Értékbecslés

Értékbecslés

Ismét nagyra értékelték az értékelőket – Az ESTON International lett az Év Ingatlanosa

A Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) idén is átadta az „Év Ingatlanosa” szakmai díjat, többek között az ingatlanértékelői kategóriában. A főként kereskedelmi ingatlanok sikeres forgalmazójaként ismert ESTON International Zrt-t a szakmai zsűri a megtisztelő „Év Ingatlanértékelője” címmel tüntette ki, így az ingatlanértékelői pályán immár második alkalommal bizonyította rátermettségét.

Az ESTON International értékbecslői tevékenységével 8 éve segíti ügyfeleit, így különösen adásvételi ügyletek, cégfelvásárlások, finanszírozási és portfoliókezelési kérdések megoldásában. A vállalkozás sikerességét olyan neves megbízók rendszeres felkérései támasztják alá, mint például az ORCO Group, az Auchan Magyarország Kft., a MOL, a Magyar Villamos Művek Zrt., vagy az Antenna Hungária Nyrt. A komoly szakmai kihívásokkal is megbirkózó üzletág legnagyobb sikere, hogy számos, jelentős ingatlanvagyonnal rendelkező nagyvállalat felkérése után 2004 óta a 130 milliárd Ft nettó eszközértékkel (ezen belül mintegy 44 milliárd forintnyi ingatlanvagyonnal) rendelkező ERSTE Nyíltvégű Befektetési Alap hivatalos értékbecslője.

oklevelMartonosi Éva az Értékbecslési Divízió vezetője a következőképpen foglalja össze az általa vezetett csapat sikerének titkát: „Az ESTON munkatársaiként hiszünk a profizmus és a személyes odafigyelés szinergiájában. Elkötelezettségünket alátámasztja, hogy megbízásaink teljesítésekor nem csak a TEGOVA előírásainak, de saját, szigorú minőségbiztosítási előírásainknak is megfelelünk. Cégünk az ingatlanügynökségek közül elsőként szerzett ISO minőségbiztosítási tanúsítványt, mely szintén hozzájárult ahhoz, hogy folyamatosan magas színvonalon tudjunk teljesíteni. Emellett nagy hangsúlyt fektetünk munkatársaink szakképzettségének biztosítására is, vezető tanácsadóink az RICS (Brit Királyi Értékbecslők Társasága) által akkreditált ingatlanszakértői diplomával is rendelkeznek. Büszkék vagyunk arra, hogy hosszú ideje állandó értékbecslői csapatunk hatékonysága tovább emelkedett: 2006-ban 35%-kal nőtt az árbevételünk az előző évhez képest.”

A 2006. Év Ingatlanértékelője díj elnyerése kapcsán Martonosi Éva köszönetét fejezte ki a cég megrendelőinek az együttműködésbe fektetett bizalomért, a pályázatot bíráló bizottságnak az elismerésért, valamint kollégáinak az odaadó, minőségi munkavégzésért.

Az ESTON International tavaly több mint 250 milliárd forintnyi ingatlanportfolióhoz adta szaktudását, ezzel mintegy megduplázva az egy évvel korábbi teljesítményét. A cég bizakodóan tekint az előtte álló évre.

Mennyit ér az ingatlana? (2. rész)

Milyen esetekben érdemes értékbecslést készíttetni? Milyen ismérvek szerint tekinthető egy értékbecslés szakmailag is jónak? Ha ingatlantulajdonosként, vagy vevő-jelöltként már megfogalmazódtak Öben ezek a kérdések, rövid cikkünkkel szeretnénk velük kapcsolatban támpontokat adni.

Hogyan minősítsünk egy értékelést?
Megrendelés esetén az értékelés célja, amit legelőször definiálni kell, hiszen ettől függően a kapott érték nagymértékben eltérhet. A kérdést két irányból közelíthetjük meg: egyrészt, hogy mire akarjuk használni az értékelést, másrészt az adott módszer szerint elkészült értékelés milyen esetekben ad pontos és hasznosítható információt. Először vizsgáljuk meg, hogy mit takarnak, és mikor használhatók a különböző értékelési módszerek.

A legfontosabb értékelési módszerek a következők lehetnek:

  1. piaci érték alapú értékelések, mint
    • hozadéki (hozam alapú) értékelés
    • forgalmi (összehasonlító alapú) értékelés
  2. költségalapú értékelés

A HOZADÉKI ÉRTÉKELÉS egyszerűsítve az eszköz által termelt nyereség alapján számolja ki az eszköz értékét, azaz elsősorban jövedelemtermelő ingatlanok esetében ad pontos értéket, melyek fő jellemzője a “pénzhozó képesség”. Ilyenek jellemzően a bérbe-adott vagy könnyen bérbe-adható lakások, üzletek, szállodák, irodák, és minden olyan ingatlan, mely valamilyen formában hosszú-távú és folyamatos pénzbevételt hoz.

A FORGALMI ÉRTÉKELÉS során az ingatlanpiacon a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált ingatlanokat elemezzük, és összehasonlítjuk az értékelés tárgyát képező ingatlannal. Földterület, valamint beépített ingatlanok értékelésénél az értékelési módszerek közül a forgalmi értékelés adja a legpontosabb értéket.

A KÖLTSÉGALAPÚ értékelés lényege, hogy a körültekintő vásárló nem fizet többet az ingatlanért, mint annak előállítási költsége. Ez a módszer általában az új építésű, vagy különleges célú ingatlanok értékbecsléséhez szolgáltatja a legmegbízhatóbb értéket. Különleges célú ingatlan lehet pl. egy kórház, vagy egy templom, melyeknél sem az összehasonlítás, sem a hozamtermelő képesség vizsgálata nem jöhet szóba. Ugyanakkor az így kapott értéknek van a legkevesebb köze a piaci tranzakciókhoz, így nagyon óvatosan kell a módszerrel és a kapott érték értelmezésével bánni.

Az értékelés akkor lehet a legpontosabb, ha mindhárom módszer szerint elvégezve közel azonos értékeket ad. Sokszor előforduló hiba, hogy nagy eltérések esetén egyszerűen súlyozzák az értékeket, ami olyan átlagot ad, amelynek már kevés köze van a piaci megítéléshez. Ezért figyelni kell arra, hogy ne alkalmazzunk olyan módszert, amely torzíthatja az értéket. Például egy a jövőben is óvodaként működő ingatlan esetében nincs értelme a hozadéki értékelés használatának, de a forgalmi értékelés is nehezen értelmezhető. Ha ekkor is mindhárom értéket kiszámoljuk és súlyozunk egy becsült értéket, akkor lesz egy matematikailag levezethető értékünk, ami a valóságtól nagyon messze is lehet, hiszen olyan értéket is súlyoztunk, amit a piac nem vesz figyelembe az értékesítés során.

A módszerek ismeretében az értékelés céljához tudjuk rendelni azokat. Felhasználás alapján a következő fontosabb célokat különböztethetünk meg:

  • eladás,
  • vétel,
  • hitelfedezet,
  • számviteli megfontolások,
  • egyéb információ-szerzés (pl. bérbeadáshoz, stratégiai döntések).

Kötelező tartalmi elemek
Végül még egy fontos dolog: mi az a minimum, amit tartalmazzon egy értékelés?

Nagyon fontos, hogy az értékelés a kívülálló számára olyan információkat szolgáltasson, amely alapján az ellenőrizhető és biztonsággal elfogadható. Az értékbecslések tartalmi követelményeire sokan sokfélét előírtak, mi most azt a minimumot soroljuk fel, ami nélkül nem szabad elfogadni egy értékelést. Ezek a következők:

  • A Megbízó és a Megbízott pontos beazonosítása.
  • Az értékelés céljának megfogalmazása.
  • Az értékelés ideje, érvényessége.
  • A felhasznált adatok, dokumentumok.
  • Az alkalmazott módszerek leírása.
  • Az ingatlan nyilvántartás adatai, az esetleges rendezetlenségek azonosítása.
  • Az ingatlan területi elhelyezkedése, jellemzői, közművesítettsége.
  • A felépítmények műszaki leírása, állapota.
  • Összehasonlító adatok.
  • Értékmódosító tényezők.
  • Az értékelés eredménye, tételes értékelés.
  • Korlátozó feltételek, tanúsítvány.
  • Mellékletként a tulajdoni lap, helyszínrajz, értékbefolyásoló szerződések, alaprajzok, fényképfelvételek.

Természetesen előfordulhat, hogy a fentiek közül nem sikerül mindent beszerezni, ekkor az értékelésből ki kell derüljön a hiányzás oka, és, hogy ez mennyire befolyásolja az értéket. Úgy gondoljuk, hogy – bár ez a cikk több okból sem lehetett teljes körű – a fenti információk alapján egy laikus is meg tudja ítélni a szükséges mértékig egy értékelés elfogadhatóságát.

Első rész: Mennyit ér ingatlana? (1. rész)

Mennyit ér az ingatlana? (1. rész)

Milyen esetekben érdemes értékbecslést készíttetni? Milyen ismérvek szerint tekinthető egy értékbecslés szakmailag is jónak? Ha ingatlantulajdonosként, vagy vevő-jelöltként már megfogalmazódtak Öben ezek a kérdések, rövid cikkünkkel szeretnénk velük kapcsolatban támpontokat adni.

Ingatlanértékelések fontosabb tapasztalatai

Manapság a legtöbb vállalkozás akkor készít értékelést, ha valamilyen külső okból, vagy kényszerítő körülmény miatt muszáj. Kényszerítő erő lehet például hitelfelvétel esetén a bank, számviteli átértékelés esetén a könyvvizsgáló. Kevésbé jellemző, hogy azért kérjenek értékelést, mert valójában tudni szeretnék az adott ingatlan pontos értékét. Pedig tipikus, hogy a vállalat teljes vagyonának döntő részét adja az ingatlan (illetve az eszközök) értéke. Könnyű belátni, hogy stratégiai döntések meghozatalakor egy nem valós eszközértékre alapozott elhatározás jelentős károkat okozhat. Például egy az értéken alul eladott ingatlan nem csak kevesebb bevételt hoz, de az értékesítési bevételre alapozott befektetések realizálásának lehetőségét is korlátozhatja. Ugyanakkor a jóval a reális piaci érték fölött meghirdetett ingatlan esetében az eladás sikertelensége, illetve elhúzódása szintén negatívan hat ki a tervezett befektetésre.

Gyakran hangzik el, hogy azért nincs igény értékelői szakvélemény megrendelésére, mert az adott cég saját ingatlanos szakemberekkel rendelkezik, akikkel szemben jogos elvárás, hogy tisztában legyenek az ingatlanok értékével. Ugyanakkor, a saját állományban lévő ingatlanos kollégák legtöbbször nem állapíthatják meg az ingatlanok reális, piaci értékét, hiszen nem függetlenek, az ingatlanokat jellemzően az eszközök műszaki, illetve használati értéke alapján minősítik, továbbá ritkán rendelkeznek a piaci érték megadásához elengedhetetlen piaci rálátással, adatokkal, vagy értékesítési tapasztalattal. A szakmailag megbízható értékelők mindegyike több-száz ingatlant tartalmazó érték-adatbázissal rendelkezik, munkájukat gyakran az adott cég értékesítői tevékenysége támogatja. A leírtak alapján érthető, miért tér el sok esetben jelentősen az ingatlan tulajdonosa által várt, és a professzionális értékelő által meghatározott ingatlan érték.

Megéri tehát egy független értékelőt megbízni (akár hosszabb távú együttműködés keretein belül is), hogy a vállalat eszközeit értékelje, és az értékeket folyamatosan karbantartsa. Mindezen előnyökön túl, az adott pillanatban felmerülő konkrét értékelési igények (pl. hitelfedezet) is gyorsabban és kisebb költséggel oldhatók meg.

Amennyiben már van egy értékelésünk, a következő feladat, hogy miként tudjuk megítélni azt, hogy a kapott értékelés szakmailag elfogadható-e?

Kettőt választhat
A közismert viccben a tanácsadó így hirdeti magát: “Cégünk jól, gyorsan és olcsón dolgozik. A három feltételből minden megrendelőnk kettőt választhat.”. A piaci verseny miatt az értékeléseket felhasználók fontos elvárása, hogy minél rövidebb idő alatt, és a lehető legalacsonyabb áron készüljön el az értékelés. Ez a két elvárás együttesen viszont rontja az elkészített értékelések szakmai szintjét, megbízhatóságát (“tömegtermelés”).

A megrendelői igényeken túl természetesen meg kell felelni a jogszabályi követelményeknek is. Általánosan, az értékelések meg kell feleljenek a 25/1997.(VIII.1.) PM, illetve termőföld esetén az 54/1997.(VIII.1.) FM rendeletnek. Bár ezek a rendeletek csak a jelzáloghitelezések esetében teszik kötelezővé azok alkalmazását, egyéb előírások hiányában minden értékelés esetén célszerű ezeket alkalmazni, a szükséges kiegészítésekkel. A rendeletben leírtak részben a meglévő nemzetközi sztenderdeket próbálják – többé, kevésbé sikeresen – a magyar gyakorlatba átültetni (pl. EVS – Európai Értékelési Szabványok).

Az értékelések típusai – a tartalmi elemek függvényében – a következők:

1. Teljes részletezettségű.

A PM (FM) rendeletnek, ill. az egyéb előírásoknak (pl. TEGOVA) legjobban ezek az értékelések felelnek meg, a számítások és az indoklás szöveges és/vagy táblázatos formában kerül közlésre.

2. Adatlapos, rögzített formátumú.

Az adatlapos értékelések ún. rövidített értékelések; nagy mennyiségű értékelés gyors elvégzését teszik lehetővé. Speciális célra (elsősorban hitelfedezet) és egyedi igényeknek megfelelően készülnek, felhasználásuk ennek megfelelően korlátozott.

3. PM (FM) rendeletnek nem megfelelő, pár oldalas, gyenge “értékelések” (elsősorban azoknál a bankoknál, ahol nagy az elfogadott értékelők listája, így kevés a lehetőség a minőségi szűrésre).

Ma még tehát nagymértékben rendezetlen az értékelések helyzete. A Megbízók sokszor nem a szakmai elismertség (minőség) alapján választanak értékelőt, elsődleges az ár, illetve az, hogy a hitelhez szükséges értéket írja le az értékelő. Ebből adódóan sok olyan “értékelő” van a piacon (és a banki listákon is), akik szakmailag nem megfelelő értékeléseket készítenek, és sajnos a banki kiválasztási folyamat sem garantálja minden esetben az elvégzett értékelés szakmai minőségét. Ennek elsődleges oka a piaci ár alatt megállapított vállalási díj és a túlságosan rövid határidő, amely nem veszi figyelembe a szükséges erőforrás és idő ráfordítást.

Az érték megállapítása mindemellett olyan szubjektív elemeket is tartalmaz, melyet semmilyen adat, számítási metódus, előírt formátum nem tud pótolni. Azaz, ha valaki nincs tisztában a piaci viszonyokkal, nincs megfelelő gyakorlata, akkor teljesítheti 100 %-osan a formai és tartalmi követelményeket, az elkészült dokumentáció formailag tökéletes lehet, az értékelés mégsem felel meg annak a célnak, aminek készült! A legnehezebb persze ezeket a hiányosságokat kiszűrni.

Cikkünk folytatásában az értékbecslések tartalmi elemeit és számítási módszereit tekintjük át, melyek alapján az értékelés megrendelőjének lehetősége nyílik a szakértői dokumentum minősítésére.

Folytatás: Mennyit ér ingatlana? (2. rész)