Budapest Business Journal interjú Salamon Adorjánnal

Gratulálunk ahhoz, hogy már 25-ik éve van jelen az üzleti életben. Mik voltak a főbb állomások?

Cégünk 1993-ban kezdte meg működését az ingatlan piacon, és nagyon korán elkezdte szolgáltatásainak körét bővíteni. A professzionális hozzáállás mellett elköteleződve a cég 2004 óta csak a kereskedelmi ingatlanokra fókuszál. Az ESTON nagyon erős piaci pozíciót ért el és tart fenn ebben a szektorban, ahol a versenytársak a legnagyobb globális ingatlan szolgáltató cégek helyi irodái. 2010 óta az ESTON egyénre szabott megoldásokat kínál az ingatlan management üzletágban is; valójában ez az ágazat vált az ESTON egyik legdinamikusabban fejlődő ágazatává. 2017 szeptemberében az ESTON és a Savills szakmai együttműködést hozott létre azzal a céllal, hogy a cég szolgáltatásait olyan intézményekre és ingatlan cégekre is kiterjesztik, akik Magyarországon szeretnének befektetni, valamint ezáltal a magyar ügyfeleknek is lehetőségük van szélesebb körben hozzáférni az európai piachoz a Savills kiterjedt irodahálózatán keresztül. Mostanra értük el a cég történetében a legnagyobb létszámú csapatot, a legnagyobb piaci részesedést valamint éves árbevételt, és biztos vagyok benne, hogy a jelen piaci körülmények között még tudjuk folytatni a növekedést.

Hogyan változott a piac a cég megalapítása óta?

A kereskedelmi ingatlanpiac teljes életciklusát nyomon követhettük, a gyors ütemű fellendülés a 90-es években volt, mely után beütött a krízis. A piaci tényezők újra folyamatosan javulnak, a piaci szereplők optimisták, miután a piaci szektor magához tért és az elérhető pénzügyi forrás úgy tűnik bőséges. Én úgy látom, a piac mindinkább szegmentálódik, földrajzi értelemben is és a termék tulajdonságainak szempontjából is. A befektetők és fejlesztők helyszín frissítését követően (és sok piaci szereplő kicserélődését követően) a hazai cégek tevékenységei és piaci részesedése jelentősen megerősödtek. Röviden, a magyar ingatlan piac érett és sokkal professzionálisabb, mint 25 évvel ezelőtt, és ugyanez jellemző az ESTON-ra is.

Hogyan értékeli a budapesti iroda piacot 2018-ban? Mit gondol, hogy fog fejlődni?

A budapesti irodapiac nagyon dinamikusan fejlődik, és ezért nagyon izgalmas és érdekes terület az ingatlan szakemberek számára. Az ‘A’ kategóriájú irodák iránt nagy a kereslet, és az iroda bérbeadások idő menedzselése különösen fontos lett, mivel a bérbeadók még mindig erős tárgyalási pozícióban vannak. Hangsúlyoznunk kell a gondos tervezés fontosságát, mivel speciális szakértelemre tettünk szert a bérlők és bérbeadók képviseletében. Munkánk során az ESTON megkapta “Az év iroda tranzakciója” díjat a Nokia Networks 25000 m² ügylet lebonyolításáért, másrészről egy 10300 m² előbérleti megállapodás által sikeresen hozzájárultunk a Fundamenta átköltözéséhez a Hill Side Office parkba, mely a legnagyobb előbérleti szerződés volt 2017-ben. A fejlesztői tevékenység élénkül ebben az évben, mely átmenetileg, de nem véglegesen, megállíthatja a piaci trendeket.

Van valamilyen tisztán kirajzolódó tendencia?  

A dinamikusan csökkenő üresedés tisztán jelzi, hogy az irodák iránti kereslet meghaladja a kínálatot. 2018-ban várhatóan több irodát fejeznek be, mint az elmúlt három évben összesen (260000 m²); másrészről az épülő irodák előfoglalása nagyon jellemző. A bérleti díjak emelkednek, miközben a hozamok még mindig csökkennek, és nagy a kereslet a fejlesztésre alkalmas telkekre. A fejlesztők még hisznek a bővítésben, és én is látok még lehetőségeket, piaci réseket, ahol értéket lehet teremteni. Úgy gondolom, a bérbeadók megtartják erős tárgyalói pozíciójukat 2018-ban is, mely látható lesz majd a különféle kategóriájú irodák bérleti díjai közti különbségekben.

 És mi a helyzet a befektetői piacon? Hogyan változott az évek során és mit jósol a jövőre nézve?

Főként németországi hátterű befektetők voltak túlnyomó többségben a piacon hosszú ideig. A válság után a portfoliók újrarendezését követően, új befektetők jelentek meg másfajta kockázati érzékenységgel. Most már tisztán látható, hogy a Magyar ingatlan piac magához tért, és a befektetési volumenek az egészséges szintre tértek vissza. A hazai befektetők is egyre fontosabb szerepet játszanak; a magyar cégek befektetései 40%-ot érnek el az éves befektetési volumenből, mivel ők inkább az értékesebb ingatlanokra fókuszálnak. Úgy vélem, ez a tendencia 2018-ban is folytatódik.

Bár 25 éve van jelen az üzletágban, az ingatlan menedzselés egy viszonylag új terület az ön számára, mégis, számos díjat bezsebelt már. Minek tulajdonítja sikerét?

A rugalmasság és a megbízhatóság képezik professzionális szolgáltatásaink alapjait, és ez különösen jellemző az ingatlan menedzsmentre. Szakértőket veszünk fel, akik odafigyelnek a részletekre, és akik elkötelezettek, hogy a legmagasabb szintű szolgáltatást nyújtsák az ügyfeleinknek. Az általunk kezelt irodaépületek portfóliója, jelenleg több mint 200000 m², folyamatosan és dinamikusan bővül a PM részlegünk létrehozása óta, és bízunk benne, hogy tovább tudjuk növelni piaci részesedésünket 2018-ban is.

Forrás: Budapest Business Journal (2018. május 4-17.)