Company news

ESTON a BudaParton

Az ESTON International Zrt. Property Management csapata látja el 2020 július 1-jétől a BudaPart GATE irodaház üzemeltetési feladatait.

A nyáron aláírt megállapodás alapján a feladat tapasztalt csapatot kíván meg: átadásra került közel 20 ezer négyzetméternyi irodaterület, valamint négy mélygarázsszinten 400 darab parkolóhely, melyek a BudaPartra látogatók számára is elérhetők. A BudaPart GATE a városrész új gyöngyszeme. A legmodernebb, környezetbarát technológiával felszerelt, valóban emberközpontú élettér mindennapi, zökkenőmentes üzemeltetéséről így nyilatkozott Pintér Dániel, az ESTON társigazgatója:

“Hálásak vagyunk a lehetőségért, ugyanakkor már korábban is nagyon komoly előkészületeket tettünk annak érdekében, hogy megteremtsük az üzemeltetésben a biztonságot és a kiszámítható működést. Magabiztosan állítjuk, hogy a továbbiakban is első osztályú kiszolgálásban lesz részük a beköltözőknek.”

Nádasdy Bence, a BudaPart vagyonkezeléséért felelős ügyvezető igazgatója kiemelte, hogy “a városnegyed nem más, mint a megvalósuló jövő, ahol a természetközeliség, a tudatosság és a modern életminőség egy helyen találkozik. Úgy gondolom, hogy az ESTON csapatában a megfelelő partnert találtuk meg, akik a kezdetektől hisznek a BudaPart víziójában és sikerében, így nagyon örülök, hogy a továbbiakban még szorosabban dolgozhatunk együtt a projektben.”

A BudaPart egyedi beruházás Magyarországon mind elhelyezkedésének, mind a zöld- és vízterület magas arányának köszönhetően. Az 54 hektárnyi területen egyaránt jelen van a természetközeli, vízparti nyugalom és a nyüzsgő, nagyvárosi életérzés, melynek előnyeit a budaparti dolgozók is minden nap élvezhetik.

Gazdát cserélt két budapesti irodaház

Együttesen értékesítette a budapesti székhelyű Adventum Zrt. az általa kezelt Adventum TRIUM Ingatlan Alap portfóliójának két irodaházát, a Buda Square-t és a Margit Palace-t. Az A kategóriás épületek teljes bérbeadottság mellett üzemelnek.

Értékesítette a budapesti székhelyű Adventum Zrt. az általa kezelt Adventum TRIUM Ingatlan Alap portfóliójának két irodaházát, a Buda Square-t és a Margit Palace-t. Mindkét irodaház A kategóriás, rendelkezik az Adventum által megszerzett BREEAM In-use tanúsítvánnyal és teljes mértékben bérbeadott. Az ügyletben az Adventumot az ESTON International Zrt., a Savills és a Hümpfner Ügyvédi Iroda képviselte, a Resolution Property-t a Kinstellar, a Cushman & Wakefield, a KPMG és a Gleeds.

Forrás: https://www.portfolio.hu/ingatlan/20201117/gazdat-cserelt-ket-budapesti-irodahaz-457836

Időutazás az irodapiacon

A budapesti irodapiacon erős fejlesztői tevékenység mellett folytatódott a kereslet időszakos visszaesése, az általános üresedés növekedése mellett ugyanakkor az immár egymillió négyzetméteres Váci úti részpiacon csökkent a kihasználatlan irodák aránya. A várható trendeket Salamon Adorján, az ESTON International vezérigazgatója foglalta össze.

A legfrissebb piaci adatok szerint április eleje óta közel 60 ezer négyzetméternyi iroda került átadásra, így a teljes állomány megközelíti a 3.857.000 négyzetmétert. A korábban megindított fejlesztések befejezése jellemzően az eredeti tervek szerint történik, így az év végéig további 50 ezer négyzetméternyi iroda készülhet el. A fejlesztői tevékenység ezek szerint nemhogy nem lassult, de az első kilenc hónapban átadott irodamennyiség az egy évvel korábbinak több mint négyszerese. A keresleti oldalon ezzel szemben jelentős, 59%-os visszaesést regisztráltunk a 2019. harmadik negyedéves adatokhoz képest, ezen belül is kiemelt mértékben (76%-kal) esett a bérlethosszabbítások aránya. Az első három negyedévben összesen 247 ezer négyzetméternyi irodabérletet zártak le, utoljára 2013-ban láttunk ehhez hasonlóan alacsony tranzakciós volument. A kereslet és a kínálat ellentétes irányú változása miatt nőtt az üresedési ráta: jelenleg az irodák 8,1%-a (312 ezer négyzetméter) áll üresen. Ennél magasabb üresedést legutóbb 2017 második negyedévében regisztráltunk (8,6%), de a piaci stabilitást tekintve ez a mutató 10% alatt még egészségesnek mondható. Mérföldkőhöz érkezett a főváros domináns (26%-ot kitevő) piaci régiója: a Váci úti irodafolyósón az irodaállomány átlépte az egymillió négyzetmétert, ezzel együtt az üresedés itt az elmúlt három hónap alatt 5,9%-ról 5,5%-ra csökkent.

A harmadik negyedéves adatok visszarepítenek minket a korábbi évekbe, ahol kevésbé felfűtött kereslet és magasabb üresedési mutató volt a jellemző. Az általánosan tapasztalt gazdasági visszaesés az irodapiacot is vitte magával, de Salamon Adorján, az ESTON International vezérigazgatója már érzékel némi élénkülést. „A harmadik negyedévben érezhetően nőtt az ügyfelek aktivitása, de a keresleti trendet tekintve még nem lehetünk túlzottan optimisták. Várakozásaink szerint az irodatranzakciók lezárását a korábbinál hosszabb előkészítő szakasz fogja megelőzni, és a 2020 elején még hangsúlyosan keresleti piac fél éven belül akár enyhén kínálatiba fordulhat.” A szakember szerint ez negatív nettó abszorpcióban, tovább emelkedő üresedésben, növekvő bérlői kedvezményekben és helyenként csökkenő bérleti díjakban fog megnyilvánulni, ami a piaci bérleti díjak szétszakadását eredményezheti. A bérleti díj változások várhatóan külön irányt vesznek a korábban épült irodaházak esetén – különösen ott, ahol nagyobb területek akár albérletként is elérhetőek –, és az új projektek vonatkozásában, ahol bár az építési költségek emelkedése lefékeződött, de a gyengülő forint drágítja az import építőanyagok beszerzését. Salamon Adorján hozzátette: „Az eddigi adatok szerint az idei évben is folyamatosan pozitív tartományban volt a nettó piaci felszívás, azaz folytatódott a kihasznált irodaterületek bővülése. Ez nagy részben a kimagasló előbérleti aránnyal átadott új épületeknek volt köszönhető. Ha az új projektekre nem sikerül megfelelő előzetes telítettséget, vagy az elvárt megtérülést biztosító bérleti-díjtömeget elérni, az rövid távon a fejlesztések halasztását, azaz a kínálatbővülés lassulását fogja eredményezni.”

A fejlesztői tevékenység alakulása várhatóan részpiaconként eltérő lesz, hiszen a prémium lokációk iránti kereslet továbbra is erős. A Váci úti régió és a Dél-Buda részpiac a teljes harmadik negyedéves kereslet 52%-át tudhatta magáénak. A megkötött bérleti szerződésekből kirajzolódik egy tudatos, költségmegtakarításra optimalizáló bérlői megközelítés: a legnagyobb, 14 ezer négyzetméteres előbérleti szerződés mellett a negyedév során nem írtak alá 5 ezer négyzetmétert meghaladó megállapodást. Salamon Adorján szerint a cégvezetők számára most kiemelten fontos a napi üzletmenet fenntartása és a tervezhető költségek alacsonyan tartása. „A jelenlegi helyzetben nem arról kell döntést hozni, hogy egyedi designnal, tágasabb irodával csábítsunk magunkhoz új munkaerőt, inkább arról, hogy a jelenlegi csapat megtartását és az üzembiztos működést biztosítsuk, azaz ellenállóvá tegyük a céget a piaci hatásokkal és az egészségügyi veszélyekkel szemben is. A home office erre kínál egyfajta megoldást, ami – tekintve, hogy több jelentős irodahasználónál az elmúlt fél évben gyakorlatilag ez lett az „alap beállítás” – magával hozta az albérleti piac jelentette másodlagos üresedés problémakörét is.” Az előzetes adatok szerint több tízezer négyzetméternyi irodaterületre is kereshetnek albérlőt korábban leszerződött, ám most nem használt irodájukra azok a cégek, akik sikeresen – és teljes mértékben – átálltak a távoli munkavégzésre. Salamon Adorján ezzel kapcsolatban elmondta, hogy az albérleti szegmens a vírushelyzet megoldódásával fokozatosan fog eltűnni a piacról, a home office aránya pedig a jelenlegi, ugrásszerűen megnőtt szintről olyan alacsonyabb volumenre fog visszaállni, ami megfelel a piac természetes evolúciójának. Az ESTON addig is aktívan részt vesz ügyfelei irodahasználattal kapcsolatos problémáinak megoldásában.

Operatív igazgatóval erősít a legnagyobb magyar ingatlantanácsadó

2020 őszétől Telekesi-Csuhay Borbála csatlakozik az ESTON csapatához, és operatív igazgatóként támogatja a sikeres ingatlantanácsadó tevékenységét. Borbála az elmúlt öt évben a Property Market Értékesítési és Vagyonkezelési Igazgatójaként a BudaPart projekten dolgozott, előtte több mint tíz évig tevékenykedett a WING Zrt-nél.

Salamon Adorján, az ESTON tulajdonos-vezérigazgatója elmondta: „Az ESTON rendkívül dinamikus fejlődésen ment keresztül az elmúlt két évben. Eljött a pillanat a cég életében, amikor a stratégiai vezetés mellett az operatív feladatok összefogása és a működési hatékonyság növelése kiemelten fontos lett, így szükségessé vált a csapat kibővítése. Borit nagyon hosszú ideje ismerem, több sikeres projekten is dolgoztunk együtt. Szakmai tapasztalata, kiterjedt kapcsolatrendszere mellett személyisége miatt is ő volt a tökéletes jelölt a most kialakított pozícióra. Feladata elsősorban az egyes üzletágak tevékenységének összehangolása, illetve működési hatékonyságuk növelése lesz, emellett több, korábban idő- és kapacitáshiány miatt rendszeresen halasztott önálló projektet is visz majd.”

Telekesi-Csuhay Borbála hozzátette: „Hiszek abban, hogy egy jó időpontban történő váltás új dinamikát hoz a szakmai fejlődésbe, és a fejlesztői székből tanácsadóiba átülve az ESTON számára is új nézőponttal, átfogó tapasztalattal tudok a cég további sikereihez hozzájárulni. Eddigi munkám során a csapat több tagjával is nagyon jó kapcsolatot tudtam kialakítani, így már az első naptól teljes hatékonysággal folyik a közös munka.”

Az ESTON több mint 27 éves fennállása alatt kivívta és megerősítette pozícióját a legnagyobb ingatlantanácsadók között, és 2017 óta a Savills globális ingatlantanácsadó hálózat szakmai partnereként kínál teljes körű szolgáltatást a kereskedelmi ingatlanpiacon.

Minőség, szolgáltatások, lokáció – ezért költözik a Bayer

Jövőre készül el a BudaPart második irodaépülete, a hatemeletes BudaPart CITY.  A ház egyik leendő első beköltözőjét kérdezte Pál Tamás, a tranzakcióban bérbeadói képviselettel megbízott ESTON International Zrt. Office Agency divíziójának vezetője.

  1. Miért döntöttek a költözés mellett? Mi volt a motiváció?

Az Alkotás utcai, illetve a Váci úton lévő irodánk a legnagyobb megelégedettségünkre tökéletesen funkcionálnak, viszont a két szervezet integrálódását fizikai távolsággal nehéz megoldani. A szervezeteknek szüksége van egymásra, így a költözés mellett döntöttünk. Olyan irodaházat kerestünk, ami nagy zöldfelület közelében helyezkedik el, innovatív és szem előtt tartja a fenntarthatósági szempontokat.

  1. Bevonták-e a munkavállalókat a helyválasztásba?

Meghívtunk egy üzletágvezetői, csoportvezetői kört, olyan kollégákat, akik személyi felelősséggel rendelkeznek, hogy segítsenek a kiválasztási folyamatban. Számos helyszínt személyesen is meglátogattunk, a tapasztalatainkról objektív és szubjektív összehasonlítást készítettünk és ezek alapján választotta ki ez a kisebb létszámú, de reprezentatív munkavállalói kör a végleges, preferált helyszínt.

  1. Mi volt az a három legkiemelkedőbb előny, ami miatt a BudaPartot választották?

A legfontosabb, amit kiemelnék, a lokáció: a zöld környezet, természetközeli helyszín. Maga a tény, hogy városban vagyunk, de élhető környezetben, ahol nem csak a munkaidőben, hanem azon túl is hasznos elfoglaltságot találhatunk. Szerintünk a Kopaszi-gát környéke mindenki számára kiváló helyszínt jelent ezen szempontok alapján.

A másik szempont az épület minősítése volt: ebben a zöld környezetben fenntartható és magas környezeti normákat követő elvárások kerültek beépítésre. Az irodaépület kialakításához minőségi anyagok használnak fel, és olyan besorolással rendelkezik, amelyekben az ergonómia, környezettudatossághoz kapcsolódó jelzők mind megtestesülnek. A munkavállalók egészsége, a természet védelme, az innovatív és kreatív munkát támogató adottságok, mind olyan szempontok, amik a cégen belül is fontos értékeket képviselnek.

Nem utolsó sorban a szolgáltatások elvárt színvonalát szeretném megemlíteni, amik kiépülésre kerülnek a közeljövőben. Hiszünk abban, hogy egy dinamikusan fejlődő új városrészbe költözünk, amely középtávon biztosítja azokat a rekreációs lehetőségeket, amelyek kollégáink, az ott élők és oda látogatók egészségügyi, kikapcsolódási és sportolási igényeit hiánytalanul kielégíti.

  1. Mit várnak az új irodától?

Nagyok az elvárásaink, mert olyan helyet választottunk, ami magas minőségi színvonalat biztosít. Szervezet szempontjából mindenekelőtt azt várjuk, hogy a jelenleg különálló, több helyszínen található funkciók találjanak egymásra, a munkavállalók ismerjék meg egymást, a munkafolyamatok rövidüljenek le.

Fontosnak tartjuk továbbá a munkakörnyezet flexibilitását is: nem feltétlenül reprezentatív irodát szeretnénk kialakítani, hanem élhető irodát, ahol a napi 8 óra, amennyiben erre szükség van, támogatja a napi kreatív és fókuszált munkavégzést, de mindezek mellett kellő szabadságot is biztosít arra, hogy akár egy ebédszünetben vagy a munkaidő után el tudja látni az ember a dolgait, hiszen mégis napunk egyharmadát töltjük irodában.

  1. Tudnak-e a munkavállalók az új helyről? Kommunikálták belső levélben?

Belső levélben és más csatornákon is kommunikáltuk. Meghívtuk a kollégáinkat egy Town Hall meetingre, ahol bejelentettük a változásokat, megosztottuk velük a döntési folyamatot, hogy milyen elvárásokat támasztottunk a helyszínnel kapcsolatban, legyen az szolgáltatáshoz vagy külső környezeti tényezőkhöz kötődő. A költözésig minden olyan információt megosztunk a kollégákkal, ami motiválhatja őket és fenntarthatja érdeklődésük a költözési folyamat során.

  1. Utolsóként Nagyházi Pétert, a JLL szenior tanácsadóját kérdezem, aki a bérlőképviseleti feladatot látta el a tranzakció során: volt az ügyfélnek olyan különleges igénye, aminek végül csak a BudaPart projekt tudott megfelelni?

Olyan lokációt szerettünk volna találni megbízónknak, amely, azon kívül, hogy mérete lehetőséget biztosít egy előre nem tervezett bővülésre is akár, széleskörű szolgáltatásokat biztosít. Az irodaház elhelyezkedése abból a szempontból is speciális, hogy a Kopaszi-gát már az irodából kilépve egy természetközeli élményt nyújt a Bayer dolgozói számára, amit nem sok projekt tudhat magáénak.

A Property Market Kft. fejlesztésében és a Market Építő Zrt. kivitelezésében megvalósuló BudaPart CITY irodaház közel 20 ezer négyzetméter bérbeadható területtel rendelkezik. Az első, LEED GOLD minősítésű irodaépületben már közel teljes a bérbeadottság, míg a második irodaépületben az elsők között a multinacionális vállalat, a Bayer Hungária Kft. írt alá bérleti szerződést. Bérlőképviseletüket a JLL végezte, bérbeadói oldalról az ESTON International Zrt. támogatta a projekt megvalósulását.

Market Riport 2020 H1 – Milyen változást látunk fél évvel a járvány kirobbása után?

Milyen változást látunk fél évvel a járvány kirobbása után? Mi a jövőkép?

A hazai üzleti célú ingatlanpiac első féléves teljesítménye sok tekintetben felülmúlta az egy évvel korábbit, a COVID vírus okozta járványhelyzet miatti gazdasági visszaesés azonban már tetten érhető a keresleti adatokból – derül ki az ESTON első féléves piaci jelentéséből.

Az ESTON Market Reportban közöltek szerint a január-júniusi időszakban több mint négyszer annyi új iroda és logisztikai ingatlan került piacra, mint egy évvel korábban. Szintén jelentősen, csaknem 40%-kal több ingatlanbefektetés zárult sikerrel az év első hat havában mint 2019 első felében; a tranzakciók több mint háromnegyedét az iroda és a logisztikai piacon regisztrálták. A raktáringatlanok iránti bérlői kereslet is nagyot nőtt (közel 50%-ot); az ellátási láncok megerősítése iránti igény, az e-kereskedelem dinamikus bővülése és az új logisztikai megrendelések egyaránt növelték a keresletet.

Komolyabb (38%-os) visszaesést mutatott ugyanakkor a bérirodák iránti igény, melynek hatására a 2012. óta fokozatosan csökkenő üresedési mutató ismét emelkedni kezdett. Szintén nagy ütést kapott a turizmus és a vendéglátás: a KSH adatai szerint 2020. január–májusban a kereskedelmi szálláshelyek 56%-kal kevesebb (4,4 millió) vendégéjszakát regisztráltak az előző év azonos időszakához képest, összes bruttó árbevételük pedig folyó áron 53%-kal csökkent (87 milliárd forintra).

Salamon Adorján, az ESTON International Zrt. vezérigazgatója szerint „Mozgalmas időszakot élünk, hiszen a gazdasági vállalkozások életében jelentős változás következett be szinte egyik napról a másikra, és a most tapasztalt válságból való kilábalás körülményei továbbra is homályosak. Az ingatlanpiac szempontjából nem mondanám kilátástalannak a helyzetet, inkább úgy gondolom, hogy a gyors helyzetfelismerés, a rugalmasság és az erőforrások okos felhasználása a kulcs a negatív hatások kivédésekor.” A cégvezető elmondása alapján a kereskedelmi ingatlanpiac fő szektorait eltérő mértékben és más-más időintervallumra vonatkozóan érinti a járványhelyzet, és nagy vonalakban minden területen ez a hatás fogja meghatározni az idei év teljesítményét. „A bérirodák vonatkozásában az év végéig romló keresleti adatokra, és tovább emelkedő üresedésre számítok. Fontos hangsúlyozni, hogy a megfelelő bérlői összetétellel rendelkező prémium irodaházak várhatóan nem sínylik meg a válságot, emellett a jelentősebb üresedéssel bíró ingatlanoknál érdemes lehet megfontolni a korábban talán már tervezett felújítások, átalakítások előrehozását.” Salamon Adorján hozzátette: „Az idei év nyertese a logisztikai piac lehet, ahol visszajelzéseink szerint alig lehet kielégíteni a felmerülő bérlői igényeket. Ez a részpiac továbbra is koncentrált, mind földrajzilag, mind tulajdoni helyzet szerint, hiszen tíznél kevesebb bérbeadó kezében összpontosul az állomány több mint 60%-a; ugyanakkor a fejlesztők jelentős tartalékterületekkel rendelkeznek, ahol az új építkezések további, kiegyensúlyozott növekedésnek adnak teret.” A befektetési ügyletekre vonatkozóan a szakember kifejtette: „Bár az első félév tranzakciós adatai kedvezőek, várakozásaink szerint a likviditásbőség ellenére sem közelítjük meg az előző év ingatlanbefektetési volumenét. A folyamatban lévő tárgyalások alapján idén is átlépjük az egymilliárd eurós küszöböt, de az elmúlt három év 1,8 milliárdos átlaga nem látszik reális célnak.”

Piaci elemzéseink a linkre kattintva elérhetőek.

 

Jó ütemben halad a BudaPart legújabb irodaházának megvalósítása

Az első bérleti szerződést egy teljes emeletre írták alá

Budapest, 2020. 07.21. Budapest legújabb városnegyedének képe egyre markánsabban rajzolódik ki: a következő két lakóépület birtokbaadása már zajlik, a BudaPart CITY építése pedig látványos fázisába lépett.

Property Market Kft. fejlesztésében és a Market Építő Zrt. kivitelezésében megvalósuló BudaPart CITY irodaház hat emeleten, közel 20 ezer négyzetméteren kínál irodahelyiségeket és egyéb szolgáltatásokat. A BudaParton már megszokottnak is mondható a state-of-the-art megjelenés; az irodaház az idén Ybl díjjal kitüntetett Fazakas György által vezetett Építésziroda munkáját dicséri.

Az építkezés jelenleg a szerződött ütemterv előtt halad: a háromszintes mélygarázs, a földszint, mezzanin szint és első két emelet szerkezetépítési munkái már elkészültek, jelenleg a harmadik irodaszinti pillérek zsaluzási-betonozási munkálatai folynak, a pinceszinteken és a földszinten pedig már a kőműves, gépész, elektromos szakipari munkák kivitelezése is javában zajlik. Az épület legmagasabb pontját előreláthatóan az ősz derekán éri el, és használatbavételi engedély is a Fejlesztő birtokában lesz 2021 júniusában.

Az irodaépületben az elsők között a multinacionális gyógyszercég, a Bayer Hungária Kft. írt alá bérleti szerződést egy teljes emeletre, mintegy 3200 négyzetméteren, aki jövőre költözik be a 2021 év közepén elkészülő újgenerációs irodaházba. A tranzakciót az ingatlanfejlesztő co-exclusive megbízottjaként az Eston International bonyolította le.

„A BudaPart CITY a munkahelyekre is elhozza a modern nagyvárosi életérzést: a városnegyedben komplex infrastruktúra és egyedülálló zöld környezet várja majd a dolgozókat. Az irodaházban egy nagyobb étterem, valamint közel 700 négyzetméternyi egyéb változatos kiskereskedelmi funkciójú terület jön majd létre, így a városnegyed szolgáltatásai az épületben a tervek szerint kiegészülnek többek között írószerbolttal, drogériával, könyvesbolttal, kávézóval, postával és bemutató teremmel. A munkavállalók egyszerűbben és gyorsabban elvégezhetik a mindennapi teendőiket, a rekreációs lehetőségek pedig közvetlenül a munkahelyük mellett állnak majd rendelkezésükre: egy helyen, a Duna szomszédságában tervezhetnek üzleti megbeszélést, baráti vacsorát vagy egy feltöltő futást a Kopaszi-gáton.” – mondta el Dr. Schrancz Mihály a fejlesztő Property Market ügyvezetője.

A BudaPart beruházás a tervek szerint halad: három épület már átadásra került, valamint júliustól folyamatosan zajlik két újabb lakóház birtokbaadása. 2021-ben a BudaPart CITY mellett a BudaPart Otthonok ’E’ lakóépület is elkészül, kiegészülve a városnegyed központi parki területével, idén pedig további iroda- és lakóházak, valamint egy hotel indítása várható. Összesen 15 lakó- és 13 irodaház, valamint egy hotel valósul meg a városnegyedben.

/Property Market sajtóközleménye nyomán

BRF Riport – 2020 Q2

A budapesti irodapiacon mérsékelten látszanak a COVID helyzet hatásai

A Budapest Research Forum (BRF) legfrissebb jelentése szerint a budapesti irodapiac fundamentumai továbbra is erősek, a kihasznált területek bővülése folytatódott, ugyanakkor a kereslet visszaesése miatt az üresedés enyhe mértékű növekedést mutatott.

A jelentés alapjául szolgáló adatok elemzése alapján elmondható, hogy 2020 második negyedévében nem csökkent az irodafejlesztések dinamikája, az épületek előzetes tervek szerinti átadásával a március-júniusi időszakban több új iroda került piacra, mint a teljes 2019-es évben (88e nm Q2-ben, 70,5e nm 2019-ben). A kivitelezések tehát nem álltak le, és a kijárási korlátozások sem rontottak a korábban tapasztalt munkaerő-kapacitás hiányán. Az év további részében hozzávetőleg 100e négyzetméternyi irodaátadás várható, ezzel akár az elmúlt tíz év fejlesztési rekordja is megdőlhet (2018-ban 230e). Az aktuális átadásokat tekintve továbbra is a Váci úti régió áll a fejlesztők figyelmének középpontjában; a most átadott öt irodaházból kettő (Agora Tower és Váci Greens F) közel 60e négyzetméterrel növelte a helyi állományt (új területek 68%-a).

A keresleti oldal változásairól a következőket mondta Pál Tamás, az ESTON iroda-bérbeadási vezetője: „A járványhelyzet sűrűjében sok esetben tapasztaltuk, hogy a személyes találkozók elmaradásával a tárgyalások lelassulnak, illetve, hogy a cégvezetők számára nehézséget jelent jövőbeni irodaigényük meghatározása a gazdasági bizonytalanságok és az irodahasználatban várható változások miatt.” A szakember szerint az irodaházak bérlői javarészt azonnal átálltak a távoli munkavégzésre, a korlátozások feloldásával pedig jellemzően rotálják a munkatársakat az irodai és az otthoni munka között. A home office térnyerése kapcsán felmerülhet, hogy kisebb bérlemény is elég lehet, ugyanakkor a távolságtartás miatt az irodák átméretezése nem feltétlenül jó megoldás. Pál Tamás szerint „Ügyfeleink közül csak néhány jelezte, hogy vizsgálja területei egy részének albérletbe-adását, amihez természetesen a bérbeadó hozzájárulása is szükséges. Úgy látom, ebben a helyzetben felértékelődik az irodabérleti tanácsadók munkája.”

A számok alapján a budapesti irodapiaci kereslet az előző év azonos negyedévéhez képest számottevően visszaesett (46%-kal, 88e négyzetméterre), ugyanakkor az első negyedévhez képest 10%-kal bővült. A nettó abszorpció a 88e nm új terület átadása mellett is pozitív maradt: a kihasznált irodaterületek volumene a negyedév során 31e négyzetméterrel nőtt. Az általános üresedés mértéke az első negyedévhez képest 1,1 százalékpontos növekedést mutatott, jelenleg 7,3%. Az egyes részpiacok adatai alapján az üresedés szinte valamennyi lokáción stagnált vagy csökkent, és csak a Nem-központi Pest alpiacon nőtt érdemben (1,3%-ról 8%-ra), ahol egy új épület került piacra alacsony előbérleti aránnyal, illetve, egy nagyobb területet használó bérlő költözése miatt ürült ki az egyik irodaház.

A bérleti díjak a második negyedévben stagnálást mutattak, az előrejelzések szerint az üresedés további növekedése esetén enyhe díjcsökkentésre lehet számítani.

Ahogy Pál Tamás, az ESTON szakembere fogalmazott: „A megismert adatok alapján látszik, hogy bár a 2020-as év teljesítményét meghatározza a világjárvány alakulása, és a korábbi, dinamikus fellendülést mérsékelt visszaesés váltja fel, de a minőségi irodaházak továbbra is a piaci szint felett fognak teljesíteni. A megfelelő bérlői összetétel kialakítása kritikus, ebben tapasztalt kollégáink örömmel segítenek a bérbeadóknak. Reményeink szerint, a visszaesés csak időszakos lesz, és köszönhetően a piaci szereplők rugalmas hozzáállásának, a szektor nagyobb megrázkódtatás nélkül lép a 2021-es évbe.”

 

A BRF Riportok letöltéséhez kattintson a linkek egyikére!

Elszállnak az irodapiaci üresedések? Mit látunk most?

A budapesti irodapiac első negyedéves adatai alapján átlagos dinamikájú kereslettel és alapvetően pozitív piaci hangulattal érkeztünk a COVID-19 világjárványhoz. Míg 2019 első három hónapjában nem adtak át új irodaterületet, 2020. március végéig két épületben összesen több mint 45 ezer négyzetméterrel bővült a minőségi bériroda állomány (összesen kevesebb mint 10%-nyi üres területtel). A sikeresen megkötött bérleti szerződések volumene megegyezett az egy évvel korábbival, emellett az újonnan átadott irodaterületeknél is nagyobb mértékben nőtt a kihasznált területek mennyisége (a nettó piaci felszívás közel 23 ezer nm volt). Az üresedési ráta enyhe mértékben, 0,6 százalékponttal nőtt az előző negyedéveshez képest, de még mindig 0,9 százalékponttal alacsonyabb, mint 2019 első negyedévében. A bérleti díjak a január-márciusi időszakban tovább emelkedtek, és a már folyamatban lévő bérleti tárgyalások zöme sikeresen lezárult.

A jelenlegi járványhelyzet miatt várhatóan több tekintetben is trendforduló következik be a budapesti irodapiacon, az igazi kérdés az, hogy ezek a folyamatok mennyire és milyen időtávon lesznek visszafordíthatóak. A kijárási korlátozás miatt elmaradó ügyféltalálkozók jelentősen lelassították a korábban elindított tárgyalásokat. A piaci helyzet azonnali megváltozására reagálva a legtöbb cégvezető kizárólag saját tevékenységének fenntartására koncentrál, így az ingatlanos – pl. irodabérleti – kérdések megoldása nem a legmagasabb prioritású.

Várakozásaink szerint ugyanakkor, a járványhelyzet a modern irodapiacra mérsékelt hatást fog gyakorolni, tekintettel arra, hogy a bérirodákban végzett tevékenységek nagy része távmunkában is végezhető, a bérleti szerződések átlagos futamideje 5-7 év, emellett az irodaterületek jelentős részében nincs lehetőség a bérlemény részleges visszaadására, így az esetleges kisebb leépítések miatt az irodahasználat nem, vagy csak időben eltolva fog változni. A keresleti oldalon jelentősebb visszaesésre a második és főként a harmadik negyedévben számítunk, emellett a bérlethosszabbítások keresleten belüli aránya az év során erőteljesen nőni fog.

Az általános üresedési mutató a korábbi trenddel ellentétben emelkedő pályára áll 2020-ban, ami – figyelembe véve az idénre tervezett átadások volumenét – a COVID helyzettől függetlenül is bekövetkezett volna. Az üresedés alacsony dinamikájú növekedése a piac egészséges egyensúlyához is hozzájárul, és segít elkerülni egy árazási buborékot, amit a bérlők mozgásterének hiánya és a korábban is ugrásszerűen emelkedő kivitelezési költségek elszállása okozna. Emlékeztetőül: március végén mindössze 15 budapesti irodaépületben volt 4 ezer négyzetméternél nagyobb szabad terület, az év végéig átadni tervezett projektek előzetes telítettsége közel 70%-os. Az irodapiaci üresedést a nettó piaci felszívás és a fejlesztői tevékenység együttesen határozzák meg. Számításaink alapján, az üresedés az előző évihez hasonló piaci felszívás mellett is 7,5% fölé emelkedne az év végére, de a keresletben várható visszaesés miatt optimista várakozásokkal is 9,3% lehet. Ha nem érkezik új bérlői igény a piacra (a nettó piaci felszívás 0), az üresedés 11%-ra nőhet, amennyiben minden idénre tervezett irodaépület átadásra kerül. A valóságban ugyanakkor azt látjuk, hogy bár a megkezdett építkezések folytatódtak, az átadás halasztása is felmerült több esetben. Már a fejlesztések ütemezésének kisebb korrekciója is segíthet jobban kontrollálni az üresedést: ha az idénre tervezett 220 ezer négyzetméternyi iroda kb 30%-ának átadási időpontja jövőre tolódik, zéró nettó felszívás mellett is mindössze 9%-ig nőne az üresedés.

A rugalmas irodahasználat a korábbi trend folytatásaként tovább bővül, egy részről a jelenleg általános otthoni munkavégzés fennmaradásával, másrészről a szolgáltatott irodák iránti igény emelkedésével. Ez utóbbi lehetőséget ad a cégvezetők részére a piaci változások pontosabb lekövetésére, és az irodaköltségek rugalmasabb – a mostani helyzethez jobban alkalmazkodó – alakítására.

A budapesti irodapiac a leírtaknak megfelelően stabil, alapvetően kedvező fundamentumokkal indította az évet, és bár a válsághelyzet várhatóan visszaveti a keresletet, jelentős aránytalanságokra az év végéig nem számítunk.