Ipari ingatlanok

Ipari

Nagyon megerősödtek az e-kereskedelemhez kapcsolódó raktárigények

Az ipari ingatlanpiac egyik legerőteljesebb szegmense a városon belüli, úgynevezett citylogisztika, más néven Small Business Unit (SBU), amely a kis alapterületű raktáringatlanokat, telephelyingatlanokat öleli fel.  A telekbumm erre a szegmensre nagyon erős hatással van. Az SBU piacának fellendülésében jelenleg fontos szerepet játszik, hogy a keresletbővülésére reagálva nagyon megerősödtek az e-kereskedelemhez kapcsolódó raktárigények is – hívja fel a figyelmet Kiss Ernő, az Eston International befektetési és ipari ingatlan divíziójának vezetője.

Lassan az első félév mérlegét is  meg lehet már vonni az ipari ingatlanok piacán, ahol végre fellendülés mutatkozik, sőt megalapozottnak tűnik a fejlődés. Csökkenő üresedés, növekvő bérleti díjak jellemzők, amelyek további fejlesztéseket fognak generálni az Eston befektetési és ipari ingatlan divíziójának vezetője szerint.

A kereskedelmi ingatlanok közül ezen a piacon az elmúlt öt évben mondhatni szinte nem volt spekulatív fejlesztés, a friss adatokból azonban már látható, hogy bár a válság alatt nagyon lecsökkent a fejlesztési kedv, most ez az ingatlanpiaci szegmens is magához tért. „A logisztikai ingatlanpiac más jellegű, mint például az irodapiac, kevesebb szereplő található rajta, egyes projektek akár a piac 10%-át is képviselhetik, illetve egy szereplő (Prologis) a teljes ipari ingatlanállomány mintegy 40%-át kézben tartja. Ugyanakkor tudni kell, hogy az ipari ingatlanok piaca rugalmasabb is az irodapiacnál, gyorsabban tud reagálni, hiszen egy raktárépületet hat hónap alatt fel lehet építeni, ha van rá építési engedély, míg egy irodaház fejlesztésre másfél-két év szükséges” – mutat rá Kiss Ernő.

A rekord alacsony üresedéi ráta önmagában még nem elég

A 2007-2008-ban megvalósult  raktár fejlesztések nagysága még mindig sokszorosan túlszárnyalja a 2016-ra tervezett fejlesztések nagyságát, de mindenképp bizakodásra ad okot, hogy idén elindultak a spekulatív fejlesztések, ami  nagyon fontos jel. De mi vezetett a fejlesztések felíveléséhez? A legfontosabb ok a rekord alacsony üresedés, amely akár 10% vagy még alacsonyabb – bizonyos régiókban nulla – szintet is jelent. Ez mindenképpen abba az irányba hat, hogy raktárépületeket kell fejleszteni. Amíg az elérhető bérleti díjak  azonban nem érnek el olyan szintre, ami már vonzó a fejlesztőknek, nagy tömegű fejlesztésre nem számíthatunk – tette hozzá Kiss Ernő. Ez a mai árfolyamokat tekintve 3,5-3,7 euró/m2/hó értéket jelent.

A legsokszínűbb  szegmens

Az ipari ingatlanpiac egyik speciális és heterogén szegmense a városon belüli, úgynevezett citylogisztika, más néven Small Business Unit (SBU), amely a kis alapterületű raktáringatlanokat, telephelyingatlanokat öleli fel.  A lakó és irodapiaci „telekbumm” erre a szegmensre nagyon erős hatással van. Mivel ezeknek az ingatlanoknak jelentős része  jó lokációban található,  régi iparterületen található, ezért elkezdték kiszorítani őket a belendülő lakó- és irodafejlesztések. Ezzel összefüggésben egy másik fontos tényezőt jelentenek a saját telephelyet kereső cégek, amelyek száma nagy mértében megnövekedett az elmúlt időben. Ez ingatlan- és telekkeresésben egyaránt lecsapódik, és nekik köszönhetően napi szinten születnek döntések tranzakciókról.

Szárnyakat ad a net, jól teljesít a webes kereskedelem

Az SBU piacának fellendülésében fontos szerepet játszik az is, hogy nagyon megerősödtek az e-kereskedelemhez kapcsolódó raktárigények. Ahogy növekszik a GDP, úgy nő a fogyasztás, ez pedig maga után vonja a raktárkapacitások növelésének az igényét. „A webáruházak raktárigényének dinamikus növekedését jól mutatja egyik partnerünk esete, akinek az üzlete 30-50%-ot nő évente. Érthetően eleve úgy bérel ki raktárterületet, hogy a bővülési lehetőséget a bérleti feltételekbe beépíti. És a növekedés ütemét tekintve nem egyedi esetről van szó ügyfélkörünkben” – mondta Kiss Ernő, az Eston ingatlanpiaci szakembere. Úgy tűnik tehát, hogy a válságból való kilábalás ebben az ingatlanpiaci szegmensben sincs már messze, a fény legalábbis már látszik az alagút végén.

——————————–

A hír szerzője: OGH

Mi áll a telekpiaci bumm mögött?

Az ingatlanpiaci ciklus „nulladik kilométerköve” a fejlesztési telek, amelynek piacán óriási mozgások indultak be az elmúlt félévben. 2015. októbere és 2016. áprilisa között csak az Eston International annyi telket értékesített, amelyen 500.000 négyzetméter ingatlan kivitelezése lehetséges, ennek 30%-át irodafejlesztési célra – tudta meg az OGH Hírügynökség. Ez az élénk kereslet jelenleg is érzékelhető, de nehezen mérhető fel, meddig fog kitartani. A telekárak az elmúlt fél évben 30-50%-kal növekedtek.  A „telekbumm” hátterében levő trendekről  Salamon Adorján vezérigazgatót és Kiss Ernőt, a  befektetési és ipari ingatlan divízió vezetőjét kérdeztük.  

Fontos szem előtt tartani  a telekpiac vizsgálatánál, hogy az ingatlanpiacnak ez a szegmense az, amely  a legrugalmasabban reagál a változásokra. Vagyis amikor nincs piac, akkor senki sem vesz telket, amikor pedig visszajön a piac, akkor mindenki vásárolni akar. A válságot követő zéró likviditásból sikerült végre átlépnünk egy nagyon pezsgő telekpiaci környezetbe,  hívta fel a figyelmet Kiss Ernő.

„Mikor  irodaházat építenek,  de bejön egy válság, nem tudják leállítani már bizonyos szint után  a beruházást. Ezzel szemben egy telekvásárlást, telekre történő fejlesztési döntést napok alatt meg lehet hozni.  Volt korábban a praxisomban olyan  telek, amelyet négyszer sikerült. Idén is az egyik telek már kétszer cserélt gazdát. Ez is mutatja, hogy fejlődik most a piac, és az árak igen szép dinamikával emelkednek”.

Az Eston önmagában  annyi telket értékesített 6 hónap alatt, amelyen 500.000 négyzetméter ingatlan kivitelezése lehetséges, ennek 30%-át irodafejlesztési célra vették meg.  Az arányokat érzékeltetve, ha elképzeljük, hogy az elmúlt fél évben eladott telkeken most egy pillanat alatt új irodaházak épülnének fel, azok területe megegyezne az azt megelőző 3 évben átadott bérterülettel. A lakáscélú fejlesztések esetében is hasonló arányokat láthatunk. Ez az élénk kereslet a fejlesztési telkek iránt jelenleg is érzékelhető, de nehezen mérhető fel, meddig fog kitartani. A telekárak az elmúlt fél évben 30-50%-kal növekedtek, de ahhoz, hogy a 2007/2008-as árszínvonalat újra elérjék,  további mintegy 20%-os növekedésre lenne szükség – tette hozzá Salamon Adorján.

De mi is áll a „telekbumm” hátterében? Egyrészt az elhalasztott fejlesztések. Teljesen egyértelmű, hogy voltak olyan szegmensek,  például tipikusan ilyen volt az ipari ingatlanok piaca, ahol semmi fejlesztés nem történt az utóbbi időkben.  A lakásépítések  és az irodaátadások is drasztikusan visszaestek a válsággal, persze, a „leállás” a már megkezdett építések befejezése után, időben eltolva jelentkezett. A lendület még vitte egy darabig a piacot, most pedig ott állunk, hogy mind a lakások, mind az épített irodák száma az elmúlt években messze alulmúlta a piaci igényeket.

„A lakóingatlan piacon érezhető volt egyfajta megnyugvás a devizahitelek kivezetése után. A CSOK segíti a lakások iránti kereslet megerősödését, az áfa csökkentés pedig visszahozta a fejlesztők építési kedvét is. Várakozásaink szerint az adott tényezők a jelenlegi piaci helyzetben még nem az árcsökkenés, hanem a felfokozott érdeklődésnek megfelelő kínálat bővülésének irányába hatnak.” – mutat rá Kiss Ernő.

A szakember hozzátette, a  jegybanki alapkamat csökkenése miatt a magánszemélyektől kezdve a kkv-kon át a multinacionális vállalatokig mindenki keresi a befektethető pénzének a helyét. Mivel a bankbetét sokszor a költségeit sem fedezi, és az állampapírok hozamai is nagyon leestek, egyre több olyan ügyféllel találkoznak az Eston szakemberei, aki saját székházat szeretnének építeni, különösen, ha szabad likvid tőkével rendelkeznek, amit szeretnének befektetni. „Most is volt éppen  egy ilyen hívásom: egy magyar befektetőnek van éppen 1-3 millió eurója, amit szeretne jó helyen tudni. Sőt, ilyen hívások már szinte naponta befutnak hozzánk”.

Magánszemélyek esetében nehéz nagyobb ingatlanbefektetésbe kezdeni, ők lakásban vagy ingatlanalapok befektetési jegyeiben gondolkozhatnak. Ez utóbbi igen fontos tényező lett a piacon, az ingatlanlapok nagyon megerősödtek ezért.

Salamon Adorján szerint a piac bízik a dinamikus áremelkedésben, a fejlesztők már most azért vesznek telket, hogy a következő években legyen min fejleszteni.  Ez a felfokozott kereslet hajtja most az árnövekedést. Igaz, az irodafejlesztési telkek piacán még mindig a 2008-as árszínvonal alatt vagyunk, azaz nem beszélhetünk arról, hogy  ez az áremelkedés az árak elszállását jelentené.

„Azt érezzük, hogy a piaci szereplőknél egy  ’lemaradok róla’ hangulat kezd úrrá lenni. Volt például olyan telektranzakciónk, amely során hétfőn elkezdtünk tárgyalni, megállapodtunk, szerdán a szerződést is aláírtuk, és a vételár is megérkezett az eladó számlájára.  Egy  néhány százmillió forintos telekügyletről  beszélünk, amelyet végfelhasználó vásárolt, saját székház építésére. Hozzá kell tenni, ügyfelünkben  már az ügyletet megelőzően volt egy ’nem tudtam telket venni’ érzés, és emiatt önmagában átértékelte az árazást. Azt mondta, ez a telek most itt van, ez nekem jó lesz, megveszem, nem keresek tovább” – osztotta meg friss tapasztalatát Kiss Ernő. Azaz a vásárlók aggódnak, milyen árnövekedés jöhet még, és ezért most inkább gázt adnak a befektetési döntések terén. Ezzel pedig gyorsul az egész piac is, beleértve a tranzakciók átfutását is.

Felmerül a kérdés, túlzott-e az optimizmus, ami a telekpiacon tapasztalható? Az Eston szakemberei úgy gondolják, most még semmiképpen sem. A nagyobb fejlesztők folyamatosan vásárolnak mind a lakó-, mind az irodapiacon. A jövőbeni fejlesztéseikre veszik a telkeket, és folyamatosan találkozhatunk is  majd a megvalósult projektek átadásának híreivel.

„Két dologhoz ért mindenki Magyarországon, a focihoz és az ingatlanhoz. A telekvásárlóknál most minden elmegy, kis túlzással bárhol lehet most irodát fejleszteni:  ami hihető helyen van, ki lehet majd adni. De ha megint rossz idők jönnének, akkor a jó helyen levő ingatlanok fognak csak jól teljesíteni, vagyis túlélni adott esetben egy újabb válságot. De, ahogy mondtam, most még nem ennél a pontnál vagyunk” – zárta a beszélgetést  Kiss Ernő, az Eston befektetési és ipari ingatlan divíziójának vezetője.

———————————
A hír szerzője: OGH

Market Report 2015 az ipari ingatlanokról

A fejlesztési tevékenység elérte a mélypontot

2015-ben csak az utolsó negyedévben történt új átadás, ezzel a már alacsony bázishoz képest is jelentősen csökkent az éves fejlesztési volumen. Az előző évek gyakorlatához hasonlóan, továbbra sem várható spekulatív alapú projektek megjelenése.

Mint ismert, az ipari, logisztikai ingatlanfejlesztés éves teljesítménye 2010-ben esett 60 ezer négyzetméter alá, amikor a spekulatív jellegű beruházások a válság hatására teljesen eltűntek a piacról. A javuló gazdasági környezet, az élénkülő fogyasztás és növekvő kiskereskedelmi forgalom hatására 2016-ban várhatóan nőni fog az állománybővülés üteme, de teljes állomány ennek hatására sem lépi át a kétmillió négyzetméteres küszöböt.

A riport további részét letöltheti innen:

Ipari ingatlanpiaci jelentés 2015 Q4

Az Eston International Zrt. ezúton teszi közzé a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fórum 2015 negyedik negyedévére vonatkozó ipari ingatlanpiaci adatait.

2015 negyedik negyedévében a teljes budapesti modern spekulatív ipari ingatlanállomány 39.340 m2-rel bővült és elérte a 1.881.650 m2-t. A Budapesti Szabadkikötőben az Ekol Logistics számára átadtak egy 5.000 m2-es raktárt, továbbá egy 34.340 m2-es, teljesen bérbeadott ingatlan is bekerült az állományba, miután a cseh hátterű CTP ingatlanfejlesztő megvásárolta azt. 2015 során csupán ez előbb említett két ingatlannal bővült az állomány.

Forrás: BRF

A negyedik negyedévben a teljes bérlői kereslet 81.190 m2 volt, ami 30%-kal meghaladta a harmadik negyedévben regisztrált szintet. A kereslet közel 66%-át szerződéshosszabbítások tették ki, míg az új tranzakciók részaránya 22%, a bővüléseké pedig 12% volt. Előbérleti szerződést illetve BTS (built-to-suit – speciális bérlői igényeknek megfelelően kialakított ingatlan) megállapodást nem regisztráltunk az utolsó negyedévben. 2015-ben az éves teljes bérlői kereslet 353.220 m2 volt, ami csupán 5,5 százalékkal maradt el a 2014-ben mért rekord magas kereslettől.

A jelentés további részét töltse le innen: