Időutazás az irodapiacon

A budapesti irodapiacon erős fejlesztői tevékenység mellett folytatódott a kereslet időszakos visszaesése, az általános üresedés növekedése mellett ugyanakkor az immár egymillió négyzetméteres Váci úti részpiacon csökkent a kihasználatlan irodák aránya. A várható trendeket Salamon Adorján, az ESTON International vezérigazgatója foglalta össze.

A legfrissebb piaci adatok szerint április eleje óta közel 60 ezer négyzetméternyi iroda került átadásra, így a teljes állomány megközelíti a 3.857.000 négyzetmétert. A korábban megindított fejlesztések befejezése jellemzően az eredeti tervek szerint történik, így az év végéig további 50 ezer négyzetméternyi iroda készülhet el. A fejlesztői tevékenység ezek szerint nemhogy nem lassult, de az első kilenc hónapban átadott irodamennyiség az egy évvel korábbinak több mint négyszerese. A keresleti oldalon ezzel szemben jelentős, 59%-os visszaesést regisztráltunk a 2019. harmadik negyedéves adatokhoz képest, ezen belül is kiemelt mértékben (76%-kal) esett a bérlethosszabbítások aránya. Az első három negyedévben összesen 247 ezer négyzetméternyi irodabérletet zártak le, utoljára 2013-ban láttunk ehhez hasonlóan alacsony tranzakciós volument. A kereslet és a kínálat ellentétes irányú változása miatt nőtt az üresedési ráta: jelenleg az irodák 8,1%-a (312 ezer négyzetméter) áll üresen. Ennél magasabb üresedést legutóbb 2017 második negyedévében regisztráltunk (8,6%), de a piaci stabilitást tekintve ez a mutató 10% alatt még egészségesnek mondható. Mérföldkőhöz érkezett a főváros domináns (26%-ot kitevő) piaci régiója: a Váci úti irodafolyósón az irodaállomány átlépte az egymillió négyzetmétert, ezzel együtt az üresedés itt az elmúlt három hónap alatt 5,9%-ról 5,5%-ra csökkent.

A harmadik negyedéves adatok visszarepítenek minket a korábbi évekbe, ahol kevésbé felfűtött kereslet és magasabb üresedési mutató volt a jellemző. Az általánosan tapasztalt gazdasági visszaesés az irodapiacot is vitte magával, de Salamon Adorján, az ESTON International vezérigazgatója már érzékel némi élénkülést. „A harmadik negyedévben érezhetően nőtt az ügyfelek aktivitása, de a keresleti trendet tekintve még nem lehetünk túlzottan optimisták. Várakozásaink szerint az irodatranzakciók lezárását a korábbinál hosszabb előkészítő szakasz fogja megelőzni, és a 2020 elején még hangsúlyosan keresleti piac fél éven belül akár enyhén kínálatiba fordulhat.” A szakember szerint ez negatív nettó abszorpcióban, tovább emelkedő üresedésben, növekvő bérlői kedvezményekben és helyenként csökkenő bérleti díjakban fog megnyilvánulni, ami a piaci bérleti díjak szétszakadását eredményezheti. A bérleti díj változások várhatóan külön irányt vesznek a korábban épült irodaházak esetén – különösen ott, ahol nagyobb területek akár albérletként is elérhetőek –, és az új projektek vonatkozásában, ahol bár az építési költségek emelkedése lefékeződött, de a gyengülő forint drágítja az import építőanyagok beszerzését. Salamon Adorján hozzátette: „Az eddigi adatok szerint az idei évben is folyamatosan pozitív tartományban volt a nettó piaci felszívás, azaz folytatódott a kihasznált irodaterületek bővülése. Ez nagy részben a kimagasló előbérleti aránnyal átadott új épületeknek volt köszönhető. Ha az új projektekre nem sikerül megfelelő előzetes telítettséget, vagy az elvárt megtérülést biztosító bérleti-díjtömeget elérni, az rövid távon a fejlesztések halasztását, azaz a kínálatbővülés lassulását fogja eredményezni.”

A fejlesztői tevékenység alakulása várhatóan részpiaconként eltérő lesz, hiszen a prémium lokációk iránti kereslet továbbra is erős. A Váci úti régió és a Dél-Buda részpiac a teljes harmadik negyedéves kereslet 52%-át tudhatta magáénak. A megkötött bérleti szerződésekből kirajzolódik egy tudatos, költségmegtakarításra optimalizáló bérlői megközelítés: a legnagyobb, 14 ezer négyzetméteres előbérleti szerződés mellett a negyedév során nem írtak alá 5 ezer négyzetmétert meghaladó megállapodást. Salamon Adorján szerint a cégvezetők számára most kiemelten fontos a napi üzletmenet fenntartása és a tervezhető költségek alacsonyan tartása. „A jelenlegi helyzetben nem arról kell döntést hozni, hogy egyedi designnal, tágasabb irodával csábítsunk magunkhoz új munkaerőt, inkább arról, hogy a jelenlegi csapat megtartását és az üzembiztos működést biztosítsuk, azaz ellenállóvá tegyük a céget a piaci hatásokkal és az egészségügyi veszélyekkel szemben is. A home office erre kínál egyfajta megoldást, ami – tekintve, hogy több jelentős irodahasználónál az elmúlt fél évben gyakorlatilag ez lett az „alap beállítás” – magával hozta az albérleti piac jelentette másodlagos üresedés problémakörét is.” Az előzetes adatok szerint több tízezer négyzetméternyi irodaterületre is kereshetnek albérlőt korábban leszerződött, ám most nem használt irodájukra azok a cégek, akik sikeresen – és teljes mértékben – átálltak a távoli munkavégzésre. Salamon Adorján ezzel kapcsolatban elmondta, hogy az albérleti szegmens a vírushelyzet megoldódásával fokozatosan fog eltűnni a piacról, a home office aránya pedig a jelenlegi, ugrásszerűen megnőtt szintről olyan alacsonyabb volumenre fog visszaállni, ami megfelel a piac természetes evolúciójának. Az ESTON addig is aktívan részt vesz ügyfelei irodahasználattal kapcsolatos problémáinak megoldásában.