Van tér a fejlődésre – Miért jó az ingatlanlízing, és miért nem?

NAPI GAZDASÁG / Eston – Az ingatlanlízing mellett elsősorban likviditási szempontból döntenek a társaságok. A lízing ugyanis nem minősül kölcsönnek, nem igényel saját erőt, s nem befolyásolja a társaság hitelképességét, nem terheli hitelkeretét.

Más konstrukciókkal szemben egyszerűbb, hiszen a beruházó és a finanszírozó azonos. A lízingdíj előre tervezhető költséget jelent a cégnek, az összeg a piaci mozgásoknak megfelelően változik. Emellett a lízing adózási szempontból is kedvező, az adott ingatlan amortizációja csökkenti a társaság adóalapját. A lízinget választó társaság kész ingatlanhoz jut a lízing keretében, így általában nem kell a beruházásra összpontosítania, így fő tevékenységére koncentrálhat (Built to suit konstrukció). A zárt végű lízing esetében a vevő élhet opciós joggal, a futamidő végén dönthet a hosszabbításról vagy az ingatlan megvásárlásáról is. A nyílt végű konstrukciók egyik legfontosabb előnye, hogy az lízingbevevő kihasználhatja az illetékekről szóló törvény adta kedvezményeket. Az operatív lízing választásakor a mérlegen kívüli finanszírozás jelent komoly előnyt. Ennél a konstrukciónál ugyanis az ingatlantulajdonlással kapcsolatos adózási és számviteli problémák nem a lízingbevevőnél merülnek fel, továbbá a teljes bérleti díj költségként számolható el.

A hitellel szemben a lízing esetében nincs szükség pluszfedezet bevonására, a finanszírozás fedezete maga a lízingelt ingatlan. Lízinghez általában csekély, 20-30 százalékos önrész meglétét írják elő a finanszírozók, de egyes esetekben akár saját erő nélkül is választható ez a konstrukció. Az ingatlanlízing további előnye, hogy hosszú távú, a futamidő elérheti a 20-22 évet.

Természetesen vannak hátrányai is az ingatlanlízingnek. A zárt végű lízing alkalmazása esetén a teljes vételárra vetített általános forgalmi adót a futamidő kezdetén kell befizetni. Ezért e konstrukciót az Eston szakemberei szerint annak érdemes választania, aki rendszeres áfaelszámolásra kötelezett, általában befizetői pozícióban van, illetve rendelkezik szabad forrással a teljes adóteher megfizetésére. A fenti előnyök mellett az operatív lízing ellen szól, hogy a bérleti díjakat áfafizetési kötelezettség terheli, továbbá a futamidő végén a tulajdonjog átszállása nem automatikus, a nyílt végű pénzügyi lízingnél magasabb maradványértéken a bérbeadó értékesíti azt. A lízingnél költségnövelő tényező az ingatlan átírási illetéke, ám ezt az egyszerűbb hitelminősítési eljárás kompenzálja.

Magyarországon az utóbbi évtizedben komoly bővülés ment végbe a lízingpiacon. A lízinggel finanszírozott beruházások értéke a kezdeti 6 milliárdról 1000 milliárd forint fölé emelkedett. Ezen belül az ingatlanok finanszírozása 2003 végéig 68,8 milliárd forint értékűre nőtt, s ezzel az adott szektor részesedése a teljes lízingpiac közel 7 százalékára bővült. Ez az arány Nyugat-Európában 30 százalék, vagyis jelentős növekedéssel lehet számolni ebben a szegmensben.