Befektetési ingatlanok – ESTON Market Report 2010/1

Az elmúlt fél év nem hozott jelentős változásokat a befektetési piacra, azonban az év vége felé már számos piaci szakértő a közép-kelet európai régió befektetési aktivitásának élénküléséről számolt be.

Magyarország legjelentősebb befektetési tranzakciója a Tesco magyarországi logisztikai ingatlanjainak értékesítése volt a W.P. Carey & Co LLC befektetési társaság részére. A New York-i tőzsdén jegyzett, „sale and leaseback” tranzakciókra specializálódott cég mintegy 63 millió euróval segítette hozzá a Tesco-t lekötött vagyona felszabadításához.

2009 végén, Budapest egyetlen újonnan átadott bevásárlóközpontja, az ING által fejlesztett Allée iránt jelentős befektetői érdeklődés mutatkozott. Decemberben már komoly tárgyalásokat folytatott az ING Real Estate Development az Allianz SE-vel (Societas Europaea) a bevásárlóközpont 50%-os eladásáról; a 100 millió eurós tranzakció 2010 januárjában zárult le.

A kis és közepes ingatlanokat érintő befektetési ügyleteket – ahogyan előző elemzésünkben előre jeleztük – a visszterhes vagyonátruházási illetékben bekövetkezett változások jelentősen átstrukturálták, ezért több 2009. év végi tranzakció nagy valószínűséggel csak 2010-ben kerül lezárásra. A pontos hozamszintek benchmark tranzakciók hiányában továbbra sem ismertek, a prémium irodapiaci yield becsléseink szerint év végén 8% körül alakult. Míg a válság előtti időszakot a befektetői érdeklődők magas száma, valamint mind „jó”, mind a „rossz” termékek iránti éles verseny jellemezte, mostanra a vevők és érdeklődők száma egyaránt visszaesett, továbbá csak a kifejezetten jó termékek váltak eladhatóvá. A gyengébb befektetési termékek egyelőre nem, vagy csak jelentős hozamprémiummal kerülhetnek értékesítésre. A vevők oldaláról vizsgálva elmondható, hogy a piac átrendeződött az elmúlt időszakhoz képest. A végfelhasználók vásárlási hajlandóságának emelkedése már az első félévben megkezdődött, piaci jelenlétük egyre erősödött az év folyamán, mely tendencia várhatóan 2010-ben is folytatódni fog.

A kelet-közép-európai régión belül jellemzően Lengyelország prémium termékei iránt mutatkozott nagyobb vételi érdeklődés az elmúlt félévben. Magyarországgal kapcsolatban még tartózkodóak a befektetők, jelenlegi piaci stratégiájukat a kivárás jellemzi. A likviditást akadályozó másik probléma, hogy a bankok korábbi laza hitelezési politikájából fakadóan egyes befektetők magas, akár 80%-os hitelaránnyal finanszírozták ingatlan akvizícióikat. A tőkeértékben bekövetkezett 25-30%-os csökkenés eredményeként a befektetők 20%-os önereje teljes mértékben „elolvadt” (negatív tőke). Ebből fakadóan a jelenleg becsült árszinteken nem racionális lépés számukra a cash flow-t termelő ingatlanok értékesítése, amennyiben meg tudják tartani finanszírozásukat.

A jövedelmet nem termelő ingatlanok esetében azonban a bank általában többlettőke bevonására kötelezi a megszorult befektetőket. Amennyiben ez nem teljesül, a bank magához is veheti az ingatlant, bár kereskedelmi ingatlanok esetében hazánkban ez kevésbé valószínű, hiszen a legtöbb banknak nincs az ingatlankezelésre megfelelő apparátusa.

A kilátástalan állapot tehát mindaddig fennáll, amíg a túlkínálat okozta nyomott bérleti díjak el nem mozdulnak felfelé, illetve amíg a pénz- és hitelszűke miatt megemelkedett hozamok el nem indulnak lefelé. A hazai ingatlanalapok ismét a figyelem középpontjába kerültek azáltal, hogy a jegybanki alapkamat év végén meglehetősen alacsonyan, 6,25%-on állt, amely a 2006-os szintnek felel meg.

A négy legnagyobb alap közül áprilisban zártvégűvé alakult Raiffeisen és Európa Ingatlan Alap arra spekulál, hogy a futamidő lejártáig hátralévő 3-3,5 év alatt végbemegy az árkorrekció a piacon, ezért jelenleg csak kivételesen jó áron válnának meg a portfóliójukban lévő ingatlanjaikból.

Mindeközben a két nyíltvégű alap, az Erste és az OTP Ingatlanbefektetési alap között is éles különbségek alakultak ki. Ugyan mindkét alap a betétgyűjtés stádiumában van, azonban az OTP feltehetőleg nem tudta megállítani a tőke kiáramlását, illetve nem volt sikeres a tőkebevonási akciója, mert portfóliója nagy részét (90%) jelenleg ingatlanok alkotják. Az Erste előnyösebb piaci helyzetben van, hiszen tőkét is gyűjtött, ingatlanállománya pedig csak 54%, így várhatóan vevői pozícióban tűnik fel a piacon.

Alapok

Az irányadó ráta jelenlegi szintje emellett középtávon új ingatlanalapok alakulására is lehetőséget teremthet. A finanszírozás szűkössége, a hitelfelvétel nehézsége és az irodapiaci túlkínálat miatt a fejlesztési telek piac még mindig befagyott állapotban van, azonban a pénzügyi piacokon bekövetkezett kedvező események arra utalnak, hogy 2010 második felében talán visszatér a lendület az ingatlanbefektetési piacra is.

További információkért forduljon munkatársainkhoz vagy olvassa el piacelemzésünk teljes szövegét a www.eston.hu „Kiadványaink” menüpontja alatt.