Észak kontra dél: avagy merre tovább Budapest?

Az ingatlanfejlesztők hármas alapszabálya kikezdhetetlen igazság: semmi sem lehet fontosabb, mint a lokáció, lokáció, lokáció. Ez az egyetlen faktor, amin utólag szinte lehetetlen módosítani. Azért ”csak” szinte, mert egy új híd vagy egy metróvonal megépülte látványosan felértékelhet egy-egy területet. A budapesti irodapiac állócsillaga, a Váci úti irodafolyosó sikertörténet, ám éppen ezért, lassan megtelik. A szakemberek három olyan nagyobb telket tartanak számon, ahol még nem indult el a fejlesztés, de csodák nincsenek: a Váci út – legalábbis az Árpád hídig tartó szakasza – teltház közeli. A nem csillapodó fejlesztési láz tehát logikusan generálja a kérdést: merre tovább budapesti irodapiac? A fejlesztők lázasan keresik az alternatív helyszíneket, keresetté válnak az alternatív lokációk. Összeállításunkban annak jártunk utána, hogy hol folytatódhat a budapesti irodapiac menetelése.

Észak-Pest

Az A-kategóriájú budapesti irodaházakban elérhető hasznos terület 40%-a,  883 ezer m2 található a Váci úton vagy annak közvetlen környezetében. Az átlagos üresedés 4,5%, ami továbbra is vonzza a fejlesztőket; jelenleg 200 ezer m2 irodaépület áll kivitelezés alatt, ezek átadása után az alpiac mérete bőven átlépi az 1 millió m2-t. A keresletet jellemzi, hogy a Skanska és a GTC vállalta a régi épületek bontásával járó pluszköltséget is – előbbi a Vízművek elavult épületét, utóbbi egy csődbe jutott autószalont tett rövid időn belül a földdel egyenlővé –, annak érdekében, hogy a jelenleginél is hangsúlyosabban legyenek jelen a Nr 1. budapesti lokációban. A GTC olyannyira hisz a környék vonzerejében, hogy nem is fejleszt máshol. Az Atenor fejlesztése, a Váci Greens ötödik és hatodik épülete (az ’E’ és az ’F’ jelű) is kivitelezés alatt áll (ezzel be is fejeződik a projekt), és a jelentősebb fejlesztések közé sorolják a HB Reavis Agoráját is, amelynek első, 34 ezer m2-es épülete lassan szerkezetkész. A teljes projekt 131 ezer m2 lesz, és várhatóan 2022-re fejeződik be.

Észak-Buda

Az elmúlt 10 évben a Budapesten forgalomban lévő autók száma 633 ezerre nőtt. Ráadásul ebben a számban nincsenek benne azok, akik kiköltöztek az agglomerációba, és onnan próbálnak naponta visszajutni a budapesti munkahelyükre. Nem nehéz belátni, hogy ez hosszabb távon tarthatatlan helyzetet eredményez: egymásba érnek a dugók, lehetetlen parkolóhelyet találni, sokan emiatt frusztráltan érkeznek a munkahelyükre. Az utóbbi évek kötöttpályás fejlesztéseinek köszönhetően felértékelődnek azok a fejlesztési lokációk, amelyek villamossal, esetleg vonattal is kiszámíthatóan érhetők el. Észak-Budapest ebből a szempontból nincs elkényeztetett helyzetben, az 1-es villamos tervezett óbudai (Bécsi úti) meghosszabbítását egyelőre levették a napirendről. A régóta lebegtetett Aquvincumi híd segítené Észak-Buda megközelítését, de ez egyelőre távlati terv; a rendszerváltás óta egyetértés van abban, hogy szükség lenne rá, de konkrét előrelépés egyelőre nem történt.

Észak-Budán kb. 330 ezer m2 iroda áll a bérlők rendelkezésére, és az igényt jelzi, hogy az üresedés itt a legalacsonyabb, mindössze 2,9%. A Graphisoft Park – amelynek egyébként az északi szélén létesülne a híd – köszöni, jól van, a bérlők szeretik, immár hatezren dolgoznak a kicsit szigetszerűen szeparált parkban, de jelenleg a budai oldalon nem találni olyan jelentősebb fejlesztési területet, amelyen irodapark létesülhetnek. Sikertörténetnek ígérkezik viszont az óbudai Waterfront City projekt, a maga 220 lakásával; III. kerületben a Duna-parthoz közel a Folyamőr utca, Miklós tér és Bogdáni út által határolt helyszínen, 50.000 m2-es területen, infrastrukturálisan kiváló helyen.

Dél-Buda

A 4-es metró elindulásával, illetve az 1-es villamos pályájának a Kelenföldi pályaudvarig történő meghosszabbításával még népszerűbbé vált az irodafejlesztők körében a dél-budai lokáció. Jelenleg 375 ezer m2 irodaterületet tartanak számon, és hosszú ideig itt mérték a legalacsonyabb, mintegy 3%-os üresedési rátát. A jelenlegi 5,4% sem magas, és az érdeklődés intenzitását jelzi, hogy Q3-ban a bérlői kereslet 20%-a irányult erre az alpiacra. Jelenleg 180 ezer m2 áll építés alatt, ennek fele már bérbe van adva: az Evosoft HQ. Ez utóbbi lesz az Infopark utolsó nagyobb fejlesztése, mivel a terület megtelt, a sok vitát kiváltó MOL torony pedig egy új fejezet kezdetét jelenti; egyrészt ez már a Lágymányosi híd déli oldalán helyezkedik el, másrészt a fejlesztőknek sikerült kilobbizni a sokáig kőbe vésettnek számító magassági korlátozást; a 120 méteres, 83 ezer m2-es torony biztosan landmark – azaz a környezetét meghatározó jellegű – épület lesz. A fejlesztési terület szélén futó Budafoki út mentén meglehetősen sok lakóprojekt is épül, illetve áll előkészítés alatt, és az ingatlanfejlesztéshez szükséges sokoldalú megközelítés szükségességét jelzi a tervezett Galvani-híd koncepciója. A Galváni út közvetlen szomszédságában épülő lakásprojektek értékesítői mélyen hallgatnak a híd többé-kevésbé biztos nyomvonaláról, a lakók valószínűsíthetően nem akarnak egy híd lehajtó csomópontjában élni. Az irodafejlesztők viszont előszeretettel hangsúlyozzák, hogy a jelenleg elsősorban autóval megközelíthető környékre ugyanolyan látványos fellendülés vár a híd megépülte után, mint amilyen bő húsz éve, a Lágymányosi-híd átadását követően annak környéken kezdődött. A hídra egyelőre várni kell, az optimista forgatókönyvek is tíz éves távlattal számolnak. Pedig a koncepció kifejezetten jó: bevonná a város vérkeringésébe a jelenleg aranytartalékként számon tartott észak-csepeli helyszíneket, fellendítené a most kissé poros és elhanyagolt külső Soroksári utat, és mivel a hídról levezető utakat – a tervezett nyomvonal alapján – egészen az Üllői útig futtatnák ki, várhatóan ott is érezhető lenne a fellendülés. A jelenlegi elképzelések szerint a dél-pesti régióban épülne az atlétikai stadion, illetve a déli városkapu keretében diákváros és a rekreációs célú ingatlanok nőhetnének ki a földből, persze ezeknek is előfeltétele az új híd létrejötte.

Dél-Pest

És ha már átjöttünk a Dunán: a dél-pesti régióban (Könyves Kálmán körút és környéke) kb. 350 ezer m2 iroda érhető el, ezek hozzávetőlegesen 7%-a áll üresen. További 80 ezer m2 épül, 20 ezer m2-nyi projekt startra kész, a legújabbak pedig a rajzasztalon formálódnak. Érdekes módon hiába fut az Üllői út alatt pontosan ugyanaz a metróvonal, mint ami a Váci utat a magyar irodapiac koronázatlan királyává tette, a fejlesztők inkább „keresztbe”, vagy a Hungária-Könyves Kálmán körút mentén terjeszkednek. Határozottan jót tett a környéknek, hogy itt épült fel a Telekom új székháza, egyben Magyarország jelenleg legnagyobb irodaépülete a maga 58 ezer m2-ével. Fejlesztők és további szakemberek a Hungária körgyűrűt prognosztizálják a következő nagy fejlesztési csomópontnak.

A konjunktúra biztos jele, ha a város látképét a daruk uralják. Szakemberek szerint az elkövetkezendő két évben még biztosan fejlődik a piac, és szinte biztos, hogy 5-10 év múlva, ha visszatekintünk a tízes évekre, a budapesti irodapiac aranykoraként fogjuk aposztrofálni a jelenlegi periódust.