Elszállnak az irodapiaci üresedések? Mit látunk most?

A budapesti irodapiac első negyedéves adatai alapján átlagos dinamikájú kereslettel és alapvetően pozitív piaci hangulattal érkeztünk a COVID-19 világjárványhoz. Míg 2019 első három hónapjában nem adtak át új irodaterületet, 2020. március végéig két épületben összesen több mint 45 ezer négyzetméterrel bővült a minőségi bériroda állomány (összesen kevesebb mint 10%-nyi üres területtel). A sikeresen megkötött bérleti szerződések volumene megegyezett az egy évvel korábbival, emellett az újonnan átadott irodaterületeknél is nagyobb mértékben nőtt a kihasznált területek mennyisége (a nettó piaci felszívás közel 23 ezer nm volt). Az üresedési ráta enyhe mértékben, 0,6 százalékponttal nőtt az előző negyedéveshez képest, de még mindig 0,9 százalékponttal alacsonyabb, mint 2019 első negyedévében. A bérleti díjak a január-márciusi időszakban tovább emelkedtek, és a már folyamatban lévő bérleti tárgyalások zöme sikeresen lezárult.

A jelenlegi járványhelyzet miatt várhatóan több tekintetben is trendforduló következik be a budapesti irodapiacon, az igazi kérdés az, hogy ezek a folyamatok mennyire és milyen időtávon lesznek visszafordíthatóak. A kijárási korlátozás miatt elmaradó ügyféltalálkozók jelentősen lelassították a korábban elindított tárgyalásokat. A piaci helyzet azonnali megváltozására reagálva a legtöbb cégvezető kizárólag saját tevékenységének fenntartására koncentrál, így az ingatlanos – pl. irodabérleti – kérdések megoldása nem a legmagasabb prioritású.

Várakozásaink szerint ugyanakkor, a járványhelyzet a modern irodapiacra mérsékelt hatást fog gyakorolni, tekintettel arra, hogy a bérirodákban végzett tevékenységek nagy része távmunkában is végezhető, a bérleti szerződések átlagos futamideje 5-7 év, emellett az irodaterületek jelentős részében nincs lehetőség a bérlemény részleges visszaadására, így az esetleges kisebb leépítések miatt az irodahasználat nem, vagy csak időben eltolva fog változni. A keresleti oldalon jelentősebb visszaesésre a második és főként a harmadik negyedévben számítunk, emellett a bérlethosszabbítások keresleten belüli aránya az év során erőteljesen nőni fog.

Az általános üresedési mutató a korábbi trenddel ellentétben emelkedő pályára áll 2020-ban, ami – figyelembe véve az idénre tervezett átadások volumenét – a COVID helyzettől függetlenül is bekövetkezett volna. Az üresedés alacsony dinamikájú növekedése a piac egészséges egyensúlyához is hozzájárul, és segít elkerülni egy árazási buborékot, amit a bérlők mozgásterének hiánya és a korábban is ugrásszerűen emelkedő kivitelezési költségek elszállása okozna. Emlékeztetőül: március végén mindössze 15 budapesti irodaépületben volt 4 ezer négyzetméternél nagyobb szabad terület, az év végéig átadni tervezett projektek előzetes telítettsége közel 70%-os. Az irodapiaci üresedést a nettó piaci felszívás és a fejlesztői tevékenység együttesen határozzák meg. Számításaink alapján, az üresedés az előző évihez hasonló piaci felszívás mellett is 7,5% fölé emelkedne az év végére, de a keresletben várható visszaesés miatt optimista várakozásokkal is 9,3% lehet. Ha nem érkezik új bérlői igény a piacra (a nettó piaci felszívás 0), az üresedés 11%-ra nőhet, amennyiben minden idénre tervezett irodaépület átadásra kerül. A valóságban ugyanakkor azt látjuk, hogy bár a megkezdett építkezések folytatódtak, az átadás halasztása is felmerült több esetben. Már a fejlesztések ütemezésének kisebb korrekciója is segíthet jobban kontrollálni az üresedést: ha az idénre tervezett 220 ezer négyzetméternyi iroda kb 30%-ának átadási időpontja jövőre tolódik, zéró nettó felszívás mellett is mindössze 9%-ig nőne az üresedés.

A rugalmas irodahasználat a korábbi trend folytatásaként tovább bővül, egy részről a jelenleg általános otthoni munkavégzés fennmaradásával, másrészről a szolgáltatott irodák iránti igény emelkedésével. Ez utóbbi lehetőséget ad a cégvezetők részére a piaci változások pontosabb lekövetésére, és az irodaköltségek rugalmasabb – a mostani helyzethez jobban alkalmazkodó – alakítására.

A budapesti irodapiac a leírtaknak megfelelően stabil, alapvetően kedvező fundamentumokkal indította az évet, és bár a válsághelyzet várhatóan visszaveti a keresletet, jelentős aránytalanságokra az év végéig nem számítunk.