Kiadványaink

2006-ban újfent megdőlt minden korábbi bérbeadási rekord: az összesített adatok szerint tavaly közel negyedmillió négyzetméternyi irodára köttetett bérbeadási szerződés (ebből mintegy 150 ezer m2 volt a piacra lépő új igény).

A korábbi előrejelzéseknek megfelelően az elmúlt tizenkét hónap során ugrásszerűen élénkült a fejlesztői aktivitás, az építtetők 2007-ben várhatóan a legmagasabb fokozatba kapcsolnak. Az irodaátadások a tavalyi évben meghaladták a 180 ezer négyzetmétert (181 230 m2), idén decemberig pedig a 220 ezer négyzetméternél is több új iroda kerülhet a piacra. Az új irodaterületek döntő többsége ismét a Duna bal oldalán épült meg (78%), ezen belül továbbra is megkérdőjelezhetetlen a Váci úti folyosó és vonzáskörzetének dominanciája (az összes átadás közel 40%-a). Ebben a régióban került átadásra a Duna Tower irodaház (27 100 m2), a Center Point II. üteme (22 000 m2), a BC 30 (12 400 m2) és a Kinnarps House is (7500 m2).
A Váci út és környékének vonzerejét a Nyugati Pályaudvar mellé tervezett kormányzati negyed (2009-es) kiépülése ismét erősítheti, hiszen a kormányzati szerveket kiszolgáló cégek és egyéb vállalkozások várhatóan az új központ fizikai közelségét fogják preferálni. Lágymányos szintén a minőségi kínálat bővülésének lehetett tanúja; az IP West első ütemének 2006. eleji átadását (8200 m2) karácsony előtt a második fázis piacra hozatala követte (7600 m2). Az irodaház-együttes területeinek kétharmada 2006. végére elkelt, a főbb bérlők között szerepel a Quintiles (1100 m2), a Brau Union (1000 m2), a Whirlpool (700 m2) és az Avnet (600 m2). A híd túloldalán a TriGránit átadta a Millennium Office Towers első ütemét (18 500 m2). Itt a pénzügyi szolgáltató Morgan Stanley (2900 m2) és a gyógyszeripari Boehringer-Ingelheim gyarapítja a bérlők listáját (1100 m2). Szintén piacra lépett a kiváló elhelyezkedésű Roosevelt 7/8 irodaház (27 600 m2), mely irodaterületeit és kiemelt szolgáltatásait az átlagos piaci szint feletti, havi 21 eurós bérleti díjért kínálja.

Rövid felmérésünk alapján a kiemelt szintű szolgáltatásokat és luxus belső kialakítást kínáló irodaházak iránti igény 2007-ben erősödhet, létjogosultságot adva a piaci szintet jócskán meghaladó bérleti díjak realizálásának. 2006. során a négy legnagyobb területre szóló bérleti szerződésből (összesen 24 ezer m2) kettő az Eston International közreműködésével került lezárásra. A Center Point II. irodaházban a Magyar Fejlesztési Bank leányvállalataként létrehozott Vállalkozói Támogatásközvetítő Zrt. írt alá hosszú távú bérleti szerződést mintegy 4500 négyzetméterre. Szintén az Eston előkészítésével köttetett meg az Állami Autópálya Kezelő Zrt. és a Nemzeti Autópálya Zrt. új irodabérleti szerződése; a megállapodás nyomán 7500 m2 került kiadásra a júliusban elkészülő, már 43 %-ban telített Átrium Park irodaházban.
Előrehaladott bérleti tárgyalások folynak emellett a Millennáris Irodaház (7000 m2, átadás májusban) és a Studium Irodaház (12 000 m2, átadás szeptemberben) területeire. Az Eston csapata a Sodexho Magyarország 2000 négyzetméteres bérleti szerződésének megkötésénél is sikerrel járt el (Material Center); a cég által képviselt Danubius IV. irodaházban pedig az év elején az OTP Bank kötött irodabérleti megállapodást (2800 m2).

Az átlagos (500-600 m2 közötti) tranzakciós méretet jócskán meghaladó ügyletek között szerepel még a MÁV Cargo elhelyezése a Kinnarps Házban (5400 m2) és a Budapesti Értéktőzsde relokációja az Andrássy Centerbe (2750 m2). Kiemelt volumenű bérlethosszabbítások is felkerültek a tavalyi tranzakciós listára; az Ericsson Magyarország a Science Parkban (10 500 m2), a Magyar Cetelem a Margit Palaceban (3600 m2), az EDS Hungary a Metrotech Irodaházban (3500 m2), a Vodafone az ECB Dévai Centerben (3100 m2) újította meg megállapodását. Az erős piaci felszívásnak köszönhetően 2006. során nem emelkedett drasztikusan az üresedési mutató; az üresen álló irodák aránya januártól decemberig 11%-ról 13%-ra emelkedett. Várakozásaink szerint az üresedési arány növekedése 2007-ben erősödik.

Ezt a fejlesztői aktivitás élénkülése mellett a bérlet hosszabbítások és a modern irodapiacon belüli költözések növekvő aránya is alátámasztja; más hatásokkal együtt ez az irodapiaci hozamok esését lassítja. Az irodaházak megfelelő ütemű bérbeadása érdekében 2007-ben ismét nagyobb hangsúlyt kapnak a professzionális ingatlantanácsadók – különösen a bérlő képviseletében eljáró szakemberek. A felfokozott bérlői érdeklődés nyomán az elmúlt két évben stagnáló – néhány részpiacon enyhén emelkedő – bérleti díjak 2006-ban továbbra is a 13-16 €/m2 (A kategória) illetve a 11-14 €/m2 (B kategória) intervallumon belül maradtak; várakozásaink szerint a tendencia 2007-ben csökkenőbe fordul. A fejlesztői verseny érezhetőbbé váló erősödésével a bérlők valószínűleg többet várnak majd az utóbbi időszakban általánossá vált kedvezményeknél (pl. egyedi kiépítés kedvezményes vagy ingyenes biztosítása stb.), ehelyett egyértelműen a bérleti díjjal kapcsolatos megtakarításokat fogják előtérbe helyezni.

Összességében az általunk átmenetinek ítélt negatív hatások nem riasztják el a befektetőket a budapesti irodapiactól, de a bérbeadási idő gondos előkészítés mellett is hosszabbra nyúlhat.