Befektetési ingatlanok – Market Report 2006/1

A befektetési ingatlanok piacán a felhalmozódott tőke továbbra is erős versenyhelyzetet jelent a befektetőknek, ezzel az év első felében folytatódott a hozamok csökkenése. Igaz, ez utóbbi folyamat lassulást mutat, amit az Európai Központi Bank tavaly december óta háromszor is megemelt alapkamata indokol.

Az EKB alapkamata ezzel az egy évvel korábbi 2,0%-ról 3,0%-ra nőtt, ami a finanszírozás drágulása révén csökkenti a kamathozam-marzsot, emellett csökkenti a tőkeáttétellel elérhető – saját tőkére vetített – többlet-hozamot. Az „A” kategóriás irodaházak jellemző hozamszintje 7% alá esett (a hozamok 6,6-7% között alakulnak), az úgynevezett forward-purchase megállapodások során az irodáknál 8% alatti, retail illetve egyes prémium befektetési termékeknél akár 7% alatti hozam is reális lehet. A nagy alapterületű szakáruházak (big box) és az önálló kiskereskedelmi egységek (szupermarketek) jellemző megtérülési mutatója kevéssel 8% alá csúszott, a logisztikai parkoknál jellemző értékként 8,5% adódik.
A tavalyi évben kiemelkedő befektetési volumen-bővülést követően már az év első felében jelentős ügyletek zárultak le; az érdeklődés középpontjában továbbra is a minőségi irodaházak állnak. A számottevően csökkenő hozamok biztos jele, hogy másodszor talált új gazdára az AIG/Lincoln által fejlesztett Alkotás Point és a Skanska dél-budai projektje a Science Park; mindkettőt a Morley Fund vásárolta meg a Sachsen Fondstól. Az Alkotás Point elsőként 2004-ben kelt el (62 millió euróért), a Science Park szintén 2004-ben került a Sachsen Fondshoz (67,5 millió eurós áron, ezért a Morley most 70 milliót fizetett). Sikeresen értékesítette öt ingatlanból álló portfolióját az IVG Immobilien AG. A HGA Capital a mintegy 38 ezer négyzetméternyi hasznos területtel rendelkező épületekért 99,8 millió eurót fizetett (három ingatlan az Infoparkban, kettő pedig az Andrássy úton található).

Az éles versenyt mutatja, hogy több befektető is nagyobb kockázatot vállal a vásárlásnál: a Raiffeisen Ingatlan Alap a kiadás előtt álló Büro Center West épületét vette meg (XI. kerület, HPV Hungary fejlesztés), az Immoeast pedig az építés kezdeténél tartó Haller Kert tulajdonosa lett (IX. kerület, AIG/Lincoln projekt). A 4.500 négyzetméteres Büro Center West vételára a piaci hírek szerint 10 millió euró körül alakult, a 49.000 négyzetméteres Haller Kert várható átadása 2008. év végén lesz.
Lezárultak a tavaly megkezdődött tárgyalások a Spenót Ház újjáépítése nyomán megszülető Roosevelt 7/8 irodaházra is. A 27.500 négyzetméteres, kiemelt bérleti díjon kínált ház vevője a GLL Partners; a 2001-ben 8 milliárd forint körüli összegért megvásárolt ingatlant most 99 millió euróért értékesítette a BHG. Szintén eladásra került a XII. kerületi Alkotás Office Center; a 2.200 négyzetméteres irodaház vevője a Redevco. Emellett 20 éves visszbérleti megállapodást kötött a Centrál Kávéházra az ingatlan korábbi tulajdonosa (Somody Imre) a spanyol vevővel, a Punto Fa céggel.

A logisztikai ingatlanok piacán a Rodamco szánta el magát a Rozália Park eladására. Az első spekulatív alapon épített, 32 ezer négyzetméteres modern raktárközpontot az Immorent vette meg 17 millió euróért. Piaci információk szerint szintén új gazdára talált a hazai piacra sikeresen bevezetett biatorbágyi Premier Outlets Center, emellett az év közepén az ING Real Estate Investment folytatott tárgyalásokat egy vidéki kiskereskedelmi projektre 10 millió euró értékben.

Agria ParkA fejlesztési ingatlanok piacán a tulajdonszerzést követően a Wallis Ingatlan megkezdte az egri volt dohánygyár részleges bontását és átépítését. A városképi jelentőségű épületegyüttes jelentős modernizálásával és újrafejlesztésével mintegy 24 ezer négyzetméternyi területen kínálja majd szolgáltatásait az Agria Park. Szintén lezárult az MTV székházának eladása. A kanadai hátterű Palace 17 Kft. átutalta a 4,5 milliárd forintos vételárat, az ingatlan további használatára azonban nem kötött szerződést a köztévével. A Hungária körút mentén az Eston közreműködésével sikeresen értékesített fejlesztési ingatlanok adataiból kitűnik, hogy ezen a területen megerősödött az irodafejlesztők aktivitása, ezáltal a környék az egyre bővülő irodapiac új fókuszterületévé válhat a közeljövőben.

A hazai nyílt végű ingatlanalapok kedveltsége a tavalyi dinamikus eszközbővülés lassulásával az év közepére enyhén visszaesett. Ennek legfőbb oka, hogy a befektetési piac hagyományosan szűk kínálata és a felfokozott befektetői érdeklődés miatt az alapok ingatlanvagyona nem tudott az eszköznövekedés ütemében bővülni, a felhígult portfolió pedig már nem biztosított kiemelkedő többlethozamot. A legnagyobb nettó eszközértékkel jelenleg a Raiffeisen Ingatlan Alap rendelkezik (106 milliárd Ft), ezt követi az OTP Ingatlanbefektetési Alap (98 milliárd Ft) és az Erste Ingatlanbefektetési Alap (93,2 milliárd Ft). Ezen alapok sikerét agresszív ingatlanszerzési stratégiájuk és portfoliójuk megfelelő diverzifikálása biztosítja. Az első féléves adatok ellenére nyár végéig az alapok ugrásszerű vagyongyarapodására lehet számítani, hiszen a kamatadó bevezetésének szeptember 1-i határidejét megelőzően sokan hosszú távú – emellett mégis kedvező kamatozású – befektetési formát keresnek.

Amennyiben szeretné elolvasni a teljes piacelemzésünket, kattintson ide.