Tag Archives: befektetés

Market report 2017 H1 Investment

Stable growth

Hungarian economy produced a strong growth of 3.7% in the first half of 2017 compared to last year (when the growth was at 1.7% in the same period). The volume of investments grew significantly compared to the low base rate (by 34%); growth could be observed in every area of the economy, investments in the construction industry grew by 49%. Industrial output grew by 5.6% in comparison with the January-June period last year, whereas construction industry grew by an even bigger (27%) rate. Construction of residential properties increased by 46% in the first six months (compared to last year). The number of building permits and simple notifications has increased by 40% in Hungary, and it has doubled in Budapest. As a result of the easement of building permits and the state subsidies (CSOK –state subsidy provided for families, reduced VAT) provided for residential properties the strong increase in building residential properties is likely to continue in the following year.  Costs of constructions showed continuous increase in the examined period, prices increased by 8% in the second quarter in comparison with the same quarter last year.

Retail trade continued to expand: the rate of growth was 3.9% in the January-June period compared to the previous year (in 2016 it was 5.3%). Consumer prices grew by 2.3% in the first six months compared to last year, while the rate of annual growth was 1.9%. The biggest rate of inflation could be seen in case of alcoholic drinks and tobacco products.

Unemployment rate dropped below 5% (4.3), in addition employment rate increased to 68.1%. There is a big difference regionally in the unemployment rate, there is a shortage of labour at the more significant industrial areas. The National Bank has not modified the base rate since the middle of 2016, it stands at 0.9% at present.

Please download the whole report here:

Market report 2016 – Investment

2016 brought an outstanding growth in property investment volume; the sum of deals doubled comparing to 2015 as it approached 1.55 billion euros. This is the second largest amount ever recorded in the Hungarian market.

High quality office buildings continue to be the most wanted; several such properties were sold over EUR 50 million. German investors are active in this segment again; additionally, domestic real estate funds successfully closed many valuable deals as well. The upcoming scarcity of premium offices became apparent by the end of 2016. According to the expectations forward purchase agreements will return to the market.

Domestic real estate funds still have a great appetite int he EUR 30-50 million price range; the Diófa Fund Manager and the Erste Real Estate Fund were active buyers, just as they had been in the previous year.

prime property

Újabb ingatlant vett az Appeninn – Lehet még több is idén

A-kategóriás ipari ingatlannal bővítette portfólióját az Appeninn Holding Nyrt. Biatorbágy határában. A cég a Vendel Parkban álló Kärcher-bázist akvirálta.

Az Appeninn Holding Nyrt. megállapodást írt alá a biatorbágyi Vendel Parkban álló Kärcher-bázis megvásárlásáról. A kifejezetten a Kärcher Hungária Kft. igényeihez igazodva 2001-ben megépített ingatlan 5160 négyzetméteres telken áll, amin mintegy 800 négyzetméteres raktár és közel 600 négyzetméteres irodaépület található. Az épületet 2006-ban felújították és bővítették.

“A piacon eladásra kínált ingatlanok értékelésénél az egyik leggyakoribb probléma az szokott lenni, hogy az új befektetőnek kalkulálni kell a feltöltési időszakkal” – magyarázza Székely Gábor, az Appeninn igazgatótanácsának elnöke. “Legtöbbször bevételtermelő képességüket elvesztő, tehát alacsony kihasználtsággal futó ingatlanokat kínálnak nekünk megvásárlásra. Ezúttal azonban egy teljes kihasználtsággal futó ingatlan került a portfóliónkba, ráadásul tízéves időtartamra szerződött, megbízható fizetőképességű bérlővel.” A lakossági és ipari célú tisztítás-technológiai berendezésekre specializált vállalatcsoport osztrák anyacége a hosszú távú bérleti szerződésre garanciát is vállalt.
A biatorbágyi Vendel Park az M0 és M1 autópályák kereszteződésétől 600 méterre fekszik, az M7-eshez pedig 4 kilométeres úton lehet onnan eljutni.

“A B-kategória különösen kedvező bérleti és üzemeltetési viszonyainak kihasználása mellett egyre inkább szeretnénk nyitni az A-kategória irányába is az akvizíciós politikánkban.” – mondja Székely Gábor. “Ugyanakkor továbbra is szem előtt tartjuk, hogy olyan különleges előnyökkel és megtérülési kilátásokkal rendelkezzen az adott befektetés, hogy a piaci folyamatok esetleges kedvezőtlen alakulásának is ellen tudjon állni.” Hasonló befektetésekre van még esély az év hátralévő részében, az elnök szerint.

Forrás: Portfolio.hu

Felparcellázva értékesítenék a repülőtéri területeket

Miután az ország számos településén eldőlt, nincs forrás a helyi repülőtér fejlesztésére, ráadásul a tervezett, nemritkán milliárdos programok megvalósítását üzletei szempontok sem indokolják, a tulajdonosok – döntően helyi és térségbeli önkormányzatok – megpróbálják felparcellázva, telekként értékesíteni a feleslegessé vált területeket.

Repülőterek építésébe több hazai és külföldi, sokmilliárdos fejlesztési terveket dédelgető cég is belebukott, s több, a közpénzből milliárdokat elnyelő repülőtéren ma csak a madarak landolnak. A mintegy félszáz vidéki repülőtér közül jelentősebb utasforgalom csak Debrecenben, Sármelléken, Győrben, Szegeden és Pécsett van. A három utóbbi nagyvárosban változatlanul a légikikötő fejlesztéséhez, Győrben például a kifutópálya meghosszabbításához keresnek befektetőt.

A tulajdonos önkormányzatok jelentős része pénzzé tenné a repülőterekhez tartozó, nemritkán több száz hektáros területet, amelyekre belátható időn belül nem lesz szükség. Ipari övezetek, logisztikai parkok kialakítását tervezik, vannak, akik telekként felparcellázva próbálnak túladni egykori szerzeményükön. A kiváló infrastrukturális adottságok miatt várhatóan ipari övezetet alakítanak ki az évtizedeken át katonai célra használt szentkirályszabadjai repülőtéren is. Két tulajdonosa, a veszprémi és a szentkirályszabadjai önkormányzat már 2010-ben döntött arról, hogy többévi huzavona után eláll a BudaWest Zrt.-vel kötött szerződéstől, s egyelőre lemond a közforgalmú repülőtér megépítéséről. A kudarcban része volt a légi bázis elleni tiltakozásnak, de annak is, hogy kiderült, Budapest, Bécs és Pozsony között jelenleg nem kifizetődő nemzetközi repülőteret működtetni.

Nem értékesíthető egyben a több mint 500 hektáros taszári repülőtér sem. Jóllehet a 90-es években az amerikai hadsereg által is használt légi bázis a legnagyobb szállítógépek fogadására is alkalmas, ráadásul egy korszerű, soha nem használt utasforgalmi terminállal is rendelkezik, sőt iparvágánya is van, a terület csak felparcellázva hasznosítható. Taszáron jelenleg már semmilyen légi forgalom nincs.

Bár a Székesfehérvár közelében lévő börgöndi repülőtér fejlesztésével az elmúlt években számos külföldi cég is próbálkozott, úgy tűnik, csak egy kisebb, döntően sportcélokat szolgáló repülőtér működtetésére van esély. (Legutóbb az Alba Airport és az Omikron Kft. az év elején ugyan még megpróbálta kiharcolni, hogy a légi bázis fejlesztésének befejezési határideje 2012-ről 2017-re módosuljon, a székesfehérvári önkormányzat ehhez azonban már nem járult hozzá.)

A zalaegerszegi önkormányzat már évekkel ezelőtt ipari övezetet alakított ki az andráshidai repülőtér körül, ahova az infrastruktúra kiépítésével fokozatosan költözhetnek be a különböző cégek. Bár a beruházó Sia-Port Kft. jelentős összegeket költött a Szombathely közelében lévő vát-porpáci repülőtér fejlesztésére, sőt a helyiek támogatását is megszerezte, egyelőre nincs túl sok remény a folytatásra, de jó esély van arra, hogy a több száz hektáros területet is elsőként ipari és kereskedelmi létesítmények építésére teszik alkalmassá. Ugyanakkor valamennyi, lapunk által megkérdezett, még működő légikikötővel rendelkező önkormányzatnál hangsúlyozták, olyan területek értékesítéséről van szó, amelyek a repülőtér jelenlegi működését nem befolyásolják.

Tolongás ugyan nem várható a repülőtéri területek után, de közép- vagy hosszú távú befektetésként érdemes számolni ezekkel az ingatlanokkal. A légi bázisok döntő többsége ugyanis nagyvárosok mellett, kiváló közlekedési kapcsolatokkal rendelkező helyen található, ráadásul a nevük is ismert. (Több repülőtérnek saját vasútállomása is van.) A Napi Gazdaság által megkérdezett szakemberek szerint növelheti az értékesítés esélyeit, hogy egyes légi bázisokon ma is van forgalom, többet például kisebb gépekkel üzletemberek is használnak. Számos repülőtér más célra is használható, korszerű létesítményekkel is rendelkezik. Több tulajdonos önkormányzat kész fejlesztési programmal is rendelkezik, sőt van, amelyiknek már vevője is akadt.

Forrás: Napi Gazdaság

Megerősíti jelenlétét Magyarországon a Banco Popolare

A Banco Popolare Hungary Bank Zrt. 1,5 milliárd forintos szavatolótőke-emeléssel megerősíti jelenlétét Magyarországon – jelentette be a hitelintézet kedden.

A Banco Popolare 1,5 milliárd forintos tőkeemelést hajt végre. A tíz fiókkal rendelkező bank a közlemény szerint a tőkepótlással hitelezési tevékenységét szeretné növelni tradicionális – kis- és középvállalati, valamint lakossági – ügyfélkörében.

A Banco Popolare 2007-ben, a maláj tulajdonban levő IC Bank megvételével lépett be a magyar piacra. Az új tulajdonos jelentős növekedést tervezett, az olasz anyabank több alkalommal is alaptőkét emelt, továbbá alárendelt kölcsöntőkét is nyújtott a magyarországi leánybanknak.

A bank 2010-ben 1,05 milliárd forint mérleg szerinti veszteséget könyvelt el közel 48 milliárd forintos mérlegfőösszeg mellett, 2010 végén jegyzett tőkéje 5,815 milliárd, saját tőkéje 6,551 milliárd forint volt.

A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) 2011. december 13-ra datált, de csak 2012. március 5-én publikált határozatában felügyeleti intézkedést gyakorolt a hitelintézettel szemben a társaság átfogó ellenőrzése nyomán.

A felügyelet határozatában egyebek között arra szólította fel a bankot, hogy vezessen a jogszabályoknak megfelelő nyilvántartást az átstrukturáltnak minősülő ügyletekről, végezze el azok aktuális helyzetnek megfelelő átminősítését és számolja el a szükséges mértékű értékvesztést. A határozat nem publikált indoklásában a felügyelet konkrét ügyleteket is megjelölt ennek kapcsán. A PSZÁF felhívta a bankot arra is, hogy a jogszabályi előírások szerint végezze az ingatlannal fedezett kitettségek súlyozását, készítse el a belső tőkemegfelelési folyamat módszertanát és eljárásrendjét rögzítő szabályzatokat.

Tavaly magyar és olasz lapok is arról számoltak be, hogy eladó a Banco Popolare magyarországi érdekeltsége. Az Il Sole 24 Ore című lap azt írta, hogy az olaszok a magyar mellett a horvátországi leánybank eladását is tervbe vették. A Napi Gazdaság tavaly januárban arról számolt be, hogy az olasz pénzintézet iránt négy hazai befektető csoport is érdeklődik, s a komoly érdeklődők között van a Wallis-csoport is.

Forrás: Napi.hu

Milliárdokért folyik a harc Kőbányán

Művészeti és kulturális negyed vagy hatalmas ingatlanberuházás? Ez az igazi kérdés a kőbányai sörgyár 1-es számú telephelyének sorsával kapcsolatban. A kormánypárti vezetésű önkormányzat az előbbire hajlik, de pénze nincs hozzá, az idő viszont sürget, mert benne áll sokszáz millió forintja. Egyes elméletek szerint kormányközeli cégek is szerephez juthatnak.

A hely egykoron a Dreher első számú telepeként működött, itt volt-van az alapítók családi birtoka, a Dreher kastély, és a hozzá tartozó park is. Közel van a kerület központjához, területe mégis egy önálló sziget, amelyet lerobbant lakóterületek és park vesznek körül.

Évekkel ezelőtt S1 projekt néven vonult be az ingatlanszakmai köztudatba annak a kőbányai megaberuházásnak az embrionális terve, amit még az egyik legnagyobb európai ingatlanos kiállításra, a müncheni Expo Realra is kivittek – hátha ráharapnak a befektetők. Nem tették és vélhetően jó darabig nem is teszik, hiszen ki akarna most Magyarországon befektetni, főleg ilyen célra. A hvg.hu úgy értesült, hogy tavaly a Futureal is inkább jó pénzért (nettó 455 millió forintért) eladta az ottani területét az önkormányzatnak, lemondott a tervezett beruházásáról.

A négy tervezőirodát (köztük a Zoboki és Demetert, illetve a holland Eric van Egeraat irodáját) is bevonó álmok annak idején először egy vegyes funkciójú projektről szóltak a hatalmas, több mint 20 hektáros területen: irodák, lakások, művésztelep, üzletek, kulturális és szolgáltató egységek, hotelek és lakások épültek volna. Később ez úgynevezett komplex városrehabilitációs és városfejlesztési tervvé módosult, amibe már közlekedési koncepció és konferenciaterem is bekerült. Időközben a fideszes többségű önkormányzat jól bevásárolt és az övé lett a teljes terület, s most ott tart, hogy vélhetően lecsupaszítja az egészet egy kulturális negyedre, bár tisztában van azzal, hogy nem lehet teljesen kihagyni a magánbefektetőket.

„Milliárdok tűnnek el nyomtalanul. Az előző, szocialista vezetésű önkormányzat hárommilliárd forintos betétállománnyal adta át a stafétát, tavaly december végére ez 1,5, idén az év végére közel 1 milliárdra olvad. Örülhetünk, ha nem kell újabb vagyonelemeket, köztük ingatlanokat eladni. (A hvg.hu úgy tudja, hogy a költségvetésben 1,18 milliárd forintos bevételt terveznek a tárgyi eszközök és immateriális javak, köztük az ingatlanok eladásából.) Ilyen körülmények között óriási hiba lenne belevágni egy ennyire előkészítetlen projektbe” – mondta lapunknak Élő Norbert szocialista képviselő.

Azzal érvelt: már eleve tudni lehet, hogy önmagában képtelen megállni egy ilyen, 8-10 milliárd forintos projekt, állami támogatásra vagy uniós forrásokra nem számíthatnak, a későbbi üzemeltetéshez kereskedelmi vagy bérleti bevételek szükségesek, ez pedig csak akkor biztosítható, ha az ingatlanfejlesztőknek is felkínálnak lehetőségeket. Szerinte a fideszes kerületi vezetés meghallgatja ugyan az ellenzéket, de egy botrányos színvonalú közvélemény-kutatásra alapozza azt, hogy csakis a kultúra kapjon szerepet.

Szabó László, a Kőbányai Vagyonkezelő Zrt. vezérigazgatója alaptalannak nevezte az ellenzéki minősítéseket, ugyanakkor feltárta, hogy nem csupán közvélemény-kutatás készült, hanem több mélyinterjú is közszereplőkkel és a kultúrában dolgozókkal. „Négy-öt hasznosítási verzió készül, ebből kell majd kiválasztani azt az egy-kettőt, amiből összeáll az előzetes megvalósíthatósági tanulmány. Olyan dokumentáció kell végül, ami egyrészt felvázolja a hosszú távú fenntarthatóság hátterét, másrészt akár kiemelt beruházássá teheti ezt az óriási projektet” – árnyalta a képet lapunknak.

Kovács Róbert polgármester elismerte, hogy nehéz ősz és tavasz vár az önkormányzatra, de azt is hozzáfűzte: nem kényszerültek hitelre, vagy kötvénykibocsátásra, viszont belső forrásátcsoportosítást végre kell hajtani a zavartalan működés érdekében. Azt is mondta a hvg.hu-nak, hogy felülvizsgálják a korábban felvetődött kerületi beruházási projektek tervezését, az S1 projekt esetében pedig megbízták a CÉH Zrt.-t, hogy – felhasználva a budai Millenáris Park kialakításánál szerzett tapasztalatait – készítsen javaslatokat a kulturális-oktatási célú hasznosításra. A testület első embere gasztrofunkcióval egészítené ki a kultúrát és az oktatást és akár műteremlakásokat is elképzelhetőnek tart a területen. Viszont semmiesetre sem szeretne ingatlanfejlesztést látni.

A késlekedés a legnagyobb bűn Élő Norbert szerint, aki úgy látja: nem zárható ki, hogy azért „altatják” az egészet, hogy erre a szűkített funkcióra egy kormányhoz közeli vállalkozói csoport (például a Közgép) jelentkezzen, és persze nyerjen, majd aztán mégis úgy döntenek, hogy bővüljön a projekt kereskedelmi elemekkel is, amikor már nyeregben lesz a győztes. Ezt a lehetőséget nem vetette el Tóth Balázs, az LMP-t képviselő testületi tag sem, de szerinte nem 8-10 hanem 30-40 milliárd forintos végösszegről lehet szó, ha a városfejlesztés teljes egésze megvalósul. Éppen ez a nagy összeg az, ami vonzó lehet bizonyos cégeknek.

Kőbánya mint ingatlanos célpont

Nagyot csalódik az, aki csak lepusztult negyedekre számít, amikor felkeresi Kőbányát. Több új lakópark, „A”kategóriás irodaházak és két hatalmas pláza (Árkád, KÖKI) is található ebben a sokáig szegényes és csak szegények által lakott kerületben. Persze vannak nagy bukások is, mint például a Mázsa tér átalakítása és az oda tervezett nagy pláza és irodakomplexum elmaradása. A német beruházó évek óta hallgat ezzel kapcsolatos terveiről. Viszont továbbra is nagy potenciál van az ipari ingatlanokban, ezeknek csak a tizedét is újrahasznosítva jelentős értéket teremthetnének.

Önkormányzati fejlesztések

Tavaly több fontos közcélú beruházást is elvégeztek Kőbányán. Mintegy 200 millió forintért felújítottak egy orvosi rendelőt, zöld tetőt és tornatermet kapott egy óvoda, és beépítették a tetőteret egy idősek otthonában. Idén 2-2 óvoda, bölcsőde és általános iskola energetikai korszerűsítése van napirenden, hozzálátnak a kis Pongrác telep rehabilitációjához mintegy kétmilliárd forintért és 210 millióval szálltak be az Újköztemető előtti körforgalom kialakításába. Ezen kívül a társasági adó hozzájárulás sportcélokra igénybe vehető részéből tornacsarnokot építenek az egyik iskolában és egy kisebb jégpályát is kialakítanak a kerületben.

Forrás: HVG.hu

BAMOSZ: miért hasznos az "esernyőalap"

A befektetési alapokat és alapkezelőket szabályozó uniós direktíva hazai átvétele jelentette a legnagyobb szakmai munkát 2011-ben a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége (BAMOSZ) számára, az idén január 1-én életbe lépett törvény gyakorlati alkalmazásával kapcsolatban azonban még maradtak tisztázandó kérdések és feladatok.

Vízkeleti Sándor, a BAMOSZ elnöke a szövetség keddi budapesti sajtótájékoztatóján elmondta: a gyakorlati alkalmazások bevezetéséről a szövetség folyamatosan egyeztet a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletével.

A legfontosabb változások között említette, hogy az alapkezelők 2012-től már saját maguk is forgalmazhatják befektetési jegyeiket, míg eddig ez közvetítő forgalmazókon keresztül valósult meg. Ez azt is jelenti, hogy megfelelő rendszerek kialakítása után ügyfélszámlák vezetésére is felhatalmazást kapnak az alapkezelők, így ezzel bővülhet szolgáltatásuk. A BAMOSZ vezetője hozzátette, hogy a már korábban kialakult forgalmazói kapcsolatok várhatóan továbbra is működni fognak.

A másik fontos újítás az ügyféltájékoztatást érinti: minden egyes befektetési alaphoz egy rövidített tájékoztató dokumentumot kell kiállítani. A kiemelt befektetői információk (KBI) című dokumentum – angol nevén KIID, Key Investor Information Document – meghatározott formai és tartalmi követelmények szerint készül, közérthetően tartalmazza a legfontosabb befektetői tudnivalókat, és biztosítja az egyes alapok összehasonlíthatóságát. Vízkeleti Sándor közölte, hogy május 31-ig az összes hazai befektetési alapról elkészül ez a tájékoztató.

A befektetési alapkezelőkről és a kollektív befektetési formákról szóló törvény lehetőséget ad úgynevezett esernyőalapok létrehozására, ami növeli a hazai alapok versenyképességét. Ennek lényege, hogy a részletes dokumentációt és engedélyeztetést egy befektetési alapra kell elkészíteni, és ennek “ernyője” alatt akár több száz, különféle befektetési politikával menedzselt részalapot lehet létrehozni. Ez lényegesen egyszerűsíti és gyorsítja az alapok indítását. A BAMOSZ vezetője megjegyezte, hogy külföldi bejegyzésű esernyőalapokkal, illetve részalapokkal eddig is találkozhattak Magyarországon a befektetők.

A tájékoztatón szó volt arról is, hogy a BAMOSZ, mint az alapkezelői szakma érdekvédelmi szövetsége rendszeresen egyeztet a kormánnyal a szektort érintő szabályozási kérdésekről. A szövetség vezetői az egyeztetés eredményének nevezték, hogy a pénzügyi tranzakciós illeték várhatóan nem érinti majd a vagyonkezelést. Bár a jogszabályt még nem fogadták el, de a tervezet alapján az értékpapírszámlákon végzett tranzakciókat várhatóan nem terheli majd ez az adó.

Forrás: Ingatlan és Befektetés

Norvég kézbe kerülhet a Corvin plaza

Új kézbe kerülhet a Corvin Plaza, miután a tulajdonos cég többségi részét eladják.

Francia lapértesülések szerint a Corvin plazát is birtokló francia Klépierre többségi tulajdonosa, a BNP Paribas pénzügyi csoport eladja a Klépierre-ben lévő 51 százalékos részesedését. A tárgyalások a Norges Bankkal folynak.

A Les Echo gazdasági lap illetve a La Lettre de L’Expansion című kiadvány szerint a BNP szeretne megszabadulni a mérlegét terhelő egyes tételektől, s konzervatívabb, szigorúbb tőkepiaci politikát akar folytatni. Egyelőre nem tudni, mennyire előrehaladottak a tárgyalások a norvég céggel. Természetesen sem a BNP Paribas, sem a Képierre nem akarta kommentálni a híreket – közölte a PropertyEU szaklap.

A fejlesztő magyar Futureal több évvel ezelőtt, még az átadást megelőzően viszonylag jó áron adta el a pesti belvárosban lévő, 2010 végén megnyílt komplexumot. A Klépierre azt igérte, hogy növeli a kihasználtságot, de ez egyelőre nem jött be, továbbra is vannak olyan területek, amelyekre nem találtak bérlőt. A Corvin sétány építésének előrehaladtával illetve a gazdaság talpra állásával  – vélhetően nem idén – javulhat a helyzet.

Forrás: Ingatlanmenedzser

Befektetési ingatlanpiaci elemzés – ESTON Market Report 2012/1

BEFEKTETÉSI TRANZAKCIÓK

2011-ben az ingatlanbefektetési tranzakciók össz-volumene jelentős mértékben emelkedett az egy évvel korábbi szinthez képest. Az év folyamán lezárt ügyletek összértéke már az első fél év során meghaladta a teljes 2010-es volument (mintegy 200 M euró), és a végső adatok háromszoros növekedést (600 M euró feletti értéket) is mutatnak. A megnövekedett befektetési érték ellenére a piac még nem állt vissza a válság előtti „rendes üzemmódra”, hiszen a 2011-es eredmény a 2007-es, mintegy 1,9 milliárdos csúcsvolumennek csak alig több mint 1/3-át teszi ki. Az ingatlanbefektetési piac transzparenciája az elmúlt év során sem javult; a piaci szereplők óvatosságát mutatja, hogy a korábbinál jóval kevesebb esetben ismertetik a tranzakciók hozamszintjét.

2011-ben a hazai ingatlanbefektetési szektort több irányból is negatívan befolyásoló események történtek, ami várhatóan a következő év forgalmára is jelentős hatással lesz. Az Európán végigsöprő gazdasági válság újabb hulláma érzékenyen érintette a magyar gazdaságot. Egyes gazdaságpolitikai intézkedések hatására az ország gazdasági teljesítőképességének megítélése jelentősen romlott, ezáltal az ügyletek árában megjelenő ország-kockázat az előző évhez hasonlóan tovább emelkedett. Az államcsőd esélyét kifejező mutatószám, a CDS-árazás november szökött rekord magasságba, miután az Magyarország adósbesorolása több hitelminősítőnél is romlott, és az IMF-fel kötendő megállapodás körülményei bizonytalanná váltak. A piaci finanszírozás továbbra is igen szűkös, emellett a hazai fogyasztási adatok sem javítják a vállalati várakozásokat.

A kereskedelmi ingatlanpiac minden szegmensében jelentősen visszaesett a fejlesztési aktivitás. Új projektek megvásárlására ezért nem volt lehetőség; mindemellett a forward purchase megállapodások idén sem mutatkoztak piacképes alternatívának.

Az ismertetett nehézségek hatására a nemzetközi intézményi befektetők érezhetően elfordultak a magyar piactól, de – ahogy a tranzakciós adatok is mutatják – a piac korántsem néptelenedett el. A 2011-es év legkeresettebb befektetési termékei olyan ingatlanok voltak, melyeknek kisszámú, jó bonitású bérlője van, hosszú távú bérleti szerződéssel, elsősorban iroda vagy kiskereskedelmi hasznosítással. A legkeresettebbnek a kiskereskedelmi ingatlanok mondhatók, a fentieknek megfelelően főként szupermarketekre, strip mall-okra és big box létesítményekre mutatkozik igény, akár 8-9%-os hozamszint mellett. A befektetői csoportok közül 2011-ben főként a hazai intézményi és privát befektetők mutattak aktivitást, valamint a magasabb kockázatot is tűrő külföldi befektetők. A leggyakrabban megjelölt befektetési összeg 2-10 M euró között volt. A hozamelvárások az egy évvel korábban indult trendnek megfelelően tovább emelkedtek, jellemzően 10%-os szintről indulnak. Az ingatlantulajdonosok és a fejlesztők részéről ennek kapcsán érezhető egyfajta kivárás, így kevés minőségi termék kerül a piacra.

2011. egyik legnagyobb ingatlanbefektetési ügyletét az amerikai Heitman kötötte: mintegy 45 milliárd forintért (mintegy 150 millió euróért) vásárolta meg a Millennium Városközpontban lévő négy Trigranit irodaház tulajdonjogának 74%-os részét. A tranzakció 70 ezer négyzetméternyi irodát ölelt fel. A Heitman az év végéig további két irodaházzal bővítette portfolióját: a londoni székhelyű Aviva Investorstól vásárolta meg az Alkotás Point (17 000 m²) és a Science Park (32 000 m²) irodaépületeket. Az épületek telítettsége 78% illetve 100% egyenként.

Az év elején zárult le az Europolis portfolió felvásárlása, mellyel a CA Immo 225 M euróra növelte hazai ingatlanállományának értékét. A tranzakció során mintegy 300.000 négyzetméternyi ingatlan, ezen belül kilenc irodaház, két logisztikai park és egy győri kiskereskedelmi egység cserélt gazdát. A WING leányvállalatával korábban megkötött bérleti szerződésének felbontását követően a Magyar Televízió megvásárolta óbudai gyártóbázisát, 22 milliárd forint értékben. A Médiaszolgáltatás-támogató és Vagyonkezelő Alap a 36 ezer négyzetméternyi iroda- stúdió- és raktárterület tulajdonjogának megszerzésén túl további, bővülést lehetővé tévő területek megvásárlására is lehetőséget szerzett. Az előzetes tervek szerint így lehetővé válik a teljes közmédia egy helyszínen történő elhelyezése.

A 2004-ben újra nyitott Gresham Palota a Gresco Zrt-től az Ománi Szultánsághoz került; a 179 szobás luxushotel üzemeltetését továbbra is a kanadai Four Seasons végzi. Az ügylet értékét nem hozták nyilvánosságra. Az év során a korábbi Ibis szálloda is eladásra került; a Váci út – Dózsa György út sarkán lévő ingatlanon a Futureal 20 000 négyzetméteres irodaépületet épít 2014-ig. Ezenkívül a Skanska is vett telket szintén a Váci úton.

Az Erste Ingatlan Alap két kiskereskedelmi ingatlanra is megállapodást kötött. A szegedi Napfény Park (33 000 m²) 8% alatti hozamon került az alap portfoliójába, a Fogarasi úti OBI áruház (11 000 m²) vételének hozamszintje ugyanakkor nem ismert. A kiskereskedelmi ingatlanok piacán a Cora üzletlánc Auchan általi felvásárlását is érdemes megemlíteni; igaz, a hét hipermarketet és az azokhoz tartozó földterületeket és butiksorokat is magába foglaló ügylet csak 2012-ben, a versenyhivatal jóváhagyását követően zárulhat le.

2011. végén az átlagos hozamelvárások az A kategóriás irodaépületek esetében 7,5-8% között mozogtak, a minőségi logisztikai ingatlanok piacán 9% körül alakultak. A megfelelő bérlőkkel és hosszú bérleti szerződésekkel rendelkező kiskereskedelmi egységek továbbra is eladhatók 7-8%-os szint körül.

A nyíltvégű ingatlanalapok eszközértéke 2011. utolsó negyedévében valamelyest visszaesett, ugyanakkor a Bamosz adatai szerint ez általánosnak mondható más befektetési alapok esetében is. Az ingatlan-befektetési piac szabályozásának új intézményéről a Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaságról (SZIT) az év közepén hoztak törvényt, ám az év végéig nem alakult ilyen szervezet. A Közép-Kelet Európában elsőként hazánkban alkalmazott befektetési forma elterjedése várhatóan nem lesz ugrásszerű, ugyanakkor az adott forma a várakozások szerint segítheti a hazai befektetők bizalmának növelését.

A SZIT-ek nyílt részvénytársaságként működnek majd, saját tulajdonú ingatlanok kezelését végezhetik (adásvétel, bérbeadás, üzemeltetés, stb.), de részvényeinek (és a szavazati jogoknak) mindössze 10%-a kerülhet biztosítók vagy hitelintézetek kezébe. Cserébe társasági, illetve helyi adót nem, csak iparűzési- és ingatlanadót kell fizetni; az osztalék- és árfolyamnyereség utáni adót a tulajdonosok fizetik meg.

Az Eston International várakozásai szerint a 2012-ben létrejövő IMF-megállapodás megnyugtatja majd a piacot, és a magyar gazdaság megszilárdulása az ingatlanbefektetési szektort is stabilizálni fogja. Az előzetes adatok szerint 2012-ben mindössze 33 ezer négyzetméternyi iroda kerül átadásra, a logisztikai ingatlanpiacon továbbra is csak az egyéni igény szerinti (build-to-suit) fejlesztésnek van esélye, a plázastopként elhíresült kiskereskedelmi építési engedélyek szabályozása pedig csak a már engedélyezett projekteknek jelent biztos hátteret. A fejlesztések lassulása ugyanakkor nem feltétlenül jelenti a befektetői érdeklődés elmaradását, sőt. A régió más országaiban várhatóan előbb elindul a kereskedelmi ingatlanok enyhe áremelkedése, ami – megfelelő gazdasági környezetben – ismét helyzetbe hozhatja hazánkat a nemzetközi intézményi befektetők körében.

Teljes piacelemzés letöltése.

 

Korábbi elemzéseink: