Befektetési ingatlanok – Market Report 2007/2

Az amerikai jelzálogpiac korábbi években tapasztalt túlfűtöttsége, pontosabban, hogy olyan ügyfelek is kaptak jelzáloghitelt, akik nem voltak hitelképesek, emelkedő kamatkörnyezetben a lakáspiaci buborék kipukkanásához, tömegesen bedőlő hitelekhez, óriási banki veszteségekhez vezetett.

A bankok egymás közti finanszírozási kapcsolatainak következtében szinte minden nagy hitelintézet erőteljesen érintve lett. A másodlagos jelzálogpiaci (subprime) válság az USA-ban gazdasági visszaesés rémét vetítette előre, a FED ezt megelőzendő drasztikus mértékben, 125 bázisponttal csökkentette irányadó kamatlábát. Európában a krízis hatása elsősorban a pénzpiacokon érezhető, valamelyest csökkent a befektetésre váró pénzek összege és jelentősen megdrágult a finanszírozás.

A subprime válság kibontakozásával egyidejűleg elvált egymástól az ECB irányadó kamatlába és a finanszírozásban általánosan hivatkozott bankközi kamatláb (EURIBOR), ez utóbbi 0,7-0,8 százalékponttal magasabb lett, azaz a bankok egymás közti finanszírozása is megdrágult. Ez pedig tovább drágítja a gazdaság többi szereplője, így az ingatlanfejlesztők forráshoz jutását, csökkentve ezzel az elérhető megtérüléseket, és ezzel egyenes arányban a fejlesztési, ingatlanbefektetési kedvet.

iroda
A magyar kereskedelmi ingatlanok piacán a másodlagos jelzálogpiaci válság 2007-ben még kevéssé éreztette hatását a fejlesztések, és még kevésbé a befektetések tekintetében. Az éves befektetési tranzakciók összege becslések szerint megközelítette az 1,9 milliárd eurót, azaz majdnem megduplázódott az elmúlt években tapasztalt aktivitáshoz képest, részben egyes nagy összegű ügyletek miatt. A kelet európai feltörekvő piacok, és azon belül a magyar piac vonzerejét az elsődleges nyugat-európai piacokhoz képesti magasabb hozam jelenthette. A felzárkózó kelet-európai fővárosok remek alkalmat adnak a konvergencia játékra.

Miközben a londoni, dublini hozamok az év első felében 4% alá estek, Prágában és Varsóban 5,5% körül, Budapesten pedig 6%-ot éppen el nem érő szintek mellett – az irodapiacon 5,8-6%, a kiskereskedelmi ingatlanok részpiacán 6-6,5%, az ipari-logisztikai ingatlanok piacán 7-7,5% körül – cseréltek gazdát a legkeresettebb termékek. Ez azt is jelentette, hogy az elmúlt években tapasztalt agresszív hozamcsökkenés lefékeződött, de nem állt meg. Az elsődleges piacokon tapasztalható korrekció mellett – a londoni hozamok a 4. negyedévre visszatértek az 5-5,5% feletti tartományba – azonban a további hozamcsökkenés a konvergáló piacokon is meglehetősen kérdéses.

Magyarországon az év legnagyobb befektetési tranzakciója az Arena Plaza értékesítése volt, a brit aAIM 381 millió eurót fizetett a fejlesztő Plaza Centers-nek az ország legnagyobb bevásárlóközpontjáért, annak elkészülte előtt négy hónappal, de már 100%-os telítettség mellett. Ezen kívül is több jelentős ügyletet kötöttek meg a kiskereskedelmi ingatlanok részpiacán: az épülő Corvin Átrium bevásárlóközpontot a Kleppiere vásárolta meg, gazdát cserélt az 1999-ben átadott, 97%-os kihasználtsággal működő Campona bevásárlóközpont is, az ING egy félig nyílt végű befektetési alapja 110 millió euróért vásárolta meg a Compagnie Immobiliere de Belgique-től. A Park Center 10 vidéki városban található kiskereskedelmi ingatlanból álló portfoliója 70 millió euróért kelt el.

A legjelentősebb irodapiaci tranzakciók között kell megemlíteni a Wallis Ingatlan által fejlesztett Átrium Park értékesítését, amelynek során az Immoeast 100 millió eurót fizetett az ingatlanért. Az Aréna Corner irodaházat az Orco vásárolta meg a fejlesztő Raiffeisen Ingatlantól, míg a Biggeorge”s–NV 2009-re elkészülő Könyves Kálmán körúti Parkway fejlesztését a Raiffeisen Ingatlan Alap vásárolta meg forward sale ügylet keretében az Eston közreműködése mellett. A Skanska néhány héttel az első ütem átadása előtt adta el a Népliget Center-t 72,2 millió euróért a GLL-nek. A Hochtief első magyarországi fejlesztését, a 2009-re elkészülő Capital Square-t a CA Immo International vette meg 71 millió euróért. A Margit Palace a Terrafinanz tulajdonából került a JP Morgan portfoliójába, az IVG Institutional Funds egy nemzetközi és magyar befektetői csoporttól vásárolta meg a Budapesti Értéktőzsdének helyet adó Herzog-palotát, valamint egy a Károly körúton üresen álló irodaházat.

Új tendencia a szállodák – gazdát cserélt például a budai Duna-parton álló Art”otel – vagy szállodafejlesztésre alkalmas ingatlanok iránt megélénkült kereslet, amely azonban szűkös kínálattal találja magát szemben. A fejlesztési kedv a vidéket sem hagyja érintetlenül, a balatoni szállodafejlesztésben elkötelezett SCD csoport terveiben az ír Quinlain látott fantáziát, és kíván részt venni a következő 5-7 évben megvalósuló projektekben.

Ugyanakkor 2007 során a budapesti irodafejlesztésre alkalmas területek továbbra is az érdeklődés középpontjában álltak, különösen a Váci át Hungária körútig terjedő szakasza, valamint maga a külső körút, de a Kerepesi út is felkerült a fejlesztők térképére.

hozamok
A magyar ingatlanbefektetési alapok állománya a nagyon erős 2006-os év után 2007-ben alig változott, a három legjelentősebb szereplő továbbra is az ERSTE (151 364 Mrd Ft), az OTP (141 625 Mrd Ft) és a Raiffeisen (91 553 Mrd Ft) ingatlanalapja, ők egyre aktívabbak a piacon.

A teljes elemzés illetve további érdekességek itt olvashatók.