Elemzések

Market Riport 2020 H1 – Milyen változást látunk fél évvel a járvány kirobbása után?

Milyen változást látunk fél évvel a járvány kirobbása után? Mi a jövőkép?

A hazai üzleti célú ingatlanpiac első féléves teljesítménye sok tekintetben felülmúlta az egy évvel korábbit, a COVID vírus okozta járványhelyzet miatti gazdasági visszaesés azonban már tetten érhető a keresleti adatokból – derül ki az ESTON első féléves piaci jelentéséből.

Az ESTON Market Reportban közöltek szerint a január-júniusi időszakban több mint négyszer annyi új iroda és logisztikai ingatlan került piacra, mint egy évvel korábban. Szintén jelentősen, csaknem 40%-kal több ingatlanbefektetés zárult sikerrel az év első hat havában mint 2019 első felében; a tranzakciók több mint háromnegyedét az iroda és a logisztikai piacon regisztrálták. A raktáringatlanok iránti bérlői kereslet is nagyot nőtt (közel 50%-ot); az ellátási láncok megerősítése iránti igény, az e-kereskedelem dinamikus bővülése és az új logisztikai megrendelések egyaránt növelték a keresletet.

Komolyabb (38%-os) visszaesést mutatott ugyanakkor a bérirodák iránti igény, melynek hatására a 2012. óta fokozatosan csökkenő üresedési mutató ismét emelkedni kezdett. Szintén nagy ütést kapott a turizmus és a vendéglátás: a KSH adatai szerint 2020. január–májusban a kereskedelmi szálláshelyek 56%-kal kevesebb (4,4 millió) vendégéjszakát regisztráltak az előző év azonos időszakához képest, összes bruttó árbevételük pedig folyó áron 53%-kal csökkent (87 milliárd forintra).

Salamon Adorján, az ESTON International Zrt. vezérigazgatója szerint „Mozgalmas időszakot élünk, hiszen a gazdasági vállalkozások életében jelentős változás következett be szinte egyik napról a másikra, és a most tapasztalt válságból való kilábalás körülményei továbbra is homályosak. Az ingatlanpiac szempontjából nem mondanám kilátástalannak a helyzetet, inkább úgy gondolom, hogy a gyors helyzetfelismerés, a rugalmasság és az erőforrások okos felhasználása a kulcs a negatív hatások kivédésekor.” A cégvezető elmondása alapján a kereskedelmi ingatlanpiac fő szektorait eltérő mértékben és más-más időintervallumra vonatkozóan érinti a járványhelyzet, és nagy vonalakban minden területen ez a hatás fogja meghatározni az idei év teljesítményét. „A bérirodák vonatkozásában az év végéig romló keresleti adatokra, és tovább emelkedő üresedésre számítok. Fontos hangsúlyozni, hogy a megfelelő bérlői összetétellel rendelkező prémium irodaházak várhatóan nem sínylik meg a válságot, emellett a jelentősebb üresedéssel bíró ingatlanoknál érdemes lehet megfontolni a korábban talán már tervezett felújítások, átalakítások előrehozását.” Salamon Adorján hozzátette: „Az idei év nyertese a logisztikai piac lehet, ahol visszajelzéseink szerint alig lehet kielégíteni a felmerülő bérlői igényeket. Ez a részpiac továbbra is koncentrált, mind földrajzilag, mind tulajdoni helyzet szerint, hiszen tíznél kevesebb bérbeadó kezében összpontosul az állomány több mint 60%-a; ugyanakkor a fejlesztők jelentős tartalékterületekkel rendelkeznek, ahol az új építkezések további, kiegyensúlyozott növekedésnek adnak teret.” A befektetési ügyletekre vonatkozóan a szakember kifejtette: „Bár az első félév tranzakciós adatai kedvezőek, várakozásaink szerint a likviditásbőség ellenére sem közelítjük meg az előző év ingatlanbefektetési volumenét. A folyamatban lévő tárgyalások alapján idén is átlépjük az egymilliárd eurós küszöböt, de az elmúlt három év 1,8 milliárdos átlaga nem látszik reális célnak.”

Piaci elemzéseink a linkre kattintva elérhetőek.

 

BRF Riport – 2020 Q2

A budapesti irodapiacon mérsékelten látszanak a COVID helyzet hatásai

A Budapest Research Forum (BRF) legfrissebb jelentése szerint a budapesti irodapiac fundamentumai továbbra is erősek, a kihasznált területek bővülése folytatódott, ugyanakkor a kereslet visszaesése miatt az üresedés enyhe mértékű növekedést mutatott.

A jelentés alapjául szolgáló adatok elemzése alapján elmondható, hogy 2020 második negyedévében nem csökkent az irodafejlesztések dinamikája, az épületek előzetes tervek szerinti átadásával a március-júniusi időszakban több új iroda került piacra, mint a teljes 2019-es évben (88e nm Q2-ben, 70,5e nm 2019-ben). A kivitelezések tehát nem álltak le, és a kijárási korlátozások sem rontottak a korábban tapasztalt munkaerő-kapacitás hiányán. Az év további részében hozzávetőleg 100e négyzetméternyi irodaátadás várható, ezzel akár az elmúlt tíz év fejlesztési rekordja is megdőlhet (2018-ban 230e). Az aktuális átadásokat tekintve továbbra is a Váci úti régió áll a fejlesztők figyelmének középpontjában; a most átadott öt irodaházból kettő (Agora Tower és Váci Greens F) közel 60e négyzetméterrel növelte a helyi állományt (új területek 68%-a).

A keresleti oldal változásairól a következőket mondta Pál Tamás, az ESTON iroda-bérbeadási vezetője: „A járványhelyzet sűrűjében sok esetben tapasztaltuk, hogy a személyes találkozók elmaradásával a tárgyalások lelassulnak, illetve, hogy a cégvezetők számára nehézséget jelent jövőbeni irodaigényük meghatározása a gazdasági bizonytalanságok és az irodahasználatban várható változások miatt.” A szakember szerint az irodaházak bérlői javarészt azonnal átálltak a távoli munkavégzésre, a korlátozások feloldásával pedig jellemzően rotálják a munkatársakat az irodai és az otthoni munka között. A home office térnyerése kapcsán felmerülhet, hogy kisebb bérlemény is elég lehet, ugyanakkor a távolságtartás miatt az irodák átméretezése nem feltétlenül jó megoldás. Pál Tamás szerint „Ügyfeleink közül csak néhány jelezte, hogy vizsgálja területei egy részének albérletbe-adását, amihez természetesen a bérbeadó hozzájárulása is szükséges. Úgy látom, ebben a helyzetben felértékelődik az irodabérleti tanácsadók munkája.”

A számok alapján a budapesti irodapiaci kereslet az előző év azonos negyedévéhez képest számottevően visszaesett (46%-kal, 88e négyzetméterre), ugyanakkor az első negyedévhez képest 10%-kal bővült. A nettó abszorpció a 88e nm új terület átadása mellett is pozitív maradt: a kihasznált irodaterületek volumene a negyedév során 31e négyzetméterrel nőtt. Az általános üresedés mértéke az első negyedévhez képest 1,1 százalékpontos növekedést mutatott, jelenleg 7,3%. Az egyes részpiacok adatai alapján az üresedés szinte valamennyi lokáción stagnált vagy csökkent, és csak a Nem-központi Pest alpiacon nőtt érdemben (1,3%-ról 8%-ra), ahol egy új épület került piacra alacsony előbérleti aránnyal, illetve, egy nagyobb területet használó bérlő költözése miatt ürült ki az egyik irodaház.

A bérleti díjak a második negyedévben stagnálást mutattak, az előrejelzések szerint az üresedés további növekedése esetén enyhe díjcsökkentésre lehet számítani.

Ahogy Pál Tamás, az ESTON szakembere fogalmazott: „A megismert adatok alapján látszik, hogy bár a 2020-as év teljesítményét meghatározza a világjárvány alakulása, és a korábbi, dinamikus fellendülést mérsékelt visszaesés váltja fel, de a minőségi irodaházak továbbra is a piaci szint felett fognak teljesíteni. A megfelelő bérlői összetétel kialakítása kritikus, ebben tapasztalt kollégáink örömmel segítenek a bérbeadóknak. Reményeink szerint, a visszaesés csak időszakos lesz, és köszönhetően a piaci szereplők rugalmas hozzáállásának, a szektor nagyobb megrázkódtatás nélkül lép a 2021-es évbe.”

 

A BRF Riportok letöltéséhez kattintson a linkek egyikére!

Elszállnak az irodapiaci üresedések? Mit látunk most?

A budapesti irodapiac első negyedéves adatai alapján átlagos dinamikájú kereslettel és alapvetően pozitív piaci hangulattal érkeztünk a COVID-19 világjárványhoz. Míg 2019 első három hónapjában nem adtak át új irodaterületet, 2020. március végéig két épületben összesen több mint 45 ezer négyzetméterrel bővült a minőségi bériroda állomány (összesen kevesebb mint 10%-nyi üres területtel). A sikeresen megkötött bérleti szerződések volumene megegyezett az egy évvel korábbival, emellett az újonnan átadott irodaterületeknél is nagyobb mértékben nőtt a kihasznált területek mennyisége (a nettó piaci felszívás közel 23 ezer nm volt). Az üresedési ráta enyhe mértékben, 0,6 százalékponttal nőtt az előző negyedéveshez képest, de még mindig 0,9 százalékponttal alacsonyabb, mint 2019 első negyedévében. A bérleti díjak a január-márciusi időszakban tovább emelkedtek, és a már folyamatban lévő bérleti tárgyalások zöme sikeresen lezárult.

A jelenlegi járványhelyzet miatt várhatóan több tekintetben is trendforduló következik be a budapesti irodapiacon, az igazi kérdés az, hogy ezek a folyamatok mennyire és milyen időtávon lesznek visszafordíthatóak. A kijárási korlátozás miatt elmaradó ügyféltalálkozók jelentősen lelassították a korábban elindított tárgyalásokat. A piaci helyzet azonnali megváltozására reagálva a legtöbb cégvezető kizárólag saját tevékenységének fenntartására koncentrál, így az ingatlanos – pl. irodabérleti – kérdések megoldása nem a legmagasabb prioritású.

Várakozásaink szerint ugyanakkor, a járványhelyzet a modern irodapiacra mérsékelt hatást fog gyakorolni, tekintettel arra, hogy a bérirodákban végzett tevékenységek nagy része távmunkában is végezhető, a bérleti szerződések átlagos futamideje 5-7 év, emellett az irodaterületek jelentős részében nincs lehetőség a bérlemény részleges visszaadására, így az esetleges kisebb leépítések miatt az irodahasználat nem, vagy csak időben eltolva fog változni. A keresleti oldalon jelentősebb visszaesésre a második és főként a harmadik negyedévben számítunk, emellett a bérlethosszabbítások keresleten belüli aránya az év során erőteljesen nőni fog.

Az általános üresedési mutató a korábbi trenddel ellentétben emelkedő pályára áll 2020-ban, ami – figyelembe véve az idénre tervezett átadások volumenét – a COVID helyzettől függetlenül is bekövetkezett volna. Az üresedés alacsony dinamikájú növekedése a piac egészséges egyensúlyához is hozzájárul, és segít elkerülni egy árazási buborékot, amit a bérlők mozgásterének hiánya és a korábban is ugrásszerűen emelkedő kivitelezési költségek elszállása okozna. Emlékeztetőül: március végén mindössze 15 budapesti irodaépületben volt 4 ezer négyzetméternél nagyobb szabad terület, az év végéig átadni tervezett projektek előzetes telítettsége közel 70%-os. Az irodapiaci üresedést a nettó piaci felszívás és a fejlesztői tevékenység együttesen határozzák meg. Számításaink alapján, az üresedés az előző évihez hasonló piaci felszívás mellett is 7,5% fölé emelkedne az év végére, de a keresletben várható visszaesés miatt optimista várakozásokkal is 9,3% lehet. Ha nem érkezik új bérlői igény a piacra (a nettó piaci felszívás 0), az üresedés 11%-ra nőhet, amennyiben minden idénre tervezett irodaépület átadásra kerül. A valóságban ugyanakkor azt látjuk, hogy bár a megkezdett építkezések folytatódtak, az átadás halasztása is felmerült több esetben. Már a fejlesztések ütemezésének kisebb korrekciója is segíthet jobban kontrollálni az üresedést: ha az idénre tervezett 220 ezer négyzetméternyi iroda kb 30%-ának átadási időpontja jövőre tolódik, zéró nettó felszívás mellett is mindössze 9%-ig nőne az üresedés.

A rugalmas irodahasználat a korábbi trend folytatásaként tovább bővül, egy részről a jelenleg általános otthoni munkavégzés fennmaradásával, másrészről a szolgáltatott irodák iránti igény emelkedésével. Ez utóbbi lehetőséget ad a cégvezetők részére a piaci változások pontosabb lekövetésére, és az irodaköltségek rugalmasabb – a mostani helyzethez jobban alkalmazkodó – alakítására.

A budapesti irodapiac a leírtaknak megfelelően stabil, alapvetően kedvező fundamentumokkal indította az évet, és bár a válsághelyzet várhatóan visszaveti a keresletet, jelentős aránytalanságokra az év végéig nem számítunk.

Észak kontra dél: avagy merre tovább Budapest?

Az ingatlanfejlesztők hármas alapszabálya kikezdhetetlen igazság: semmi sem lehet fontosabb, mint a lokáció, lokáció, lokáció. Ez az egyetlen faktor, amin utólag szinte lehetetlen módosítani. Azért ”csak” szinte, mert egy új híd vagy egy metróvonal megépülte látványosan felértékelhet egy-egy területet. A budapesti irodapiac állócsillaga, a Váci úti irodafolyosó sikertörténet, ám éppen ezért, lassan megtelik. A szakemberek három olyan nagyobb telket tartanak számon, ahol még nem indult el a fejlesztés, de csodák nincsenek: a Váci út – legalábbis az Árpád hídig tartó szakasza – teltház közeli. A nem csillapodó fejlesztési láz tehát logikusan generálja a kérdést: merre tovább budapesti irodapiac? A fejlesztők lázasan keresik az alternatív helyszíneket, keresetté válnak az alternatív lokációk. Összeállításunkban annak jártunk utána, hogy hol folytatódhat a budapesti irodapiac menetelése.

Észak-Pest

Az A-kategóriájú budapesti irodaházakban elérhető hasznos terület 40%-a,  883 ezer m2 található a Váci úton vagy annak közvetlen környezetében. Az átlagos üresedés 4,5%, ami továbbra is vonzza a fejlesztőket; jelenleg 200 ezer m2 irodaépület áll kivitelezés alatt, ezek átadása után az alpiac mérete bőven átlépi az 1 millió m2-t. A keresletet jellemzi, hogy a Skanska és a GTC vállalta a régi épületek bontásával járó pluszköltséget is – előbbi a Vízművek elavult épületét, utóbbi egy csődbe jutott autószalont tett rövid időn belül a földdel egyenlővé –, annak érdekében, hogy a jelenleginél is hangsúlyosabban legyenek jelen a Nr 1. budapesti lokációban. A GTC olyannyira hisz a környék vonzerejében, hogy nem is fejleszt máshol. Az Atenor fejlesztése, a Váci Greens ötödik és hatodik épülete (az ’E’ és az ’F’ jelű) is kivitelezés alatt áll (ezzel be is fejeződik a projekt), és a jelentősebb fejlesztések közé sorolják a HB Reavis Agoráját is, amelynek első, 34 ezer m2-es épülete lassan szerkezetkész. A teljes projekt 131 ezer m2 lesz, és várhatóan 2022-re fejeződik be.

Észak-Buda

Az elmúlt 10 évben a Budapesten forgalomban lévő autók száma 633 ezerre nőtt. Ráadásul ebben a számban nincsenek benne azok, akik kiköltöztek az agglomerációba, és onnan próbálnak naponta visszajutni a budapesti munkahelyükre. Nem nehéz belátni, hogy ez hosszabb távon tarthatatlan helyzetet eredményez: egymásba érnek a dugók, lehetetlen parkolóhelyet találni, sokan emiatt frusztráltan érkeznek a munkahelyükre. Az utóbbi évek kötöttpályás fejlesztéseinek köszönhetően felértékelődnek azok a fejlesztési lokációk, amelyek villamossal, esetleg vonattal is kiszámíthatóan érhetők el. Észak-Budapest ebből a szempontból nincs elkényeztetett helyzetben, az 1-es villamos tervezett óbudai (Bécsi úti) meghosszabbítását egyelőre levették a napirendről. A régóta lebegtetett Aquvincumi híd segítené Észak-Buda megközelítését, de ez egyelőre távlati terv; a rendszerváltás óta egyetértés van abban, hogy szükség lenne rá, de konkrét előrelépés egyelőre nem történt.

Észak-Budán kb. 330 ezer m2 iroda áll a bérlők rendelkezésére, és az igényt jelzi, hogy az üresedés itt a legalacsonyabb, mindössze 2,9%. A Graphisoft Park – amelynek egyébként az északi szélén létesülne a híd – köszöni, jól van, a bérlők szeretik, immár hatezren dolgoznak a kicsit szigetszerűen szeparált parkban, de jelenleg a budai oldalon nem találni olyan jelentősebb fejlesztési területet, amelyen irodapark létesülhetnek. Sikertörténetnek ígérkezik viszont az óbudai Waterfront City projekt, a maga 220 lakásával; III. kerületben a Duna-parthoz közel a Folyamőr utca, Miklós tér és Bogdáni út által határolt helyszínen, 50.000 m2-es területen, infrastrukturálisan kiváló helyen.

Dél-Buda

A 4-es metró elindulásával, illetve az 1-es villamos pályájának a Kelenföldi pályaudvarig történő meghosszabbításával még népszerűbbé vált az irodafejlesztők körében a dél-budai lokáció. Jelenleg 375 ezer m2 irodaterületet tartanak számon, és hosszú ideig itt mérték a legalacsonyabb, mintegy 3%-os üresedési rátát. A jelenlegi 5,4% sem magas, és az érdeklődés intenzitását jelzi, hogy Q3-ban a bérlői kereslet 20%-a irányult erre az alpiacra. Jelenleg 180 ezer m2 áll építés alatt, ennek fele már bérbe van adva: az Evosoft HQ. Ez utóbbi lesz az Infopark utolsó nagyobb fejlesztése, mivel a terület megtelt, a sok vitát kiváltó MOL torony pedig egy új fejezet kezdetét jelenti; egyrészt ez már a Lágymányosi híd déli oldalán helyezkedik el, másrészt a fejlesztőknek sikerült kilobbizni a sokáig kőbe vésettnek számító magassági korlátozást; a 120 méteres, 83 ezer m2-es torony biztosan landmark – azaz a környezetét meghatározó jellegű – épület lesz. A fejlesztési terület szélén futó Budafoki út mentén meglehetősen sok lakóprojekt is épül, illetve áll előkészítés alatt, és az ingatlanfejlesztéshez szükséges sokoldalú megközelítés szükségességét jelzi a tervezett Galvani-híd koncepciója. A Galváni út közvetlen szomszédságában épülő lakásprojektek értékesítői mélyen hallgatnak a híd többé-kevésbé biztos nyomvonaláról, a lakók valószínűsíthetően nem akarnak egy híd lehajtó csomópontjában élni. Az irodafejlesztők viszont előszeretettel hangsúlyozzák, hogy a jelenleg elsősorban autóval megközelíthető környékre ugyanolyan látványos fellendülés vár a híd megépülte után, mint amilyen bő húsz éve, a Lágymányosi-híd átadását követően annak környéken kezdődött. A hídra egyelőre várni kell, az optimista forgatókönyvek is tíz éves távlattal számolnak. Pedig a koncepció kifejezetten jó: bevonná a város vérkeringésébe a jelenleg aranytartalékként számon tartott észak-csepeli helyszíneket, fellendítené a most kissé poros és elhanyagolt külső Soroksári utat, és mivel a hídról levezető utakat – a tervezett nyomvonal alapján – egészen az Üllői útig futtatnák ki, várhatóan ott is érezhető lenne a fellendülés. A jelenlegi elképzelések szerint a dél-pesti régióban épülne az atlétikai stadion, illetve a déli városkapu keretében diákváros és a rekreációs célú ingatlanok nőhetnének ki a földből, persze ezeknek is előfeltétele az új híd létrejötte.

Dél-Pest

És ha már átjöttünk a Dunán: a dél-pesti régióban (Könyves Kálmán körút és környéke) kb. 350 ezer m2 iroda érhető el, ezek hozzávetőlegesen 7%-a áll üresen. További 80 ezer m2 épül, 20 ezer m2-nyi projekt startra kész, a legújabbak pedig a rajzasztalon formálódnak. Érdekes módon hiába fut az Üllői út alatt pontosan ugyanaz a metróvonal, mint ami a Váci utat a magyar irodapiac koronázatlan királyává tette, a fejlesztők inkább „keresztbe”, vagy a Hungária-Könyves Kálmán körút mentén terjeszkednek. Határozottan jót tett a környéknek, hogy itt épült fel a Telekom új székháza, egyben Magyarország jelenleg legnagyobb irodaépülete a maga 58 ezer m2-ével. Fejlesztők és további szakemberek a Hungária körgyűrűt prognosztizálják a következő nagy fejlesztési csomópontnak.

A konjunktúra biztos jele, ha a város látképét a daruk uralják. Szakemberek szerint az elkövetkezendő két évben még biztosan fejlődik a piac, és szinte biztos, hogy 5-10 év múlva, ha visszatekintünk a tízes évekre, a budapesti irodapiac aranykoraként fogjuk aposztrofálni a jelenlegi periódust.

DINAMIKUSAN BŐVÜLT A RÉGIÓ BEFEKTETÉSI VOLUMENE

Megtartotta éves szakmai konferenciáját az ESTON International Zrt. Rendhagyó módon idén közös előadással készült  a már két éve együttműködő Savills és ESTON. Az alkalom tematikája egyrészről bemutatta a befektetési szektor legújabb trendjeit, illetve útjára indította a cég legújabb szolgáltatását kis és középvállalatok számára. Az előadók közt üdvözölhették Salamon Adorjánt, az ESTON elnök-vezérigazgatóját és Chris Gillumot, a Savills EMEA régiós befektetési igazgatóját.

Salamon Adorján álláspontja szerint: “A budapesti ingatlanpiac továbbra is nagyon vonzó és számos szemszögből is rekordokat döntöget. 2018 kiemelkedő, közel 2 milliárt eurós  befektetési volumenét követően idén a prémium hozamok minden eddignél alacsonyabb szintjét látjuk az összes fontosabb szektorban: a belvárosi irodákat közel 4,9%-on tranzaktálták, emellett az irodai és logisztikai üresedés 5,9% és 2%-ig süllyedt, és a prémium kategóriák bérleti díjai dinamikusan folytatták a növekedést mindkét említett szektorban. Öröm látni, hogy a befektetők továbbra is aktívan érdeklődnek a lehetőségek iránt, azonban a befektetési volumen növekedésének gátat szab a legkeresettebb termékek szűk kínálata”.

Több, mint 54%-kal túllépte Lengyelországban, Csehországban, Szlovákiában, Romániában és hazánkban az ötévi átlagot 2019 kereskedelmi ingatlanbefektetési aktivitása az első három negyedévben, túllépve ezzel a korábbi 8 milliárd eurós határt – derül ki a legfrisebb, Savills által közölt jelentéséből. 2013-tól kezdődően átlagosan 24%-kal növekedett a befektetési forgalom a közép-kelet-európai régióban, ezzel is alátámasztva a befektetők növekvő bizalmát, amit ugyancsak támogat az EU-átlagon felüli gazdasági expanzió, csökkenő munkanélküliség és növekvő fogyasztás az említett országokban.

Lengyelország, mely a régió legnagyobb gazdaságaként az öt ország teljes GDP-jének 46%-áért felel, az ingatlanbefektetések 56%-át vonzotta, jóval 4,5 milliárd euró feletti összeggel. Csehország tranzakciós forgalma elérte a 2,36 milliárd eurót, Magyarország és Románia felel a teljes forgalom 6-6%-áért, Szlovákia pedig 3%-áért.

Ismét a nemzetközileg is aktív befektetők voltak a régió legerősebb szereplői. A német, az angol és az osztrák vevők mindig is hagyományosan uralták ezeket a piacokat, ezzel is lefedve a teljes tevékenység közel felét. Az elmúlt három évben az amerikai és a német befektetők aránya azonban csökkent, és jelentős beáramlásokat tapasztaltak a piacok Dél-Afrikából (2018-ban az összes befektetés 14%-a) és Ázsiából (2018-ban 12%). Kiemelkedő eredményként 2019 első kilenc hónapjában a koreai befektetők a tavalyi 4%-ról 14%-ra növelték tevékenységüket. A dél-koreai fővárosból erdő befektetésekk között szerepel egy prágai Amazon raktár eladása, mely tranzakció során a Savills nyújtotta a vevő számára a tanácsadási szolgáltatást.

A legjobb ingatlanokért folytatott verseny gyors hozamcsökkenést okozott a régióban az elmúlt néhány negyedévben. Az öt országra jellemző, átlagos prémium CBD hozam 5,26%-ra csökkent a harmadik negyedévben – mindösszesen 28 bázisponttal alacsonyabb, mint tavaly, illetve 12 bázisponttal elmaradva az előző negyedévtől. A prémium CBD irodapiaci hozam Prágában a legalacsonyabb, 3,9%-kal, majd Varsóban (4,5%) és Budapesten (4,9%); míg magasabb hozamok (5,75% és 7%) továbbra is elérhetõk Pozsonyban és Bukarestben.

Chris Gillum elmondása szerint: „az irodák továbbra is a legvonzóbb befektetési eszközök Közép-Kelet-Európában, kitéve ezzel az első kilenc hónap befektetési volumenének 60%-át, ami 45%-os erős növekedést jelent 2018 hasonló időszakához képest.”

Majd folytatta: „Azt tapasztaljuk, hogy a nemzetközi tőke növekvő érdeklődéssel fordul a régió felé, ami azzal is magyarázható, hogy a kínálatban jó minőségű termékek érhetőek el, kedvező gazdasági környezetben. A szektor kiemelkedő teljesítményének köszönhetően további befektetőkre számítunk a jövő évben is. Ennek ékes példája a bukaresti Day Tower irodaház akvizíciója októberben, mely során a közel-keleti Corporate Finance House Group befektetőt, mint vevőt, vállalatunk képviselte.

Régiónkban az irodapiaci kereslet átlagosan 9%-kal emelkedett az elmúlt öt évben, ezzel az átlagos üresedési rátát Prágában, Budapesten, Bukarestben és Varsóban 6,9%-ra lökte – összehasonlításképp 2014-ben ez a szám 13,8% volt, tavaly pedig csupán fél százalékponttal alacsonyabb. Prága büszkélkedhet a legalacsonyabb üresedéssel, mindösszesen 4,6%-kal, ezt követi fővárosunk 5,9%-kal, majd Bukarest 8%, és Varsó 8,2%-kal.

Eri Mitsostergiou, a Savills európai piackutatási részlegének igazgatója hozzátette: „Az Oxford Economics előrejelzései alapján Varsó második, Budapest ötödik, Prága hatodik,  Bukarest pedig a kilencedik leggyorsabban fejlődő európai város lesz a következő 5 évben, köszönhetően a 2,6%-os várható átlagos GDP növekedésnek, mely messze meghaladja az európai 1,9%-os átlagot.”

„A prémium termékek kínálatának szűkülése miatt a 2019-es befektetési volumenek hozzávetőlegesen 5-10%-kal fognak elmaradni a tavalyi értékekhez képest. Úgy hisszük, hogy van még tere a hozamesésnek, különösen a prémium logisztikai szegmensben. Ami a prémium irodapiaci hozamokat illeti Varsó és Bukarest további drágulásra számíthat, viszont a prágai számok stabilizálódni látszanak. Azt várjuk, hogy a retail szektorban stabilizálódnak a hozamok – a hozamcsökkenés lefékeződése már tapasztalható. Mindezek mellett az erősödő kiskereskedelmi forgalom fenntartja a legjobb ingatlanok hozamtermelő képességét, és további keresletet generál a logisztuikai piacon is.” – tette hozzá a szakember.

 

További információ:

Tamáska György

Marketingvezető

marketing@eston.hu

A Covance és a Chiltern iroda-megoldását az ESTON biztosította

Az Eston International csapata sikeresen közreműködött a cégcsoport új székhelyének kiválasztásában

Az amerikai LabCorp cég, akinek a gyógyszerfejlesztési ágazata Covance néven ismert, 2017-ben sikeresen lezárta a Chiltern akvizícióját, mellyel a vállalat meg kívánta erősíteni vezető globális gyógyszerfejlesztési és diagnosztikai.poizicióját. Egy ilyen kaliberű összeolvadás szervezeti, és ezzel együtt infrastrukturális változásokat hoz magával. A szervezeti átalakulások az irodák bővítését, átszervezését, költöztetését is jelenti. Budapesten a cégek képviselete két különböző helyszínen, az Allee Cornerben illetve a Canada Square-ben bérelt irodát. Egyik hely sem volt igazán alkalmas ilyen volumenű bővülésre, amit az egyesülés jelentett. Ennek következtében a két cég egy harmadik irodaház felkutatásában látta a megoldást, amihez az ESTON-t találta a megfelelő partnernek. A Budapest II. kerületében található Residence irodaház teljesítette a támasztott elvárásokat. A szerencsés elhelyezkedés mellett az iroda adottságai és a szabad, bérelhető méret is ideális volt az új bérlő számára. A költözés 2019 márciusában történt, a megközelítőleg 600 négyzetméteres irodába. A Residence irodaház tulajdonosa az LFPI csoport, akit a magyar piacon a bécsi székhelyű FLE GmbH képvisel.