Értékbecslés

Értékbecslés

A Covance és a Chiltern iroda-megoldását az ESTON biztosította

Az Eston International csapata sikeresen közreműködött a cégcsoport új székhelyének kiválasztásában

Az amerikai LabCorp cég, akinek a gyógyszerfejlesztési ágazata Covance néven ismert, 2017-ben sikeresen lezárta a Chiltern akvizícióját, mellyel a vállalat meg kívánta erősíteni vezető globális gyógyszerfejlesztési és diagnosztikai.poizicióját. Egy ilyen kaliberű összeolvadás szervezeti, és ezzel együtt infrastrukturális változásokat hoz magával. A szervezeti átalakulások az irodák bővítését, átszervezését, költöztetését is jelenti. Budapesten a cégek képviselete két különböző helyszínen, az Allee Cornerben illetve a Canada Square-ben bérelt irodát. Egyik hely sem volt igazán alkalmas ilyen volumenű bővülésre, amit az egyesülés jelentett. Ennek következtében a két cég egy harmadik irodaház felkutatásában látta a megoldást, amihez az ESTON-t találta a megfelelő partnernek. A Budapest II. kerületében található Residence irodaház teljesítette a támasztott elvárásokat. A szerencsés elhelyezkedés mellett az iroda adottságai és a szabad, bérelhető méret is ideális volt az új bérlő számára. A költözés 2019 márciusában történt, a megközelítőleg 600 négyzetméteres irodába. A Residence irodaház tulajdonosa az LFPI csoport, akit a magyar piacon a bécsi székhelyű FLE GmbH képvisel.

 

Market Report H2 2018

Lendületben az irodapiac – derül ki az ESTON új kutatásából
A budapesti bérirodák piacán dinamikus kereslet-bővülésnek lehettünk tanúi az elmúlt három évben. A szakértők szerint ennek még nincs vége.

2018-ban rekord szintre emelkedett a budapesti bérirodák iránti kereslet: az összes kiadott terület meghaladta az 530 ezer négyzetmétert; erre korábban csak 2015-ben volt példa. Piaci szereplők osztják a véleményt, hogy a növekedés dinamikája szükségszerűen csökken a közeljövőben, de a részleteket nézve úgy látszik, a coworking irodák új lendületet adhatnak a kereslet bővülésének.
Salamon Adorján, az ESTON International Zrt. vezérigazgatója szerint a nagyobb szolgáltatók már jelen vannak a budapesti irodapiacon, de a verseny a jövőben tovább éleződik. „Tapasztalataink szerint az Egyesült Államokban és a Nyugat Európában már bevált formula itthon is egyre nagyobb népszerűségnek örvend, és a korábban 1500-2000 négyzetmétert kereső szolgáltatók ma már jóval nagyobb, akár 4-5 ezer négyzetéteres bérleményeket keresnek operációjuk biztosítására. Közismert, hogy a jelenlegi piaci helyzet nem igazán kedvez a nagyobb bérlőknek, hiszen mozgásterük elsősorban a még építés alatt álló irodaházakra korlátozódik.” A szakember szerint lenne igény arra, hogy Budapest dinamikusabban zárkózzon fel a nyugati trendekhez, hiszen egyre több cég ismeri fel, hogy hatékonyságának növeléséhez a munkavállalói igények kiszolgálásán át vezet az út. A coworking irodaterek jellemzően elsődleges lokációkon, kiválóan megközelíthető épületekben találhatók, ahol az irodai munka mindig újszerű, igényes és változatos környezetben zajlik. A kulcs a rugalmasság, a legfőbb felhasználók lendületes start-up vállalkozások, vagy akár multinacionális nagyvállalatok, ahol sok tevékenységet projekt-feladatként delegálnak.
Bővebben az alábbi kutatásból olvashat a jelenlegi iroda-, ipari-, és befektetési piac helyzetéről:

Értékbecslő (Vagyonértékelés)

Képzettségi követelmények és elvárások

¨ Felsőfokú közgazdasági és /vagy műszaki végzettség vagy ingatlanszakértői posztgraduális diploma

¨ Emelt szintű ingatlanértékelő képesítés (OKJ 53-341-01; EUFIM, RICS)

¨ Minimum 3 éves szakmai tapasztalat

¨ Határozott, ambiciózus, kiváló fellépés és kommunikációs érzék

¨ Stratégiai gondolkodásmód

¨ Legalább középfokú szintű angol nyelvtudás

¨ Számítástechnikai ismeretek (Office: haladó Excel)

Feladatok, hatáskörök

¨ Üzleti ingatlanok, ingatlanportfóliók, illetve egyéb eszközök vagyonértékelési feladatainak teljeskörű ellátása

¨ Hitelfedezet értékelés

¨ Helyszíni szemlék lebonyolítása

¨ Együttműködés a tanácsadói csoport tagjaival

¨ Kapcsolattartás a külföldi partnerekkel

Amit kínálunk:

¨ Dinamikusan fejlődő, nagy múltú ingatlanpiaci szolgáltatói háttér

¨ Inspiratív, eredmény- és teljesítmény orientált környezet

¨ Szakmai fejlődés lehetősége

¨ Változatos és kihívásokkal teli feladatok

¨ Versenyképes jövedelem

Jelentkezni fényképes önéletrajzzal az alábbi email címen lehet:

petra.porubszky@eston.hu

 

Az ESTON végzi a Graphisoft Park SZIT értékelését

Csapatunk az ESTON International fennállásának 25 éve alatt nemcsak az ingatlanközvetítés, iroda-kialakítás és projektmenedzsment területén ért el kiemelkedő sikereket, de értékbecslő divíziónknak köszönhetően is rengeteg elégedett ügyfelet tudhatunk magunk mellett. Idén portfóliónk egy SZIT értékeléssel is bővülhetett, ugyanis 2018 januártól az ESTON lett a Graphisoft Park hivatalos értékbecslője.

Rendszeres megbízóink között bankok és ingatlanalapok is megtalálhatók, – mint például az Erste Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap – melyek részére az értékbecslésen túl igazságügyi szakértői jelentések összeállítását és banki műszaki ellenőrzési szolgáltatást is végzünk. Vezető tanácsadóink RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tagok, akiknek köszönhetően most portfóliónk egy speciális megbízással, a Graphisoft Park SZIT értékelésével is bővülhetett.

A szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT) egy különleges vállalkozási forma, amely a 2011. évi CII. törvény kihirdetésével került a magyar szabályozásba. Az adózási szempontból jelentős előnyökkel járó SZIT a REIT (Real Estate Investment Trust) leképezése, amely az Egyesült Államokból indult a hatvanas években és mára már Európában is elterjedt. Magyarországon még ritka ez a vállalkozási forma, ezért is vagyunk büszkék arra, hogy az egyik úttörő SZIT, a mindenki által ismert Graphisoft Park értékelését az ESTON csapata végezheti.

Az irodaparkról már a kezdetekkor elismeréssel nyilatkoztak, ugyanis felépítésével egy régi gyárkomplexum területe hasznosult, megmentve azt a szellemvárossá válástól. Az Óbudai Gázgyár összterületéből közel 18 hektárt foglal el a Graphisoft Park, mely az 1998 óta folyó ingatlanfejlesztések eredményeképpen 14 különböző méretű irodaházat foglal magába. Az irodakomplexum bérlői között számos információtechnológiai cég található, mint pl. a névadó Graphisoft, a Microsoft vagy az SAP Hungary Kft. Mindemellett olyan neves technológiai és gyógyszeripari cégek irodái és laboratóriumai is működnek a Park területén, mint pl. a Servier Kutatóintézet Zrt., vagy a ThalesNano Nanotechnológiai Kutató-Fejlesztő Zrt.

Oktatási célú fejlesztés is kiemelt szerepet kap a Graphisoft Park életében. A 2009-ben alapított Aquincumi Technológiai Intézet (AIT-Budapest) a világ legjobb egyetemeiről egy-egy szemeszterre érkező diákok számára tervezi kurzusait, amely mindemellett a Graphisoft Parkban működő vállalatok kutatói számára is kivételes továbbképzési lehetőséget nyújt. A másik intézmény az 1991-ben alapított IBS (International Business School) Nemzetközi Üzleti Főiskola, mely egy regionálisan elismert, többszörösen akkreditált és számos országban is működő felsőoktatási intézmény azon hallgatók részére, akik az üzlet és a menedzsment iránt érdeklődnek. Küldetése egy gazdaságilag és kulturálisan is meghatározó angol nyelvű üzleti és menedzsment-alapú oktatás biztosítása.

A fejlődés nem áll meg. Jelenleg egy négy blokkból álló, összesen  12.500  négyzetméteres irodaterület és egy 450 férőhelyes mélygarázs építése folyik a Parkban. A bővítés eredményeként hamarosan már összesen 73 ezer négyzetméter iroda, labor és oktatási terület áll majd rendelkezésre, melyre szükség is van a jelenlegi közel teljes kihasználtság mellett.

A Graphisoft Park számára már korábban is végzett az ESTON értékbecslő csapata műszaki szakértői feladatokat, de most még inkább hozzájárulhatunk az irodapark virágzásához, ugyanis 2018-tól mi készítjük a Park rendszeres értékelését.

Az elnyert projektről Salamon Adorján, az ESTON ügyvezető igazgatója így nyilatkozott: „Kiemelten fontos számunkra a változó piaci igényeknek való megfelelés és Megbízóink teljes körű elégedettsége, ezért is vagyunk büszkék arra, hogy elnyerhettünk egy ilyen kiemelt fontosságú értékbecslési projektet. Ezúton szeretnék gratulálni az ESTON értékbecslő csapatának, hiszen ez a siker az ő kemény munkájuk és elkötelezettségük eredménye.”

Régi-új taggal bővült az Eston értékbecslői csapata

Rövid kitérő után ismét az Eston International Zrt. Értékbecslési Divízióját erősíti Leiszter Krisztina, EUFIM képesítéssel és RICS diplomával rendelkező vezető értékbecslő. Salamon Adorján, az Eston vezérigazgatója kifejtette: „Értékbecslési üzletágunk a cég szakmai tevékenységét és árbevételét tekintve is meghatározó. A teljes csapaton belül az értékelői team egy szorosan összetartó kisebb magot alkot, melynek Krisztina 15 évig fontos tagja volt – és most újra az.” Hozzátette: „Az Estonos összetartásra a régóta nálunk dolgozó illetve a hozzánk visszatérő kollégák lojalitása a legjobb példa. Azt hiszem, az ingatlanpiacon egyedülállóak vagyunk abban a vonatkozásban, hogy munkatársaink átlagosan minimum hét évet töltenek nálunk. Értékbecslési csapatunk létszámbővítése megbízási állományunk és ügyfélkörünk bővülése alapján szükségessé vált, és nagy öröm számomra, hogy ezt egy korábban is nálunk dolgozó, jó szakemberrel oldhattuk meg. Ismét üdvözöljük Krisztát a csapatunkban!”

Az ingatlanértékelések területén vezető szerepet betöltő Eston a hazai piac legnagyobb eszközértékű ingatlanalapjának, az ERSTE Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap hivatalos értékelője, emellett szinte az összes kereskedelmi bank számára készít értékbecslési jelentéseket. A cég ingatlanértékesítéshez, akvizícióhoz, átalakulásokhoz kapcsolódó illetve számviteli célokra használt értékelésekkel, hitelfelvételt szolgáló fedezeti értékelésekkel is segíti ügyfeleit, tevékenysége a vonatkozó jogszabályoknak és szakmai ajánlásoknak teljes mértékben megfelel (RICS, MNB).

A cégvezető szerint „Izgalmas időszak ez, melyben a szakértői, tanácsadói munka felértékelődik. A piaci környezet javulását nem csak az értékbecslések keresettségének növekedése jelzi, hanem az is, hogy ügyfeleink mélyebb, szélesebb spektrumú munkák elvégzésére kérnek fel minket, melyben a piaci érték meghatározásán túl kockázatelemzéssel támogatjuk komplex beruházások piaci pozicionálását és finanszírozását.” Az Eston International 2014-ben több mint tízmillió négyzetméternyi ingatlannal kapcsolatban nyújtott értékbecslői szolgáltatást.

Közeledik a szitek ideje

Évek kellenek ahhoz, hogy Magyarországon is elterjedjenek az új típusú ingatlanbefektetési társaságok. A folyamatot segítheti az, hogy a tulajdonosok jelentős adóelőnyökben részesülhetnek.

Két-három év alatt öt-hat tőzsdére is bevezetett, szabályozott ingatlanbefektetési társaság jelenhet meg a magyar piacon, legalábbis erre számítanak az ágazatot ismerő szakemberek. Emlékezetes: a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról (szit) szóló törvény, amely a külföldön már népszerű, úgynevezett REIT-eket (real estate investment trust) igyekszik meghonosítani, 2011. július 27-én lépett hatályba.

A kormányzati elképzelés szerint a kis- és az intézményi nagybefektetőktől származó pénzeket a szit elsősorban magyarországi lakó- és kereskedelmi ingatlanokba fektetné be hasznosítás vagy fejlesztés céljából. Az RSM DTM tanácsadó cég emellett arra számít, hogy – a nemzetközi adóegyezmények függvényében – a szit a nemzetközi adótervezés eszközévé is válhat, hiszen általa minimalizálható a külföldön található ingatlanokból származó jövedelem adókötelezettsége.

Az új társasági forma nem- csak a már működő cégek számára érhető el, hanem új társaság is alapítható szitként. Előny, hogy a szit elővállalkozását is ugyanazon adójogi kedvezmények illetik meg, mint a szitet, ugyanis haladékot kap az egyes törvényi feltételek teljesítésére. Az adóelőnyökből a fenti formákon kívül az úgynevezett projekttársaságok is részesülhetnek: ezek a szit 100 százalékos tulajdonában álló olyan cégek, melyek kizárólag a szit tevékenységi körében működnek, és nem rendelkeznek más vállalkozásban részesedéssel.

Ami az adóelőnyöket illeti: a társasági és a helyi iparűzési adó alóli mentesség mellett a szitek 2 százalékos kedvezményes illetékmérték alkalmazására jogosultak az ingatlan tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának, illetve belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező gazdasági társaságban fennálló vagyoni betétnek a megszerzése esetén. Az adómentesség és az illetékkedvezmény révén jelentős megtakarítás érhető el, mely a részvényesek számára osztalék formájában jelenik meg.

Forrás: VG Online

Új tagokkal bővült az Eston International Értékbecslő csapata

Az Eston International több mint 10 éve aktív, több elismerést szerzett Értékbecslő Divíziója nemrég két fővel bővült: Csepiné Preiner Mária szenior értékbecslőként, Máté Veronika pedig csoportasszisztensként erősítik a csapatot.

A bővülést több tényező is indokolta: az elmúlt év során cégünk értékbecslő üzletága kiemelkedő teljesítményt nyújtott mind a sikeresen teljesített megbízások, mind az ügyfél-kezelés hatékonysága vonatkozásában: az általunk kiadott értékelői szakvélemények száma éves szinten megduplázódott, a korábbi értékbecslői csapat bővítése nélkül.

A 2007-es évben elvégzett szakmai fejlesztések eredményeként cégünk igazságügyi szakértői jelentések összeállítására is vállalkozik, ezzel tovább bővítettük magas szintű szolgáltatásaink körét.

Ezentúl az Eston csapatának bővülése hozzájárul ügyfeleinek még magasabb színvonalon való kiszolgálásához, a partnerek elégedettségét pedig az is igazolja, hogy meglévő ügyfeleink rendszeresen továbbajánlják cégünk szolgáltatásait más vállalatok számára.

Háttérinformáció:
Az Eston Értékbecslői csapata nyerte 2006-ban és 2004-ben a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) „Év Ingatlanosa” szakmai díját ingatlanértékelői kategóriában.
Az Eston International a legnagyobb magyarországi ingatlanalap, az ERSTE Ingatlan Alap hivatalos értékbecslője, melynek nettó eszközértéke több mint 148 milliárd forint.

Az Eston vezető tanácsadóját igazságügyi szakértővé nevezték ki

Martonosiné Farkas Éva, az Eston International Zrt. vezető értékelője a napokban vehette át igazságügyi szakértői kinevezését, amely közel húsz éves szakmai tapasztalatának és hozzáértésének legfelsőbb szintű elismerését is jelenti egyben.

Martonosi Éva két és fél éve vezeti az Eston értékbecslő divízióját, amely idő alatt csapata kétszer is elnyerte az „Év Ingatlanértékelője” címet. Kinevezésével mostantól nem csak az Eston ügyfeleit, hanem a kirendelt ügyek rendezését is segítik majd Éva magas színvonalon elkészített szakvéleményei.
ME

Az Eston Értékbecslői csapata nyerte 2006-ban és 2004-ben a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) „Év Ingatlanosa” szakmai díját ingatlanértékelői kategóriában.

Ingatlanadó: hiányoznak a feltételek

A kormány csak a jogi keretét teremtené meg az értékalapú ingatlanadó bevezetésének, így eleget tenne a konvergenciaprogramban foglaltaknak, de az intézmény működtetését rábízná az önkormányzatokra, rájuk hárítva ezzel a politikai felelősséget. Ágy foglalható össze a koalíciós pártok ingatlanadóval kapcsolatos megállapodása. Bár a dokumentum csak egyetlen, szűken fogalmazott mondatot tartalmaz a bevezetésről, s a pártok tartalmi ügyben nem egyeztek meg, a Pénzügyminisztérium államtitkára tegnap egy lehetséges verziót ismertetett e sarc tekintetében. A jogszabály előkészítése azonban csak most kezdődik, azt még a két frakcióval egyeztetni kell.

A kormány november 15-ig törvényi úton egybevonná az ingatlanokat érintő négyféle adótípust (építmény-, telek-, kommunális, illetve “üdülőadó”) és a luxusadót, és egy egységes, értékalapú ingatlanadó-rendszert léptetne érvénybe – mondta Tátrai Miklós, s hozzátette: az ingatlanadó mértékéről, s hogy egyáltalán kivetik-e a továbbiakban is, az önkormányzatok döntenének. Az államtitkár jelezte: a kormánynak nincs kifogása az ellen, hogy az új adó 50 millió forintnál értékesebb ingatlanok esetében lépjen életbe, illetve azokra magasabb értékkulcs vonatkozzon. Arról azonban egyelőre semmilyen tervezet nincs, hogy milyen módszerrel becsülnék fel az ingatlanokat.

A szocialisták tárgyalódelegációját útra bocsátó szakpolitikusi csapat többsége úgy vélte, nem kell bevezetni az értékalapú ingatlanadót, mert annak nincsenek meg a feltételei – tudta meg a Világgazdaság. Elutasították azt a verziót is, hogy a már meglévő 4+1 adót váltsa ki az új sarc, mert pluszbevételt nem hoz, nem lesz belőle állami bevétel, s felesleges társadalmi indulatokat kavar. Ehhez képest került be mégis a koalíciós megállapodásba az értékalapú ingatlanadó bevezetése, vélhetően a liberális párt nyomására. A fent vázolt módszerrel annyit ér el a kormány, hogy a konvergenciaprogram “szövegszerűen” teljesül, a “népharag” viszont az önkormányzatokat sújtja, ha azok kivetik a sarcot – mondták lapunknak szocialista politikusok. A liberális párt képviselői azt mondták: az irány, amely szerint a vagyoni típusú adózás felé kell elmozdulni, elfogadható, de a tartalomról további egyeztetésekre lesz szükség.

A magyar adórendszer átalakítása két szakaszban valósulhat meg – jelentette be tegnap Tátrai Miklós. A 2008-ig történő átalakítások fő célja a fekete- és szürkegazdaság visszaszorítása lesz. Ezzel kapcsolatban Tátrai kifejtette: bár az adóterhek mértéke nem tér el az európai átlagtól, a magyar adófizetők túl súlyosnak érzik azokat, s ezért magas az adóelkerülés aránya. Az adócsalások hatékonyabb kiszűréséhez egyrészt 2008. január 1-jétől növelnék az adóellenőrök számát, másrészt számos kis adót és járulékot összevonnak, és az így felszabaduló kapacitásoktól is az adókontroll javulását várják.

Szeptemberben a kormány várhatóan beterjeszti új áfatörvény tervezetét, amely lehetővé tenné az elektronikus befizetést, illetve az áfa vevői oldalról való behajtását. A személyi jövedelemadót illetően számos kedvezmény eltörlésére lehet számítani. Tátrai szerint túl nagy az ugrás az adóterhekben az évi 1,5-2,5 millió forintos jövedelmek között, így az adójóváírás jövedelmi korlátait valószínűleg feljebb tolják.

A második típusú – 2009-től vagy még később hatályba lépő – változtatások abban az esetben léphetnek életbe, ha a központi költségvetés egyenlege továbbra is a tervezettnél kedvezőbben alakul. A többletbevételeket a hiány csökkentésére és a versenyképesség növelésére kívánják fordítani. Hogy az utóbbin pontosan mit ért a Pénzügyminisztérium, nem sikerült kideríteni, az államtitkár sejtelmes utalásai azonban valószínűsítették, hogy a munkakínálat növelése érdekében 2009. január 1-jétől esetleg adót csökkentene a kormány. E szerint úgy tűnik, az SZDSZ-nek engednie kellett abból a feltételéből, hogy csomagban tárgyalják és fogadják el a ciklusban tervezett összes adóváltoztatást. A szocialisták korábban jelezték: nem kívánnak középtávú megállapodást kötni adóügyekben, csak az elért eredmények függvényében lehet szerintük újragondolni egy esetleges átrendezést is.

Forrás: Világgazdaság

Ingatlanérték-ítélet – Objektivitás az ingatlanadó tükrében

Az ingatlanadó körül rengeteg a bizonytalanság: bevezetik-e, s ha igen, mikor, milyen feltételekkel, kiket érint majd, mi alapján vetik ki? A lakóingatlanok esetében számos lehetőség kínálkozik az adó alapjának meghatározására, mint az övezeti besorolás, vagy területalapú adóztatás. Azonban, ha az ingatlanadó kereskedelmi ingatlanokra is kiterjed, a jelenleginél hatékonyabb, egységes értékítéletre lesz szükség, amelynek feltételeit az Eston International értékbecslői ma még nem látják biztosítottnak.

Ma az ingatlan-értékbecslési szolgáltatás iránti kereslet zöme a kereskedelmi bankok és hitelezett ügyfeleik felől érkezik. Az ügyfélnek és a banknak egyaránt elemi érdeke, hogy az értékelő által megállapított becsült érték a valóságos piaci viszonyokat tükrözze. A banki értékbecslőnek, mivel tényadatokkal igazolni becslése helyességét az esetek többségében nem tudja, szüksége van rá, hogy az általuk megállapított becsült értéket egy tőle független, nagyjából ugyanannyi információval rendelkező, jó szándékú kolléga elfogadhatónak tartsa. Ezzel szemben, ha az ingatlanadó alapjának meghatározása lesz az értékbecslés célja, új érdekviszonyok alakulnak ki. A megbízóknak a finanszírozás miatt eddig az optimista becslések tetszettek igazán, az ingatlanadó bevezetésével azonban növekszik majd a „kereslet” az alacsony becsült értékek iránt.
map

Elzárt adatok
A lakóingatlanok piacán a nagyszámú adásvétel, az interneten megjelenő, könnyen hozzáférhető és értelmezhető kínálati információ biztosítják a kellő átláthatóságot, összehasonlítási alapot. A nem lakó funkciójú, nagy értékű ingatlanok esetében azonban ennek az információnak csak töredéke szerezhető be. Némi túlzással az egyetlen, amit biztosan tudunk, hogy történnek adásvételek.

Természetesen a kereskedelmi ingatlanokat közvetítő szakértők megbízható információval rendelkeznek a piaci trendekről, az értékesített területekről és ingatlantípusokról, s jóllehet a konkrét üzletkötések bizalmas adatait szigorúan őrzik, az ő piaci tapasztalatuk biztosítja a legfontosabb fix pontokat, amelyekre az értékelés épít. Az átláthatóságot segítő, már beindult folyamat, az üvegzseb program keretében egyre több önkormányzat beszámolója tartalmaz feldolgozható információt az értékesített ingatlanokról. A beszámolók mellékletéből jókora türelemmel és némi szerencsével, főleg fejlesztési telkek értékesítési adataihoz juthatunk. De ezen túlmenően nagyon kevés biztos pontra lehet támaszkodni.
Kézenfekvő lehetőségnek mutatkozik az Illetékhivatal adatainak felhasználása. Ezek az adatok azonban jelenleg nem hozzáférhetőek sem a szakma, sem az állampolgárok számára. Felmerül a kérdés, kinek, milyen jogos érdekét védi ez a gyakorlat?

Sajnos tapasztalataink szerint – az Eston számára szakmai kapcsolatai révén eddig is volt lehetőség tényadatok gyűjtésére – a jelenlegi illetékhivatali adatfeldolgozási rendszer sem támogatja a vagyonértékelést: sok esetben egy-egy területről az sem derült ki, hogy rendelkezik-e felépítménnyel, vagy sem. Még nagyobb problémát jelent, hogy kereskedelmi ingatlanok esetében az Illetékhivatal adatai egyre kevésbé képesek tükrözni a valós piaci viszonyokat, hiszen az elmúlt években egyre elterjedtebbé vált a nem lakó ingatlanok illetékmentesen, üzletrészként való értékesítése.

A bőség zavara
Izgalmas helyzet adódhat, ha az ingatlan tulajdonosa túlságosan készséges, és adásvételi előszerződést, sőt akár aláírt szerződést is csatol előzékenyen az adatszolgáltatáshoz. Annak eldöntése, hogy a szerződés tartalma figyelembe vehető-e, s ha igen, milyen mértékig, több szempont egyidejű mérlegelését igényli.

A jól tipizálható lakóingatlanok piacán ebben is egyszerűbb a helyzet. A szegmens átláthatóságának köszönhetően nagy biztonsággal eldönthető, hogy egy szerződés valós tartalmat takar-e. Ha igen, azaz a szerződött érték nem áll szemben a gondosan megválasztott és összehasonlításra alkalmas adatok sugallta értékkel, a szerződésben foglaltak a piaci viszonyok megnyilvánulásának tekinthetőek, felülbírálatuk sem szakmailag, sem etikailag nem indokolható. Ha azonban eltérés van, akkor az első pillanatban örömmel fogadott szerződés inkább zavarok forrásává válik, és lehetséges, hogy a további egyeztetések során a felszínre is kerül némi logikus magyarázat az adásvételi szerződésben szereplő és a piaci adatokból levezethető érték eltérésére.

A kereskedelmi ingatlanok piacán, főleg fejlesztési társaságok és -ingatlanok esetében, kereskedelmi bank számára készülő, fedezetértékelési célú értékbecslés során fordul elő, hogy a valamilyen módon az értékbecslő tudomására jutó adásvételi szerződés tartalma szerint a vevő az összehasonlító adatokhoz képest olcsón szerzett meg egy ingatlant. Az értékbecslő természeténél fogva jóhiszemű, és számára az adásvételi szerződésben foglaltak az irányadóak, már amennyiben azok a piacról kialakult képébe beleilleszthetők. Ilyen esetekben akkor van lehetőség a szerződésben szereplőnél magasabb érték leírására, ha egy jól megfogalmazott és védhető szempont szerint nem tekinthetjük az adásvételt – a TEGoVA definíció szerint – piaci tranzakciónak. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az eladó feltételezhetően nem volt a telek fejlesztési lehetőségeinek teljes tudatában, vagy a vevő már az adásvétellel egy időben hatékony lépéseket tett a terület intenzívebb hasznosítása érdekében.

A járható út
A jelenlegi adathiányos állapotban az értékbecslő leginkább a hozamértékelés módszerére támaszkodhat, ami az átláthatóbb bérleti piac adatainak és a közvetítők tapasztalatának köszönhetően megbízható eredményre vezet. A bérleti piacon ugyanis az adásvételekkel szemben több, és akár önmagában, akár piaci környezetében is értelmezhető kínálati bérleti adat áll rendelkezésre. Sajnálatos módon azonban, ezen az egyre erősödő piacon is megjelennek az „okos” vagyonértékelőnek készült bérleti szerződésverziók, amelyek alapján egy korrekten elvégzett számítás is több mint érdekes, a piaci evidenciák közé nehezen illeszthető eredményt ad.

Az Eston szakértő értékbecslő csapatának véleménye tehát, hogy a kormányzati cél megvalósítása és az összes érintett fél érdekében az értékelés körül jelenleg tapasztalható, főképp a megbízható adatbázisok hiányából fakadó bizonytalanságokat jelentősen mérsékelni kell. “Adjatok egy biztos pontot, és kifordítom sarkaiból a világot!” – mondta Arkhimédész. Az értékbecslői szakmának nem ártana kicsit több biztos ponttal, azaz a szakma számára hozzáférhető, tiszta adatokkal rendelkezni, amelyek alapján az értékelés megbízhatósági foka nagyban javulna.

Az üzletrészek értékesítése a jelenleg Magyarországon érvényes, nagyon magas, 10%-os vagyonszerzési illeték kiküszöbölése miatt vált általánossá. Az illeték mérséklése remélhetően a közeljövőben napirendre kerül, hiányában a jelenlegi sok szempontból kedvezőtlen állapot fennmaradása a költségvetést jelenetős illetékbevételtől, a gazdaságot a tiszta tranzakciók lehetőségétől fosztja meg. Az illetékelkerülés hatását kiküszöbölve kapott, valós képet tükröző illetékhivatali adatok megnyitása segítené a gazdaság egészére kiterjedő, egészséges tisztulási folyamatot, egy jól strukturált, értékelői szempontokat is tartalmazó nyilvántartás pedig minőségi ugrást jelentene az értékbecslések megbízhatóságában.

serlegek
A Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) idén is átadta az „Év Ingatlanosa” szakmai díjat, többek között az ingatlanértékelői kategóriában. Az ESTON International-t a szakmai zsűri a megtisztelő „Év Ingatlanértékelője” címmel tüntette ki, így az ingatlanértékelői pályán immár második alkalommal bizonyította rátermettségét.

A cikk megjelent a Property Watch legfrissebb kiadványában.