját, hiszen a cégeket érintő gazdasági hatások miatt a legtöbb esetben már az eredeti szerződés lejárata előtt megtörtént azok újratárgyalása, illetve sok esetben az irodaterületek albérletbe-adása. A „piaci boom” éveiben megkötött szerződések kifutása így az idei évben vákuumot okozhat az irodapiaci keresletben.

Teljes piacelemzés letöltése.

 

Korábbi elemzéseink:

Új megbízást kapott az Eston: DC Offices

A Váci úti DC Offices irodaház bérbeadására kapott felkérést az Eston International

Az Eston International felkérést kapott a DC Offices irodaház irodaterületeinek bérbeadására, co-exclusive formában. A Fercom Kft. portfóliójához tartozó irodafejlesztés a budapesti irodapiac legkedveltebb lokációjának számító „Váci úti irodafolyosón”, a Váci út és a Dunyov utca sarkán épült 2010-ben. A díjnyertes építészek által tervezett épület homlokzata hajlított üvegfelületével kiemelkedik a környékbeli, hagyományos szögletes irodaépületek közül. Modern, mégsem tolakodó, kerekítései kellemes, lágy látványt nyújtanak.

A tudatos tervezésnek köszönhetően az épület ugyanakkor nem csak a szemet gyönyörködteti: az összesen 8 szinten (fszt. + 7 emelet), mintegy 6800 m2 kiadható területtel bíró épület kifejezetten jól osztható, „A+” kategóriás irodaterületeket, és földszinti üzlethelyiségeket (447 m2 a teljes területből) kínál. A parkolást két mélygarázs szint teszi kényelmessé és biztonságossá. A ház bérlői az igényes munkakörnyezeten kívül a parkosított belső udvar, a tetőterasz és az épületben lévő kávézó előnyeit is élvezhetik. A DC Offices további előnye a rendkívül jó elhelyezkedése: az épület a Váci úton, közvetlenül az Árpád hídi metrómegálló közelében helyezkedik el, két sarokra csupán az Árpád hídi tömegközlekedési csomóponttól, így mind gépjárművel, mind tömegközlekedéssel jól elérhető.

Nagy örömmel teszünk eleget a Fercom Kft. felkérésének. Ingatlan-közvetítőként mindig szívesen dolgozunk olyan iroda-megbízásokon, amelyek minőségi, átgondolt, mind funkcionális, mind esztétikai-városképi szempontból jól megalkotott termékek, ilyen módon jól értékesíthetőek. A DC Offices esetében is hiszünk abban, hogy rövid idő alatt sikerül megtölteni bérlőkkel.” – nyilatkozta az Eston iroda-bérbeadási részlegének vezetője, Pintér Dániel.